안녕하세요.
훈훈한입니다.
이번에는 가격의 오른상황에서 가치를 어떻게 보는지
이야기 해보려고합니다.
보통 가치 판단을 하면서 가격이 올랐다면
이유가 있다고 생각하거나 아니더라도
다른 이유를 만들어서 그래서 가격이 올랐겠지? 생각을 했었어요.
그 당시에는 그럴수 있다고 생각했는데,
시간이 흐를 수록 내가 생각했던 단지의 수준으로 만나는 순간이 옵니다.
처음에는 A단지가 더 빨리 오를 수 있지만
가치에 맞게 만나는 순간들이 찾아옵니다.
그래서 가치를 먼저보는 연습을 꾸준하게 해봐야합니다.
왜 올랐는지를 보면 물건의 가치가 보입니다
임장보고서를 쓰고 투자 복기를 하다 보면
자연스럽게 가격을 많이 보게 됩니다.
“이 단지는 얼마나 올랐지?”
“전고점을 회복했나?”
“어떤 단지가 먼저 올랐지?”
그러던 중에 내가 생각하기에 A단지가 좋았는데,
B가 먼저 오르는 걸 보고 드는 생각이
“왜 올랐을까?”
입니다.
먼저 오르거나 많이 오른 단지를 찾는 것이 아니라,
왜 올랐는지를 고민하다 보면 그 단지가 가지고 있는
더 볼 수 있는 눈이 생기기 때문입니다.
가격보다 먼저, 상승의 이유를 찾기
예를 들어 A단지가 1년 동안 20% 올랐고
B단지는 5% 올랐다고 해보겠습니다.
가격만 본다면 A단지가 더 좋은 단지처럼 보일 수 있습니다.
하지만 여기서 한 번 더 질문해보는 것입니다.
“왜 A단지가 먼저 올랐을까?”
교통 때문이었을까?
생활권의 선호도 때문이었을까?
신축이라는 상품성 때문이었을까?
주변 공급이 적었기 때문일까?
아니면 당시 가격이 다른 단지보다 저렴했기 때문일까?
내가 생각한 입지의 판단과
가격의 차이가 있는지 보는게
비교평가의 첫 단계라고 생각했습니다.
상승의 이유 = 그 단지의 가치
저는 이 부분이 투자 복기에서 상당히 중요하다고 생각합니다.
가격은 결과입니다.
그렇다면 그 결과를 만들어낸 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.
예를 들어 같은 생활권에 있는 두 단지가 있다고 해보겠습니다.
A단지는 교통이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있지만 연식이 오래되었습니다.
B단지는 신축이고 상품성은 좋지만 역과 거리가 있습니다.
상승장에서 B단지가 먼저 크게 올랐다면,
“신축이라서 올랐다.”
라고 끝내는 것이 아니라,
“그 당시 시장에서는 신축이라는 가치가 크게 평가받았구나.”
라고 볼 수 있습니다.
반대로 시장이 안정되거나 하락하는 시기에 A단지가 가격을 회복한다면,
“사람들이 결국 좋은 입지의 가치를 다시 평가하기 시작했구나.”
라고 생각해볼 수도 있습니다.
가치를 명확하게 정해놔야지 시장상황에서
가격이 어떻게 변화하는지 연결할 수 있습니다.
단순한 가격 비교가 아니라 시장을 고려한
가치 판단이 필요한 이유라고 생각합니다.
당시에도 저렴했는가?
여기서 한 가지를 더 확인해야 합니다.
“왜 올랐는가?”와 함께
“그때도 저렴했는가?”
를 보는 것입니다.
어떤 단지가 많이 올랐다고 해서
무조건 좋은 투자였던 것은 아닙니다.
이미 가치가 가격에 충분히 반영된 상태에서
시장 분위기로 상승했을 수도 있습니다.
반대로 당시에는 사람들이 크게 주목하지 않았지만,
입지와 상품에 비해 가격이 저렴했던 단지가 시장의 흐름을
따라 뒤늦게 상승했을 수도 있습니다.
그래서 과거의 가격을 볼 때도 단순히
“10억에서 13억이 됐다.”
가 아니라
“10억일 당시 이 단지의 가치는 어느 정도였을까?”
를 생각해보세요.
늦게 오른다고 가치가 없는 것은 아니다
이런 관점으로 보면 “아직 안 올랐다”는 것도 다르게 볼 수 있습니다.
좋은 입지를 가지고 있지만
시장에서 아직 충분히 평가받지 못한 단지가 있을 수 있습니다.
반대로 이미 가격이 많이 오른 단지라도 현재 가격이
가치보다 비싸다면 좋은 투자라고 하기 어렵습니다.
결국 중요한 것은
“올랐느냐, 안 올랐느냐”
가 아니라
“현재 가격이 그 단지의 가치에 비해 어떤 수준인가?”
라고 생각합니다.
그래서 투자할 때는 가격의 순위를 보는 것과 함께
가치의 순위를 따로 만들어보는 것이 중요하다고 생각합니다.
가치 순서를 보고 가격과 연결하는 과정이
얼마나 중요한지 강조하고 강조해도 모자른 이유입니다.
그래서 튜터님은 가치먼저 보라고 하는게 이해가 되었습니다.
그래서 다음 투자에 어떻게 적용할 것인가
투자 복기의 목적은 과거의 수익률을 자랑하는 것이 아니라
다음 투자에서 더 나은 판단을 하기 위한 것이라고 생각합니다.
그래서 임장보고서의 마지막에도 단순히
“이 단지는 많이 올랐다.”
라고 적는 것보다
“왜 올랐는가?”
“당시에도 저평가였는가?”
“그 상승을 만든 가치는 무엇인가?”
“그 가치는 지금도 유효한가?”
“현재 가격은 그 가치를 얼마나 반영하고 있는가?”
를 적어보려고 합니다.
이렇게 복기하다 보면 다음에 비슷한 물건을 만났을 때도 조금 더 빠르게 판단할 수 있을 것 같습니다.
결국 투자에서 중요한 것은
“어떤 단지가 올랐는지 찾는 것”
이 아니라
“왜 올랐는지를 통해 어떤 가치가 시장에서 인정받았는지 이해하는 것”
이라고 생각합니다.
저도 앞으로 임장보고서를 쓸 때 가격의 결과만 기록하지 않고,
그 가격이 만들어진 이유를 찾아보겠습니다.
그리고 그 이유를 다시 물건의 가치와 연결해보려고 합니다.
“왜 올랐지?”
이 질문 하나를 가지고 임장보고서를 더 확장할 수 있을 것 같아서
기대가 됩니다~
긴 글을 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
👜명품즈 시리즈
- 이런 곳까지 전임을 해야 하나요? [로건파파]
- 지금 필요한 것은 '디테일'입니다. [날개핀레드불]
- 이런 곳까지 전임을 해야 하나요? [로건파파]
- 1주택자는 정말로 양도소득세를 내지 않을까요? (계산식 공유)
[훈훈한 투자]
- 임장보고서 실력 키우는 방법[훈훈한]
- 수익률 200%보다 1억의 수익금이 더 중요한 이유 [훈훈한]
- 전고점을 못 넘었다면 저평가일까? 애매한 물건에서 진짜 저평가를 찾는 방법[훈훈한]
[훈훈한 마인드]
