*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 중계 청구 3차
- 연식: 1996년
- 세대수 : 780세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 130,553명
00구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 63분
여의도역 : 74분
시청역 : 57분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 을지중학교, 학업성취도 91.5%, A등급
불암중학교, 학업성취도 88.8%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 노원구 인구수 : 481,053
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 481,053x0.005 = 2,405세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 906 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.38배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 => S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
중계 청구3차를 분석하면서 아파트의 입지는 여러 요소를 함께 봐야 한다는 것을 느꼈다. 교통은 강남과 여의도까지 1시간 이상 걸려 출퇴근이 다소 부담스러울 수 있지만, 학교와 은행사거리 학원가를 가까이 이용할 수 있다는 점은 큰 장점으로 느껴졌다. 아이를 키우는 입장에서 매일 학교와 학원을 편하게 오갈 수 있는 환경이 왜 중요한지 공감이 됐다.
또한 노원구의 3년 입주 물량을 적정수요와 비교해보니, 단순히 입주 세대수만 보는 것보다 지역의 규모와 함께 살펴봐야 한다는 것을 알게 됐다. 다만 공급이 적다는 이유만으로 가격이 오를 것이라고 판단하기보다는, 입주 시기와 주변 단지의 영향도 함께 확인해야겠다.
이번 분석을 통해 청구3차의 교육환경이 매력적이라는 생각은 들었지만, 직장과의 거리, 교통, 주변 환경이 B등급으로 낮아 지금 사도 될지 고민이 된다. 같은 가격이라면 직장과 교통, 환경 조건이 더 좋은 아파트를 찾아보는 것이 낫겠다는 생각이 들었다. 앞으로는 청구3차의 가격만 보기보다 비슷한 가격대에서 더 나은 조건을 갖춘 단지들을 함께 비교해봐야겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 중계 청구3차 단지 84평 현재 매매 14억, 전세 8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 7월 매매 14.2억 전세 8.2억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 7월 매매 11억 전세 5.1억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수익률 보고서를 작성하면서 같은 아파트라도 매수 시점에 따라 결과가 크게 달라진다는 점이 인상 깊었다. 고점에 매수했다면 현재까지 수익률이 -3%이지만, 저점에 매수했다면 3억 원의 수익을 얻어 수익률이 59%에 달한다. 이를 통해 좋은 아파트를 고르는 것만큼 저렴한 가격에 매수하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었다.
앞으로는 현재 가격만 보고 판단하지 않고, 최근 5년간의 고점과 저점, 매매가와 전세가의 흐름을 함께 살펴봐야겠다. 투자금 대비 기대수익률을 직접 계산하고, 비슷한 가치의 다른 단지와 가격을 비교하면서 적정한 매수가를 판단하는 연습을 해야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : △
중계 청구3차는 을지중학교와 은행사거리 학원가를 가까이 이용할 수 있어 학군을 중요하게 생각하는 가정의 수요가 꾸준할 것으로 보인다. 다만 비슷한 가격대의 다른 단지와 충분히 비교하지 못했기 때문에 현재 가격이 저평가되어 있다고 판단하기는 어렵다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : O
780세대 규모이고 노원구에서 선호도가 높은 학군지에 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 생각한다. 매도할 때 수요를 찾기 어렵지 않은 단지로 보인다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △
5년 내 저점에 매수했다면 약 69%의 수익률을 얻을 수 있었지만, 고점에 매수했다면 현재 수익률은 약 -3%이다. 현재 매매가는 과거 고점과 비슷한 수준이고 투자금도 약 5억 2,500만 원이 필요해, 지금 가격에서 충분한 수익을 낼 수 있을지는 더 살펴봐야 한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :△
현재 전세가율은 약 60%이고, 노원구의 공급량도 적정수요의 2분의 1 이내여서 공급 측면은 안정적으로 보인다. 학군이라는 입지적 장점도 있지만, 현재 매매가격이 과거 고점과 가까워 가격이 충분히 저렴하다고 판단하기는 어렵다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : △
향후 3년간 노원구의 입주 물량은 적정수요보다 적어 전세 수요 측면의 위험은 비교적 낮아 보인다. 하지만 과거 저점 당시 전세가격이 5억 9,000만 원까지 내려간 적이 있어, 현재 전세가 8억 원에서 하락할 경우 최대 2억 원 이상을 추가로 마련해야 할 가능성도 생각해야 한다. 역전세가 발생했을 때 이를 감당할 수 있는 자금 계획이 필요하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
청구3차는 학군과 학원가 접근성이 좋아 입지가치와 실거주 수요가 있는 단지라고 생각한다. 그러나 현재 매매가격이 5년 내 고점과 비슷하고 필요한 투자금도 커서, 지금 당장 매수하기에는 수익률과 원금보존 측면에서 확신이 부족하다. 비슷한 가격대의 다른 단지와 비교하고 내가 감당할 수 있는 투자금과 역전세 위험까지 확인한 뒤 결정해야겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
입지가 좋은 아파트라고 해서 언제나 좋은 투자 대상이 되는 것은 아니라는 점을 느꼈다. 같은 단지라도 저점에 매수했을 때와 고점에 매수했을 때 수익률 차이가 매우 컸다. 아직 비슷한 가격대의 단지들을 충분히 비교하지 못해 청구3차가 저평가되었다고 판단하기는 어려웠다. 앞으로 더 많은 단지의 가격과 가치를 비교하면서 적정한 매수가를 판단하는 연습을 해야겠다.
