월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 만안구 수리산 성원상떼빌 1차
- 연식: 2006
- 세대수 : 469
- 위치(지도) :
2) 입지분석
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수리산성원상떼빌1차는 안양역과 아주 가까운 역세권 단지는 아니지만, 주변에 중앙시장과 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 수리산과 가까워 조용하고 쾌적하게 거주할 수 있는 단지라고 생각한다.
특히 만안구 안양동의 구축 단지들과 비교하면 2006년식으로 연식이 상대적으로 괜찮고, 469세대 규모로 어느 정도 단지 규모도 갖추고 있어 실거주 수요가 있을 것으로 보인다. 다만 안양역까지 도보 이동이 다소 필요하고 단지가 언덕에 위치해 있어 직접 걸어보면 체감되는 불편함이 있다. 그래도 2단지보다 덜 언덕이다. 어린 자녀를 키우거나 유모차를 이용하는 가정, 고령층에게는 이러한 경사가 단점으로 작용할 수 있을 것 같다.
결국 이 단지는 교통이나 학군이 매우 뛰어나서 선택하는 단지라기보다는, 안양동 생활권 안에서 생활편의성과 쾌적성, 비교적 괜찮은 연식과 가격을 보고 선택하는 실거주 단지에 가깝다고 생각한다.투자 관점에서는 단지 자체만 보기보다 비슷한 가격대의 안양동 다른 단지와 비교했을 때 이 단지의 연식과 주거환경이라는 장점이 가격에 얼마나 반영되어 있는지 확인해야겠다. 특히 역 접근성이 더 좋은 단지와의 가격 차이가 어느 정도인지 비교해보고, 그 가격 차이가 충분히 벌어졌을 때 투자 매력이 생기는 단지인지 판단해보고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 수리산성원상떼빌차 32평 현재 매매 6억, 전세 4.1억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 6월 매매 6.75억 전세 4.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 8월 매매 5.35억 전세 4.0억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수리산성원상떼빌1차의 고점·저점·현재 가격을 비교하면서, 같은 단지라도 매수 시점에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있다는 점을 확인했다. 고점 대비 현재 가격이 낮다고 해서 무조건 싸다고 판단할 수 없으며, 현재는 저점 대비 가격이 어느 정도 회복된 상태이다.
특히 저점에서는 전세가가 매매가를 받쳐주면서 적은 투자금으로 높은 수익률을 만들 수 있었다. 앞으로는 고점 대비 하락률뿐만 아니라 저점 대비 상승폭, 전세가율, 투자금까지 함께 살펴보며 현재 가격의 투자 매력도를 판단해야겠다.
더불어 현재 만안구 내 매매가 6억 원대 단지들을 시세 트래킹하고 각각 비교평가하여, 어떤 단지가 가치 대비 저평가되어 있는지 확인한 후 최종 투자 결론을 내려야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : YES
안양동 생활권으로 강남까지 50분~1시간 정도 걸리고, 향후 월판선 개통에 따른 교통 개선도 기대할 수 있다. 주변 신축 입주 영향으로 다른 단지보다 가격 회복이 늦었지만, 만안구 6억대 단지들과 비교했을 때 입지가치 대비 현재 가격은 저평가되어 있다고 생각한다. 다만 만안구 안에서의 비교에 그치지 않고 다른 비규제 지역 앞마당과도 비교해 봐야 할 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : YES
469세대의 32평 단지로 안양동 생활권의 실거주 수요가 있다. 최근까지 매매 거래가 꾸준히 이루어지고 있고, 현재 전세 매물도 없는 상황이라 매수·전세 수요가 있는 단지로 환금성에는 큰 문제가 없다고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 100%
현재 매매가 6억, 전세가 4.1억으로 투자금은 1.9억이다. 수익률 100%를 위해서는 매매가격이 7.9억까지 상승해야 한다. 최근 매매가격이 계속 상승하고 있고 최근 실거래가도 6.07억까지 올라온 것을 확인했다. 현재 가격 흐름이 이어진다면 장기적으로 수익률 100%도 가능할 수 있다고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 적정 전세가율
현재 전세가율은 68%이고 전저점에서도 전세가격이 4억 수준을 유지했다. 2026년 11월 전세계약을 체결하면 첫 만기는 2028년 11월로, 2029년 주변 대규모 입주 전에 전세 만기가 돌아온다. 따라서 첫 전세 만기 때 전세가격과 공급 상황을 확인하고 대응한다면 입주물량에 따른 위험을 줄일 수 있다고 생각한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 29년 입주장 있으나 소화할수 있는 물량
2029년 주변 신축 입주로 전세가격이 하락할 경우 역전세가 발생할 수 있다. 따라서 2028년 전세 만기 때 2029년 입주물량과 전세가격을 다시 확인하고, 전세금이 하락하더라도 반환할 수 있는 자금을 준비해야 한다. 서울·수도권 전체적으로 입주물량이 많지 않더라도 해당 생활권의 공급으로 전세가격이 영향을 받을 수 있기 때문에 미리 대비해 두는 것이 좋다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 현재 투자금 대비 이것이 최선인지 모르겠다.
만안구 6억대 단지들과 비교했을 때 교통과 생활권에서 가치가 있고, 주변 신축 입주 영향으로 가격 회복이 늦어진 단지라고 생각한다. 최근까지 매매 거래도 꾸준히 이루어지고 있고, 최근 실거래가도 6.07억까지 올라오면서 가격이 회복되는 모습을 보이고 있다.
현재 매매가 6억, 전세가 4.1억으로 투자금은 1.9억이며, 현재 가격 흐름이 이어진다면 장기적으로 수익률 100%도 가능할 수 있다고 생각한다.
또한 2026년 11월 전세계약을 한다면 첫 전세 만기가 2029년 주변 입주 전에 돌아오기 때문에 공급 리스크에도 미리 대응할 수 있다.
따라서 매매가격을 조금 더 협상하고 전세가격을 확인한 후, 투자금과 역전세 위험을 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 판단한다. 다만 최종 투자 전에는 다른 비규제 지역 앞마당과도 비교해 같은 투자금으로 더 좋은 가치의 물건이 없는지 확인한 후 결정해야겠다
3. 작성하면서 느낀점 :
확실히 만안구는 역세권 여부가 중요한 지역이지만, 비역세권에서도 충분히 매수할 수 있는 상황이 생길 수 있다는 것을 알게 되었다. 그렇다고 무조건 역세권 단지를 우선으로 보기보다는 실거주자들이 실제로 어떤 단지를 선호하는지 명확히 확인하고 진입하는 것이 중요하다고 생각한다.
처음에는 전고점 대비 많이 하락한 단지가 저평가된 단지라고 생각했지만, 비교평가를 해보면서 가격이 덜 오른 이유를 확인하는 것이 더 중요하다는 것을 알게 되었다.
같은 6억대 단지라도 교통, 생활권, 전세가율, 투자금, 거래량, 앞으로의 입주물량까지 함께 비교해야 투자 여부를 판단할 수 있다는 것을 배웠다.
앞으로는 한 지역 안에서의 비교에 그치지 않고 다른 앞마당과도 비교하면서 같은 투자금으로 더 좋은 가치를 살 수 있는 물건이 있는지 확인한 후 투자 결론을 내려야겠다.
