월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 다산이편한세상자
- 연식: 2018. 6. 27. (9년차)
- 세대수 : 1,685세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
A등급
남양주 종사자 수 : 215,236
00구 직장 등급 :
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 51분
여의도역 : 69분
시청역 : 57분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 새봄중학교, 학업성취도확인불가/B등급정도추측
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
대형마트없음/대형병원없음
1km내 현대프리미엄아울렛
환경 : 00백화점, 00대형마트, 0등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
1) 00구 인구수 : 73만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,650세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (27년1147세대 + 28년 8,236세대 + 29년 3,865세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 4,416세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.2배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 B등급이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
기준으로 가지고 평가해보니 아는 지역이 많아지면 확실한 비교군이 생겨 내 상황에 맞는 최선의 선택을 할 수 있겠다는 생각이 들었다.
남양주내 입주량 평가는 b등급인데 입주예정지역과 거리감이 느껴지는데 같은 남양주시라고 해서 어디까지 영향을 미칠거라고 예상해야하는지가 좀 감이 안잡힌다.
강남 외에 다른 지역으로의 이동은 꽤 시간이 소요되는데도 강남만의 기준으로 a등급을 주고나니
다른 지역 중 강남접근성은 한시간남짓인데 다른 업무지구(시청/광화문)가 40분컷으로 들어온다면 이것은b인가? 헷갈린다…
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
다산아편한세상자이 84제곱 | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2026년 08월 | 2022년 12월 | 2026년 9월 |
매매가 | 122,000 | 71,000 | 120,000 |
전세가 | 67,000 | 46,000 | 67,000 |
투자금 (전세가율) | 55000 (55%) | 25000 (65%) | 53000 (56%) |
고점에 매수 시 수익률 | -4% | ||
고점 매수 시 순수익 | -2,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 196% | ||
저점 매수시 순수익 | 49,000 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
실거주의 내집마련이 아니고 정말 오직 투자의 관점에서 매수를 한다면 저평가되고 있는 시기에 들어가야한다는 것을 숫자가 보여주고있다. 단지의 쾌적성과 주변 상권에 매료되어 매물까지 보고왔는데 신중하게 접근해야할 타이밍인거같다. 같은 12억이면 서울에 입지가 괜찮은 곳이 아직 많아 보인다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 8호선으로 잠실 강남접근성 좋음.25평형10억대
10억이면서울과 비교필수
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :전세가율적정
5) 리스크 대비 (역전세대비):왕숙입주시 체크
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
구리가규제로
구리가 규제로 묶이면서 가격이 몇개월새 급등하여 투자로접근하기에 갭이 너무크다
같은값으로 접근가능한 비슷한 입지가치를 가진 서울이 있다고보고 투자로는 신중해야할것같다
3. 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 중요
