안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
투자의 ‘꽃’은 매도라고 이야기를 많이 합니다.
1호기 매수를 했을때는, 아무것도 보이지 않고 매수가 투자의 전부라고 생각을 했는데 시간이 지나면서 보유를 하는 것 그리고 마지막에 매도가 더 중요함을 물건을 보유/매도하면서 알게 되었습니다
왜 매도를 해야하는지? 어떻게 준비를 해야하는 이야기 해보겠습니다
1. 왜 매도를 해야 할까?
매도를 할때는 보통은 4개의 경우로 나뉘어서 생각을 합니다
- 수익이 났는가?
- 매도후 더 좋은 자산으로 갈아 탈수 있나?
- 예정된 리스크(역전세가)가 있는가?
장기보유 가치가 있는가?
중요한 것은 내가 왜 매도를 할 것인지 스스로 결정으로 하고 판단해야 합니다. 매도 하기로 결정했다면 명확한 이유, 결론을 스스로 내리고 판단을 해보는 것이 가장 중요합니다
[실제 저의 사례를 들어 보면]
사례1.
수익이 났는가? → 더 좋은 자산을 매수 있는가? 두항목모두 YES 해당 합니다. 그렇기 때문에 매도 후 갈아타기를 해야 하는 상황 이였습니다. 지방물건을 매도 후 수도권에 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회가 되었으나, 2년을 보유 하지 못한 상황에서 매도시 세금때문에 고민을 하였습니다.(2년 미만 보유로 수익의 66%세금) 결국 매도를 하였지만 세금의 벽을 넘는게 쉽지 않았습니다.
사례2.
수익이 났는가? → 더 좋은 자산을 매수 있는가? 두항목모두 YES 해당 합니다. NO 역전세 없고, 장기 보유 가치가 없으나 한번더 돌릴까? 매도를 할까? 고민이 됩니다. 이유는 원하만큼의 수익이 나지 않았고, 해당 지역에서 제가 보유하고 있는 물건이 상위선호도 단지는 아니여서 우선선위 단지에 상승의 바람이 불었고 이제는 제가 보유한 단지에 상승의 흐름이 오고 있기 때문입니다. 하지만 저는 매도를 결심하고 준비하고 있습니다. 수익이 미미 하고, 상승의 여력이 있지만 포트폴리오 검토시 매도후 기존의 물건을 보유 해야 하는 상황에 놓여져 있기 때문입니다
스스로 매도 해야 하는 이유를 정리 할 수 있어야 합니다
2. 매도 가격 세팅하기
명확한 매도 이유가 생겼다면, 매도를 준해야 합니다. 매도에서 가장 중요한 요소는 1) 상황(실거주 가능 여부, 이사 일자) 2) 집의 상태(올수리, 기본집) 3) 가격 이렇게 보는데 가장 중요한 것은 가격입니다. 나의 매물 상황 그리고 가격이 경쟁력이 있어야 합니다.
가격을 설정 할때는 아래 내용을 고려 한 후 목표 매도가를 설정 합니다
- 해당, 경쟁단지 가격 전수조사(지방이라면 폭넓게 가격 조사)
- 전임 프리핑
- 경쟁 매물 확인/나의 매물 상태 확인
→ 나의 매물은 어느 정도 순번일까? 순서 세워보기
- 실거래 확인
목표 매도가를 설정해 놓으면 2가지 추가 행동 및 준비를 해놓으면 좋습니다
1) 매도가격별 테이블 만들기: 매도 가격대별로 시뮬레이션을 해놓습니다
테이블을 이렇게 미리 만들어 놓으면, 우리가 매수를 했을때 떠올려 보면 일딴(?)깍아 주세요…이야기 하듯이, 매수를 희망하는 사람도 네고를 요청 할 수 있습니다. 네고의 금액 보다는 나한테 실제 얼마나 남는지까지 시뮬레이션 해놓아야 바로 결정을 하고 연락을 드릴 수 있습니다
- 첫 매도를 했을때 시뮬레이션 표를 만들어 좋지 않은 상황에서 5백만원 네고를 요청 하였습니다. 66%세금을 내야 하는 상황이였는데, 매수자가 5백만원 네고 요청이 있었습니다. 5백만원의 네고 전/후를 비교해 보면 내 수중에 들어 오는 돈은 백여만원에 불가 했으나, 이러한 표를 작성해 놓지 않아서 5백만원 아깝다 하면서 거절을 하게 되었습니다.
이러한 생각의 흐름을 방지하고자, 미리 테이블을 만들어 놓으면 좋습니다
매도가별 시뮬레이션관련해서 3. 갈아탈 물건을 찾기 에서 조금더 이야기 해보겠습니다
2)단순한 광고 문자, 전화 보다는 물건 상세한 설명을 하기
매도가 안될 때 현장을 방문을 하기도 하는데, 방문에 앞서 준비를 탄탄해서 나의 물건의 경쟁력을 높여 놓는 것이 중요 합니다. 문자/전화로 부동산에 광고를 부탁 드릴때 단순한 정보 보다는 매도 물건의 강점 그리고 셀링 포인트를 사장님께 직접 이야기해서 브리핑 될 수 있도록 합니다
물건을 광고 하기 시작하면, 틈틈히 전임을 통해서 내 물건이 브리핑이 되는지 광고하고 있는 사장님들께는 현재 상황은 어떠한지 현황 파악을 해보면 좋습니다
3. 갈아탈 물건을 찾기
매도를 할때 1. 왜 매도를 해야 할까? 2. 매고 가격세팅하기 보다 가장 중요한 부분입니다
갈아탈 물건을 찾아 놓기 입니다. ‘왜’ 중요 할까요?
1)갈아타기를 할 때 확신이 없는 경우가 정말 많습니다
“이 물건을 매도 하고 갈아타는 것이 맞을까?” 이 질문에 대한 대답은 내가 갈아탈 물건을 찾아 보면서, 스스로 확신을 얻게 되어야 매도를 결심 할 수 있습니다. 갈아탈 물건을 찾을 때는 단지로 퉁쳐서 찾아 놓는 것이 아니라 매도가 되면로 바로 갈아 탈 수 있도록 매물 단위로 찾아 놓아야 합니다
2)최소 5개정도는 물건 찾아 놓기
물건을 찾을 때 1~2개 찾아 놓는 것이 아니라, 매도가 바로 되지 않는 경우/협상이 잘 안되는 경우도 있기 때문에 많은 물건을 찾아 놓으면 좋겠지만, 최소 5개이상의 물건을 찾아 놓으면 좋습니다
3)물건을 찾아 놓으면 가격 협상이 가능함
목표 매도가격 설정하기에서, 매도가격별 테이블 만들기를 이야기해드렸습니다. 갈아타고자 하는 물건을 찾아 놓으면 더 좋은 자산으로 갈타는 경우가 일반적이기 때문에 매도 협상에 유연하게 대처가 가능합니다. 네고를 요청 해도 부정적인 마음을 내려 놓고 적극적으로 협상을 하게 되고, 목표 매도가를 설정하는데 있어서 조금 더 적극적으로 1등 물건을 만들이 위해서 노력을 할 수 있습니다
매도에서 가장 중요한 부분은
1.매도를 왜 하는지 스스로 판단을 내려 봐야합니다
2.매도 준비하면서, 갈아탈 물건 찾는 것을 동시에 실행 하시기 바랍니다
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
