월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 백송풍림아이원
- 연식: 2002년식
- 세대수 : 812세대
위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 원미구 종사자 수 : 166,450
부천시 원미구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 75분
여의도역 : 60분
시청역 : 67분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 상동중학교, 학업성취도 87.5%, B등급
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 킴스클럽 부천점, 현대백화점 중동점(1.3km내), 뉴코아중동백화점(1.3km내), B등급
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 부천시 원미구 3년입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
- 단, 2029년 3113세대 입주 예정 (수요 2051, 입주 3113 → 과잉)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 원미구 인구수 : 381,864
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005 = 1909세대
3) 3년 입주량 합계 : 177 세대 (올해 27세대 + 내년 0 세대 + 내후년 150세대)
4년 입주량 합계 : 3290 세대 (3년 177세대 + 29년 3113세대)
4) 연 평균 입주량 :
3년 입주량÷3년 = 연평균 77 세대 입주
4년 입주량÷4년 = 연평균 823 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
3년 = 77세대 / 1909세대 = 0.04033525배
4년 = 823세대 / 1909세대 = 0.43111577배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내, S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
공급물량 외에는 전부 B등급인 부천 상동의 풍림아이원은 7호선 상동역(도보 19분), 1호선 송내역(도보 29분) 사이 애매한 위치에 자리잡은 25년차 아파트이다. 7호선 상동역이 있긴 하지만 강남까지 거리가 있어 강남 직장인 전세수요가 이 아파트까지 영향을 미치진 않을 것으로 추측된다. 구로 > 여의도 > 시청까지의 직장인 전세 수요는 미미하지만 영향을 미칠수도 있을 것 같다.
아파트 단지와 초중고가 몰려 있어 직장인 보다는 아이 생각이 있는 신혼부부, 인천-김포 등지에 살면서 서울에 좀 더 가까운 곳에 이사가길 원하는 자녀가 있는 가정의 수요가 있지 않을지 추측해본다.
비규제 지역 중 월부에서 투자처로 추천하는 부천 상동이라 관심이 큰데, 이번 수익률 보고서를 작성하려고 알아보니 29년 3000세대가 넘는 대단지 입주가 예정돼 있고, 이 아파트는 아니지만 주변에 재개발 소식이 많은 것을 알게 되었다.(26년 6월 첫 주민초청회를 열었다고 한다) 대단지 입주는 전세가를 낮추는 요인으로 작용한다고 배웠는데, 재개발 소식은 그냥 호재로만 보면 되는지 궁금하다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
현재 전세 매물이 없어서
실거래가가 아닌 매매/전세 흐름으로 비교함
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 백송 풍림아이원 26평 현재 매매 6.5억, 전세 4억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 9월 매매 6.5억 전세 4억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 3월 매매 4.5억 전세 3억
5) 현장사진(선택)
로드뷰ㅎㅎ
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
매매/전세 흐름 가격으로 봤을 땐 갭 차이가 2억 이하로 떨어져서 투자 비교군으로 두면 좋겠다 생각했는데, 현재 실거래가와 매물 가격을 다시보니 +7~8000차이가 나는 것을 확인했다. 전세는 매물이 없어 비교할 수 없는 점이 아쉬웠고, 부천도 가격이 엄청 오른 걸 실감해 많이 아쉬웠다… 전고점에 근접하거나 초과한 상태라 저평가라 보기 어려울듯해 착잡한 심정이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 현재 이 아파트만 수익률 보고서를 작성해서 비교군이 없다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 800세대 이상이고 거래가 활발한 편으로 보여 수요있는 단지라 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 전고점을 초과하는 금액에 매매되고 전세가는 전고점만큼 오르지 않은 애매한 상태이다. 매매가가 얼마나 오를지 예측이 어려워 수익률이 좋을지 모르겠다 으악!!!
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 매매가는 올랐지만 전세가는 전고점대비 낮아 적정 전세가율 안으로 들어오는 것을 확인했다. 다만 주변 단지도 전세가율은 적정해 보인다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 29년에 3000세대 입주 예정이나 4년 평균 적정수요 ½로 문제없는 것을 확인했다. 전세 세입자를 구하는데 큰 문제가 되진 않을 것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
보류.
비교군이 아직 없고,
수익률 관련 내용을 까먹어서 이 높은 매매가도 괜찮은걸지 감이 잡히지 않는다.
3. 작성하면서 느낀점 :
강의로 듣기만 할 땐 어렵게만 느껴졌던 부분들이 보고서를 직접 작성해보니 이해가 되고 와닿았습니다.
비교할만한 다른 지역과 매물에 대한 보고서도 작성해야겠다 느꼈습니다.
