월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 안양 삼성래미안
- 연식: 2002.10(25년차)
- 세대수 : 1,998
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
만안구 종사자 수 : 90,282
만안구 직장 등급 : C
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 자동차 55분
여의도역: 37분
시청역 : 43분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 안양여자중학교, 학업성취도 79.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 엔터식스 안양점, 롯데백화점 평촌점, 이마트 평촌점, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 만안구 3년입주 합계 :1327세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
*2029년 2569세대 입주 예정
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
안양역과 초역세권 아파트로 교통이 아주 좋아 만안구가 아닌 서울권 경기도 서만권, 동남권 직장인들도 거주가 가능하다. 24년식 아파트로 연식은 오래 되었으나 관리가 잘 되어 있고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있다. 아파트 바로 옆에 초등학교가 있는 초품아 아파트 이기도 하다. 하지만 학원은 평촌으로 차를 타고 이동해야 하고 학업성취도가 높은 편이 아니다. 아파트 앞동에서 1호선 전철 소리가 들린다. 뒷동은 2차선 도로를 사이로 안양천과 연결되어 있어 산책과 운동에 좋은 곳이다.
곧 인덕원과 연결되는 월판선이 개통되어 강남 접근성이 더 좋아질 예정이다. 안양역과 지하로 월판선 신안양역이 연결되어 지하철 2개를 이용하기 좋은 곳이다.
지금까지 확인한 사항은 다 좋은데 아파트 연식이 오래된 것과 최근 급상승한 가격이 문제다. 그리고 만안구가 2029년에 2569세대라는 엄청난 입주물량이 기다리고 있다는 점이 확인되었다.
그외의 장단점들은 차차 더 알아 보아야 겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 117동 24평 현재 매매 9억, 전세 5.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 6월 매매 8.3억 전세 5.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 4월 매매 5억 전세 3억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
저점 매수와 고점 매수가 얼마나 다른 수익률 차이를 만들 수 있는지 알게 되었다. 물건은 쌀때 사야한다. 하지만 이 타이밍을 맞출 수 있는 사람은 없다. 지금 가격이 두배정도 올랐는데 지금 들어가도 되는지 궁금하다.
금
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 교통과 주변 업무지구가지의 거리를 고려했을때 매우 가치가 있지만 다른 아파트 대비 가격이 많이 상승해(전저점 돌파) 저평가 아파트는 아님
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 거래 활발한 단지로 수요 충분한 단지
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 주변 규제지역 아파트와 가격이 비슷해 수도권 실거주가 가능한 사람에게는 덜 매력적인 단지,하지만 비규제 지역 중 가치있는 곳을 찾는 나에게는 매력적인 단지
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 강남까지 1시간 이내이니 66%는 적정한 전세가율, 초역세권이라 전세 회전률 좋음.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 29년 입주물량 2500세대로 역전세 가능. 대비책 필요
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
초역세권으로 주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분해서 전세를 놓고 매도시 환금성도 확보하하는데도 문제가 없어 보이나 주변 더 좋은 환경을 가진 평촌의 아파트와 안양역 앞 빌라단지의 재계발로 신축 아파트 물량이 많아질 것으로 보여 투자하기 늦었다는 생각이 든다. 투자한다면 더 많은 시간 보유가 필요한 아파트다.
3. 작성하면서 느낀점 :
초역세권이라는 교통 장점이 다른 부족한 환경들(구축, 확장성 불가, 학원가 차량 이동 필요)을 얼마나 커버해줄 수 있는지 궁궁하다. 비숫한 가격대의 아파트를 더 많이 살펴보고 래미안의 단점까지 보완해 줄 수 있는 아파트가 더 있는지도 알아봐야겠다.
