성남시 분당구 청솔주공9단지 수익률 분석 보고서 1주차

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 :  청솔주공 9단지 

• 연식: 1995년, 31년차
• 세대수 :  1,020세대, 6개동
• 위치(지도) :  

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

분당구 종사자 수 : 349,459명

분당구 직장 등급 : S

*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.

*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 39분 

여의도역 : 56분 

시청역 : 66분 

교통등급 : A등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 늘푸른중학교, 학업성취도 93%,  A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 2001아울렛 뉴코아백화점, 이마트 분당점대형마트, A등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 분당구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 1,520세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

학군이 분당 내에서도 가격을 결정하는 차이점이 되는 것 같다. 

분당내에서도 중학교들의 성취도 평가 점수가 많이 다른 것이 인상깊다. 

앞으로 분당내에서 집을 볼 때 이걸 잘 봐야겠다. 

특히, 현재 보는 청솔주공 9단지 바로 앞 청솔중학교는 성취도 평가도 85%로 성취가 낮았고,

최근 2년 내 학생수 부족 및 비선호로 폐교된 바 있다. 이 점은 분당내 타 아파트 대비

현재 위치의 집의 가치가 낮게 평가되는 이유인 것으로 보인다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 청솔주공9단지 15평 현재 매매 11.3억, 전세 3.3억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년  6월  매매 7.3억 전세 3.2억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 24년  1월  매매 5.8억 전세 2.26억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

현재 전세가율이 29%, 너무 낮은 것 아닌가?

전 저점, 고점 대비 전세가가 너무 안올랐다.

그렇단 이야기는 이곳은 가치가 없는곳인데, 매매가 거품이라는 것인가? 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :  

• 분당이라는 입지는 당연히 좋다, 하지만 분당내에서 냉정하게 보면 

• 학군: 정확한 배정중은 확인이 필요함, 혹시 동별로 다른지도 확인필요 

  - 늘푸른중 (93.3%, 분당 24개중학교 중 10위) , 불곡중(92.9%, 11위), 분당중(93.5%,10위)  분당내에서 나브진 않지만, 엄청좋지도 않음 ( 수내중, 내정중, 구미중 에 비해, 그러나 이게 거기서거기인지 큰 차이가 있는건지는 입주민 게시판, 부사님들 등 실제 분위기 확인해봐야 할듯, 분당맘카페라던가) 

  >> 우선 학군에서는 좋지만은 않은 입지를 가지고 있음 바로 옆 청솔중학교가 폐교된 점) 

  * 19,15평이 전부인 소형평수인 점도 학군이 메리트인 분당에서, 가족이 살기에 적합하지 않아 마이너스 요인 

  * 미금역 보도 11분 (도보로는 제일가까움, 버스는 애매함) 

• 하얀주공 5단지 (오리초 배정인게 문제, 구미중 확률이 더 큰 듯 하지만 큰 차이 아니므로 큰 우위는 아닌듯, 미금역 도보 17분, 버스간격 짧음, 소형평수)
• 한솔주공 4단지 (한솔초, 내정중, 수내중 확률이 큰 듯 하여, 비교우위가 있음, 정자역 도보 20분, 버스간격큼, 소형평수)
• 무지개주공 12단지 (구미초, 구미중, 불곡고,, 엄청좋진 않음, 오리역 도보20분, 20평대 ) 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :  1천세대 이상, 하지만 너무 저층+15평은 시장상황이 안좋아지만, 굳이 학군땜에 들어오는 사람들에게도 메리트가 있진 않으니까 (평수 작고, 분당내 꽤 좋은 학군은 아닌 점), 환금성이 매우높을거라고 할수없음 (그리고 지금 매우 상승장이 현재 아직도 2층은 안팔리고 있음, 세낀거여서 무주택자만 살수있어서 그럴수도 있지만, 19평 고층이 아니면 하락장에선 어려울수도.  ) 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :  11억 3천이 들어가야하고 , 수익률 20%면 2억 6천 오르는건 장기적으론 오를거라곤 생각한다. 갭을 이용해서 1억 정도씩 싸게 사는것, 급매가 나올 시점에 사는거 중요.  (분당의 가치 이상으로 오를 단지는 아니다. 분당에서 수위가 낮다, 야탑 소형평수를 빼고는)  

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

전세가율이 29%라 비교를 해본다 (비교군들 중에서도 가장 낮다, 매매가가 거품인지, 살고싶어하는 사람이 많이없는건지) 

• 무지개주공 12단지 전세가율 41%
• 한솔4단지 주공 전세가율 33%
• 하얀마을5단지 주공 전세가율 34%

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급부족한 지역, 그리고 분당이기때문에 역전세가 날 상황은 없을듯하다 아무리 낮아져도. 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 분당 내 가치가 매우 큰 단지는 아니므로, 분당이라는 그리고 그중에서도 신분당선 미금역이 가까운 입지가 전부인 단지로 봐야하고, 타겟은 혼자 혹은 신혼부부 혹은 유아자녀 키우는 부부 정도, 학군이 중요해지는 중학생 자녀를 키우기에 넓지 않아서, 분당 내에서 엄청 높은 가치의 단지는 아니므로, 싸게 사는 것이 중요하고, 15평 저층은 조심스러움, 현재 상승장이라 매우 고평가되어있는 경향이 있다. 이에 최대한 무리하여 매수하는 것이 맞으나, 아주 급매가 나오던, 적어도 인기가없는 겨율 등 가격이 조금 내려가면 바로 사야함. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

가격은 계속 변하는 것이므로, 실제 이 아파트 자체의 가치를 보자. 현재 시점에서 분당안에 사고 싶은 마음에 , 다른 가치적인 면을 살펴보는 것이 중요한데 그 부분을 간과했던 듯 하다. 가격이란 언제든 다시 돌아올 수 있으므로 지금 미리 가겍을 제외하고도 각 아파트의 가치평가를 해봐야겠다.