*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 부개동주공6단지아파트
- 연식: 1997년
- 세대수 : 1,240세대
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부평구 종사자 수 : 166,781명
부평구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 70분
여의도역 : 53분
시청역 : 62분
교통등급 : C등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부평동중 67.4% C등급, 부광중 68.3% C등급, 부평여중 75.3% C등급, 부흥중 69% C등급, 구산중 74.3% C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 반경 1Km 이내 웅진플레이도시(문화시설), 상동호수공원
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 부평구 3년입주 합계 : 4,400세대 (26년 126세대 + 27년 0세대 + 28년 4,274세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 요번 과제에서 지금 현재 부모님과 같이 살고 있는 집을 선정하였다. 살면서 불편하거나 문제가 있지도 않았고 되게 생활하기 편해서 입지가 좋다라는 생각이였다. 왜냐하면, 7호선(삼산월드체육관역) 라인이 있고 반대편으로 1호선(부개역) 라인이 있으며 주변에 반경 1Km 이내를 조금 벗어나지만 대형마트와 병원, 백화점이 있어서 입지조건이 좋다고 생각이 들었는데… 이번에 수강한 내용을 적용해 본 결과 직장 등급 괜찮았지만 교통적인 요소에서 등급이 생각보다 한 단계 더 낮은 등급으로 평가 되어 의외였으며 학군적인 요소에서 전혀 좋은 입지조건이 되지 못한다는 점과 차근차근 기본부터 분석을 해보니 가치가 오르지 못하는 이유를 무엇인지 알게 되었다. ㅜㅜ;;(너무 주관적으로만 생각했나 봅니다.)
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 부개주공6단지 33평 현재 매매 4.9억, 전세 3.7억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 10월 매매 6.3억 전세 3.7억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 26년 8월 매매 3.8억 전세 3.7억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
21년도에 부동산 고점시기를 제외하고 나면 평균에서 위아래로만 움직이며 큰 가치가 없는 매물로 보여진다. 여기에 지금 30년동안 살면서 가치에 대해 꾸준히 생각했을 때 문제가 없다라고 주관적(가족생각, 내생각)으로 생각했는데 역시 가치과 요건은 가격으로 증빙되는 느낌이 온다. 좋은 가치를 가지고 요건이 좋은 매물이 어떤 것이 있는지 조금씩 보고서를 확장해 보아야겠다는 생각이 들었다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
같은 평형 대에서 고를때에는 옆 동네 삼산동에 비해 입지가치가 다소 떨어지는것은 확실함
(삼산월드체육관역 접근성, 학군, 대형마트(롯데마트) 접근성)
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대 이상 대규모 아파트이며, 매매/전월세 거래가 꾸준히 진행되고 있어 충분한 수요가 있는 단지
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 1.1억이 들어간다. 가치평가에서 다른 인근 동네에 비해 떨어짐
(편안한 그냥 내 집 1채 마련으로 굿!(무색무취))
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 74%로 전세가율 높으나, 다른 주변 아파트들도 비슷한 수준이라 고민됨.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
정말 분석을 하면 할수록 더더더 매력이 없는 물건으로 느껴진다. 좋은 거는 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다 있다는 점 빼고는 교통, 직장, 환경(편의시설, 병원 등)이 매우 옆 동네에 비해 부족. 만약 은퇴한 사람이 내 집 마련이 필요하다고 하면 최고의 선택지!!!! 하지만 나는 아직 어리기 때문에 매력이 없는 물건은 내가 매수할 필요가 없다고 생각이 든다.(객관적으로 판단하였을 경우)
3. 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서가 처음에 어렵게 느껴졌는데 그래도 매주 하나하나 작성해보라고 과제를 주었을 때 억지로 진행하고 나니 나름의 느낀것들이 조금씩 발생하고 있으며, 보는 눈이 조금씩 발생하고 있다는 느낌이 들었다. 아는것이 있다보니 직장에서 출근하고 퇴근하는 길에서 부동산 어플 켜고 이 집 내꺼다 생각하고 가격을 보니 막막하기도 하지만 왠지 내집이 바로 될 것 같은 묘한 기분이 들었다. 조만간 내 집 마련하여 독립된 삶을 살아보도록 하고 싶습니다. ㅎㅎㅎㅎ
