서울시 양천구 목동삼익아파트 수익률보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 목동삼익아파트

• 연식: 1997
• 세대수 :  277
• 위치(지도) :  

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

양천구 종사자 수 : 131,733

양천구 직장 등급 : B

직장 등급은 B등급이나 인근 영등포구 여의도 등으로 출퇴근 가능, B등급이니 베드타운으로 봐야하나 인근 영등포구 여의도 출퇴근이 충분히 가능하고 이 수요가 많을 것으로 보임

*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.

*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기(대중교통 기준)

강남역 : 54분 

여의도역 : 21분 

시청역 : 38분 

교통등급 : A등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 목운중학교, 학업성취도 96.4%,  S등급

목동중학교 학업성취도 87.1%

학원가 형성지역, 학원가 걸어서 이동 가능

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 현대백화점, 행복한백화점, 이마트목동점

S등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

-양천구 99세대

2026년 99 27년 0 28년0

3년 이내에 공급이 없을 예정이며 목동 1-14단지가 재건축 이슈가 있어서 이에 따른 이주가 시작 될 경우 전세난이 심화 될 것으로 예상되고 전세 인상이 예상됨

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 양천구 인구수 : 421,247

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 2106세대

3) 3년 입주량 합계 : 99세대 (올해 99세대 + 내년 0세대 + 내후년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  33세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.015배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이하 S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 투자가치가 굉장히 좋은 곳이고 앞으로 오를 수 밖에 없는 지역, 교통에 있어서 A등급이나 학군S등급, 무엇보다 3년 이내 공급이 없고 목동지역 대단지 재개발도 예상되고 있어서 가격이 오를 가능성이 높음

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 목동삼익(97/277세대/평형112m2) 현재 매매 19억5천 전세 8억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 4 월  매매 17억 4천 전세 8억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년  6월  매매 11억 전세 8억

현재가 최고점인 시장

전고점 이미 회복함

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

투자의 관점에서만 생각한다면 목동에 있는 이 아파트도 3억에 투자할 수 있는 시점이 있었다는 것이 인상적이다. 다만 그 시기가 부동산 하락장으로 굉장히 위축된 시장이었을것인데 그런 하락장에서 나는 여기를 3억에 투자하려고 할까? 역세권이고 학군도 좋은 지역이어서 오를 가능성은 충분히 있었겠지만 그런 시기에 그런 결정을 하는 것은 쉬운 일이 아닐 것이다. 

지금은… 전세가우선… 종자돈이 그만큼 안되서… 매매 불가능

투자하기엔 적절한 시기가 아님

투자를 생각해봤을 때 11억4천정도 금액이 들어가는데 이 투자금으로 여기가 최선인지는 생각해보아야 할것 같음. 

11억4천정도의 투자금이 있다면 다른 좋은 곳들이 많이 있을 것으로 보임

현재 매매가 19억 5천이 나온 매물이 전고점보다 2억 이상 높지만 더 오를 것으로 보임 예상으로는 25억까지 올라가지 않을까 생각함, 다만 전세가 역시 오를 가능성이 보임, 9억 이상 전세인 사람들이 매매로 갈아타려는 경향이 높지만 재개발로 인한 이주 수요가 있기 때문에 전세 수요는 앞으로 더 많아질 것으로 보임, 이로 인해서 전세가 오를 것으로 예상됨 전세가가 11억까지는 올라갈것으로 예상

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 직장 기준으로 B등급이나 여의도가 가깝고 강남도 1시간 이내 거리, 교통 기준에서 A 등급, 학군S등급, 학원가 인접해 있어서 오를 가능성이 높은 곳이나 현재 이미 전고점이 넘었고 지금이 가장 가격이 높은수준, 현재 나와 있는 매물은 KB부동산 시세보다 높음

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :  277세대이나 오목교역 역세권이고 학군지여서 팔수있을 것으로 보임

부동산 호황기때 1년에 6-7건정도의 거래가 있었고 하락기 때 1년에 2건 정도의 거래가 있음 상승장에서는 팔 수 있으나 하락기 때 팔기 힘들 곳으로 보임 

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 여기를 투자를 한다고 했을 때 투자금이 11억정도 필요한데 과연 이 금액을 투자했을 때 수익률을 내는 것이 가능한가? 수익률이 난다고 해도 이 금액으로 투자할 수 있는 곳이 여기만 있는지 생각해보아야 할 것 같음

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 전세가율이 47프로로 낮은 편임, 입지독점성 높음, 이 지역에 향후 3년이내에 입주가 99세대가 전부여서 공급 부족 지역, 원금 보존 가능성은 높다고 생각됨

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 역전세가 생길 확률은 없어보임, 근데 역전세가 안 생긴다고 리스크가 없다고 볼 수 있는것일까? 11억 이상을 투자금으로 봤을 때 그 금액에 따른 이자와 그에 대한 수익률도 생각해보아야 할 것 같음

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 매수안함

그만큼의 투자금을 넣었을 때 수익을 볼 지 모르겠음

환금성이 걸림-하락장에서 팔기 쉽지 않을 듯

투자를 생각해봤을 때 11억4천정도 금액이 들어가는데 이 투자금으로 여기가 최선인지는 생각해보아야 할것 같음. 

11억4천정도의 투자금이 있다면 다른 좋은 곳들이 많이 있을 것으로 보임

3.  작성하면서 느낀점 : 여러곳의 수익률보고서를 함께 써보자, 500세대 이상으로 보자, 가저환수원리…. 가 나오는 이유가 다 있다