[열기 92기_샤샤님 참교육 발판3아 투자에 미친 7조_밝은탐구자] 강서구 화곡동 우장산에스케이뷰 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 우장산에스케이뷰

• 연식: 2006
• 세대수 : 206 세대

• 위치(지도) :  

  

• 5호선 우장산역 까지 도보로 8분, 500m~600m 정도의 거리
• 5호선 화곡역 까지 도보로 11분, 700m~800m 정도의 거리

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

강서구 종사자 수 : 306,659

강서구 직장 등급 : S등급

강서구는 종사자 수 30만명 이상으로 S등급에 속하며

지적도 기준으로 , 북서측 마곡지구, 북측으로 가양, 등촌, 염창에 이르는 공업지역,  서측 크게 영등포 상업지구,

경계를 벗어나나 부천 상공업 지구로 에워싸여져 있고,  서울과 부천의 경계지로 서울안에 있어, 서울 프리미엄이 있으며, 마포, 영등포 등에 비해 상대적으로 저렴하여,수요가 있을 것으로 판단했습니다. 

(지적도를 이렇게 해석하는 것이 좋을까요? 혹 더 좋은 방법이 있다면 가르쳐 주세요. )

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 대중교통 이용 시 - 60분  카카오맵 - 길찾기   * 카카오맵 링크(클릭)에서 다양한 환승경로 확인할 수 있음

            자가 이용 시 - 30분  카카오맵 - 길찾기

여의도역 : 대중교통 이용 시 - 30분 카카오맵 - 길찾기

               자가 이용 시 - 18분   카카오맵 - 길찾기

시청역 :  대중교통 이용 시 - 50분 카카오맵 - 길찾기

             자가 이용 시 -  26분  카카오맵 - 길찾기

교통등급 : A 등급

아래 표에 의거하여 강남역과의 거리는 환승 포함 1시간 정도로 가까운 거리는 아니지만

인터넷에서 여러 정보들을 검색해본 결과, 여의도가 일부 도심으로 분류, 혹은 핵심 부도심으로 분류되는 것을 감안할 때, 

1) 여의도 등 부도심은 대중교통 이용 환승 없이 30분 정도이며 

2) 그 외 시청 및 7대 광역에서도 상암, 마곡, 가산등도 대중교통 기준으로 1시간 이내로 이동 가능하여 

A 등급 으로도 볼 수 있다 생각됩니다.  

1. 3대 도심 (핵심 3대 업무지구, 일자리 최상위) 서울의 도시 구조상 가장 중추적인 일자리가 밀집된 핵심 도심입니다.

• GBD (강남 도심): 강남구·서초구 일대 (강남역, 테헤란로, 삼성역, 양재 등)
• YBD (여의도 도심): 영등포구 여의도 일대 및 영등포역 상업·업무축
• CBD (한양도성 도심): 종로구, 중구 일대 (광화문, 시청, 을지로, 종로 등)

2. 7대광역중심(전통적 의미의 부도심)

• 용산
• 청량리, 왕십리
• 창동,상계
• 상암,수색(인근 )
• 마곡(인근 )
• 가산.구로(인근 )
• 잠실
•  

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

• 아파트를 기준으로 행정 구역 상 배정 가능한 중학교의 학업 성취도 평가 
  ( 대상아파트 - 녹색 별, 대상 학교- 노란별 )

• 학군: 화곡중학교, 학업성취도 78.2%, C등급
• 학군: 덕원중학교, 학업성취도 86.4%, B등급
• 학군: 명덕여자중학교, 학업성취도 89.1%, B등급
• 학군: 신정여자중학교, 학업성취도 71.5%, C등급
• 학군: 화원중학교, 학업성취도 71.0%, C등급

학군: 인근 5개교 평균, 학업성취도 79.2%, C등급

 아파트 기준으로 행정구역상 배정 가능한 인근 5개 중학교의 평균 학업성취도는 79.2%(C등급) 수준으로, 전반적인 학업 성취 수준과 학군 선호도는 평이한 편입니다. 

 다만 인접한 여중·남녀공학인 명덕여중(89.1%, B등급)과 덕원중(86.4%, B등급)은 성취도가 80%대 후반으로 양호하여 성별에 따른 선호도 및 학군 차이가 존재합니다.

 단지와 가장 인접한 남중인 화곡중(78.2%, C등급)을 포함해 전반적으로 서울 주요 상위 학군지 대비 경쟁력은 다소 낮아 학군 프리미엄보다는 실거주 접근성이 우선되는 입지입니다.

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 백화점 없음,  대형마트 없음, C등급

• 인근 NC백화점 강서점 약 1.8km, 롯데백화점 김포공항점 약 4km

     대형마트(이마트 신월점 약 1.3km, 홈플러스 강서점 약 2.4km)가 1km 반경 밖에 위치 하여 C등급임. 

 →  아래 질문 1,2의 경우 상관 분석을 어떡해 해야 하나요?

      질문 1. 동일 업종에 거리가 먼 경우

               약 1.3km~ 4km 내에 백화점 2개, 마트 2개 가 있는데

      질문 2. 유사 업종(구분)으로 거리 내 존재하는 경우

               약 400m~750m 내에 ‘화곡본동시장’ 과 화곡역 생활권 형성되어 잘 되어 있음

* 질문 1,2를 어떻게 판단 해야 할지 모르지만  개인적 의견을 적어보았습니다.

<이 건 제 개인적인 결론입니다> 

반경 1km 를 기준으로 하면 환경 등급은 C등급으로 판단되나, 차량 및 대중교통으로 10~15분 내 NC백화점, 이마트 등 대형 상권 접근 가능하므로 입지적 결함이 보완 가능한 수준으로 보입니다. 또 300m 거리에 '화곡본동시장"이 입지하고 있고 화곡역 주변 생활 상권까지도 도보로 10분 정도 로 접근 가능하여 거주 편의성 측면에서는 긍정적이라고 생각합니다.

*[아래 지도] 아파트에서 ‘화곡본동시장’ 과의 거리/ 화곡역 주변 상권과의 거리

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 강서구 인구수 : 548,515

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2742 세대

3) 3년 입주량 합계 : 1750세대 (올해 1193세대 + 내년 0 세대 + 내후년 557세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  583 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.212배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 0.212배<0.5배 =적정수요 1/2 이내 , S등급

       *   6번 항목은 어떻게 분석하는지 궁금합니다. 맞게 이해 했나요?

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

1. 강서구는 ‘직장 데이터’기준 자체 일자리(S등급)가 풍부하며 여의도 출퇴근이 수월하며 배후지역인 마곡지역과도 거리가 가까워 실거주 수요가 좋을 것으로 보입니다. 향후 3년간 입주물량이 연 적정 수요의 약 21%에 불과하여 절대적인 공급 부족이 예상됩니다.
2. 반면, 단지 내에서 배정 가능한 중학교의 학업 성취도 평가가 평이한 수준이며, 반경 1km 내에 대형마트나 백화점이 없다는 점이 교육이나 생활 편의에서 한계점으로 보여집니다.  C등급 이지만 주변 시장이 거주자의 생활 편의를 도와 줄 수 있어서 한계점 보완이 가능해 보입니다.
3. 결론적으로, 이 단지는 학군 프리미엄이나 주거 환경 프리미엄 보다는 마곡, 여의도 근접 수요와 향후 공급 부족에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 화곡역과 우장산역이 도보로 10분 내에 있다는 것이 이 단 지의 가장 큰 장점이라 생각합니다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 우장산에스케이 31평 현재 매매 10.5억, 전세 6억 (국토교통부 실거래가 기준)

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 12월  매매 9.6억 전세 6억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년  6월  매매 7.8억 전세 5.2억

* 하단 그래프(선)은 한국부동산원의 시세그래프로, 

실거래 기록과 차이가 남.

시세와 실거래가 보여주는 갭차이와, 실거래가 밀집되어 있는 형태를 어떻게 해석할 수 있을지 알려주세요. 

(개인의견-그래프 자체에 대한 해석) 22년~24년 중반까지 실거래가 드문드문있고, 시세 하단으로 보이나, 

이후 실거래수도 많고, 시세를 중심으로 상하단에 고르게 분포하는 것으로 보여, 가격 상승 시세를 수요가 받쳐주는 것처럼 보입니다. 

(개인의견-이런 그래프가 나오게 된 원인에 대한 생각)

25년 9월 넘어가면서 부터 시세가 올라갔고, 현정부의 10.15 부동산 정책으로 인해, 이 시점에 매매수요가 폭등한 것으로 보여짐. 10.15정책은 실거래 의무화와 2주택에 대한 과세 등의 영향을 주었을 것으로 생각되는데, 정확한 인과 관계를 모르겠습니다. 이에 대한 해석을 듣고 싶습니다. 

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

 수익률 계산기를 통해 투자와 내집마련 두 가지 관점을 비교해 보면서 '진입 타이밍'과 현 정부의 부동산 규제의 영향으로 인한 ‘자금 투입의 효율성’의 중요성을 생각해 보게 되었습니다.

 2023년 저점 매수 시 투자금 2.6억으로 100%가 넘는 수익률(+2.6억)을 달성할 수 있었던 반면, 가격이 오른 2025년에 매수했을 경우 투자금은 3.6억으로 늘어나고 수익률은 약 25%(+0.9억)에 그쳤습니다.

매매가격은 1.8억 차이었지만, 매매-전세 갭차이로 인해 투자금은이 1억 더 필요한 상황이 되어 투자금 차이가 3억 가까이 벌이지는 것을 알 수 있었습니다. 이는 싸게 사는것과 타이밍이 수익률에 큰 영향을 미치고 있었습니다.

 현재 매매가(10.5억)는 역대 최고점 을 갱신하고 있고 전세가율도 57%대로 투자금(4.5억)이 크게 들어가는 구간입니다. 

저점(2023년) 매수 시에는 투자금 2.1억~2.6억 원으로 100% 이상의 수익률을 거둘 수 있었으나, 

1) 현재 시점은 매매가(10.5억)가 전고점을 넘어서면서 필요한 종잣돈이 4.5억 원까지 불어났고 
2) 투자의 관점에서 206세대의 소단지에 들어가는 것이 맞는지 고민 되는 부분입니다. 
(만약 규제지역이 아니어서 투자가 된다 하더라도 효율적인 투자일까??)

 10.15부동산 대책 이후 강화된 실거주 규제 환경에서 '내집마련'으로 접근한다면 , 

1) 고금리추세가 이어지는 와중에 대출금리도 상승 중인데, 6억 대출에 따른 월 원리금 감당 여부와 
2) 향후 대단지 대비 시세 상승 한계 부분이 

고민입니다. 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

 강서구는 여의도와 마곡지구의 배후 수요를 갖춘 직장 등급 S등급지로, 5호선 화곡역/우장산역 더블 역세권입니다. 그러나 현재 매매가는 10.5억으로 2021년 전고점 수준을 넘어섰으며 인근 대단지 <우장산e편한세상,2008년식,2,517세대>와 <강서 힐스테이트, 2015년식,2,603세대>와 비교했을때 2006년 연식과 소단지(206세대)라느나 점을 감안하면 현시점에서 저평가 되어 있다고 보기 어려울것 같습니다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :

 실수요가 두터운 30평대 평형이지만 206세대로 소단지이고 주변 대장 아파트들과 비교하여 경쟁력이 있을지 의문입니다. 상승장에서는 거래 가능하지만 하락기에는 환금성이 떨어질 것으로 예상됩니다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

 현재 매매 10.5억, 전세 6.0억으로 투자금이 4.5억 원으로 2023년 저점 대비 투자금이 1.7배(2.6억)  이상 늘어난 상태입니다. 지금은 투자규제지역으로 캡 투자가 어렵지만, 캡 투자가 된다 하더라도 수익률 측면에서 큰 효율을 기대하기 어려울 것으로 예상됩니다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

 2026년 9월 현재 기준으로 전세가율은 약 57%로 서울지역 적정 전세가율 55%는 충족합니다.  향후 3년간 입주 물량이 0.2배로 S급으로 공급부족을 보이며 전세가율이 떨어질 확률은 낮아 보입니다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

 강서구의 공급 부적으로 인해 역전세 위험은 낮아 보이지만, 현재 전세 또한 최고점이므로 2023년 최저 전세가 대비 8천 만원 오른 상태로 1~8천 사이의 여유 자금을 보유해야할 것 같습니다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

 상세 사유는 위와 같고, 매수보다는 인근 다른 단지를 확인하고 비교해봐야겠다는 생각을 했습니다. 

현재는 부정적 의미로 보류입니다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

 막연히 남편 직장이 마곡인 관계로, 매매 가능한 아파트를 찾아봤던 건데, 수업에서 들었던 내용을 하나하나 따라가보며, 맞는지 틀린지는 두번째 문제이고, 부동산에 대해서 접근하는 방법을 알게 된 것이 큰 의미가 아니었나 싶습니다. 물론 수치화 한 내용도 해석의 오류가 있을 수 있기 때문에, 여러가지 다양한 경험과 조언이 필요하다는 것도 느꼈고, 이래서 경험있는 분들의 의견을 다양하게 들어보는게 중요하다는 것 또한 깨닫습니다. 

수업도 큰 도움이 되었지만, 실습도 큰 의미였네요. 월부 감사합니다. !