좋은 단지가 항상 좋은 투자 물건은 아니다[훈훈한]

안녕하세요. 훈훈한입니다.

좋은 물건을 사야한다는 생각으로 항상 물건을 찾고있는데,

투자를하면서 덜 좋은 물건을 사서 후회하는 경우도 많습니다. 

그럴때는 답이없는 후회와 자신감만 떨어트리죠. 

입지좋고 학군좋고 좋은것만 찾아도 실제로는 투자하기 쉽지 않습니다. 

좋은 아파트중에서 괜찮은 가격인지

그리고 얼마나 괜찮은지 계속 비교해보고 최선의 선택을 하는 겁니다. 

이번에는 최선의 선택을 하기 위한것이고 그랬을때 후회없는 

선택을 하고 나서 더 성장할 수 있는 마인드를 위해서 글을 썼습니다. 

1. 좋은 단지와 좋은 투자는 다르다

예를 들어 같은 생활권에 A와 B라는 아파트가 있다고 생각해보겠습니다.

A는 역에서 가깝고, 대단지이며, 학군과 생활환경도 좋습니다.

B는 A보다 역에서 조금 멀고 연식도 오래됐지만 가격은 상당히 저렴합니다.

많은 투자자가 여기서 A를 선택합니다.

“어차피 투자하는 거라면 좋은 아파트를 사야지.”

틀린 생각은 아닙니다.

하지만 투자에서는 반드시 가격을 함께 봐야 합니다.

A의 가치가 100이고 가격이 100이라면,

B의 가치가 90인데 가격이 65일 수도 있습니다.

이 경우 A가 더 좋은 아파트라는 사실과 

B가 더 좋은 투자라는 판단은 동시에 성립할 수 있습니다.

투자에서 수익은 좋은 아파트에서 자동으로 발생하는 것이 아니라, 

가치와 가격의 차이에서 만들어지기 때문입니다.

그래서 더 좋은 단지에서 끝나는게 아니라

좋은 단지인데, 이게 싼가격인지 봐야합니다. 

좋은단지라도 비싸면 사지 않는게 투자자입니다. 

그리고 선호도가 약간 밀려도 가격이 싸다면 판단하고 살 수 있습니다. 

그런정도를 배우는게 중요합니다. 

2. 가격은 가치의 차이를 정확하게 반영하고 있을까?

가격만 보고도 가치를 볼 수 없는 이유입니다. 

A단지가 B단지보다 좋다는 것은 누구나 이야기할 수 있습니다. 

하지만 투자자는 한 단계 더 들어가야 합니다. 

A단지가 B단지보다 

• 역세권
• 학군
• 생활환경
• 신축 상품성
• 세대수
• 선호도

에서 우위에 있다고 해보겠습니다.

그렇다면 질문은 간단해집니다.

“그래서 그 차이가 가격에 얼마나 반영되어 있는가?”

A가 B보다 5천만원 비싸다면 충분히 비싼 것인지,

1억원 비싸다면 적정한 것인지,

2억원 비싸더라도 여전히 저렴한 것인지 판단해야 합니다.

이런게 판단하기 진짜 어렵거든요. 

그럼 주변에 있는 단지와 1:1로 비교를 해봐야지만 알 수 있습니다. 

이것이 비교평가의 핵심입니다.

부동산에서 저평가는 절대적인 가격이 아닙니다.

5억원이라는 가격만 보고 싸다고 할 수 없고, 

15억원이라는 가격만 보고 비싸다고 할 수도 없습니다.

중요한 것은 그 가격에 어떤 가치가 들어가 있는가입니다.

투자자는 가치에 맞게 가격이 안에 들어 있는지 

해석하는 사람이어야 합니다.

3. 좋은 입지에도 가격이 비쌀 수 있다

좋은 단지일수록 오히려 조심해야 하는 경우도 있습니다.

왜냐하면 시장에서 이미 많은 사람이 좋은 단지라는 사실을 알고 있기 때문입니다.

역세권이고, 학군이 좋고, 대단지이고, 신축이라면 

이미 가격에 반영될 가능성이 높습니다.

좋은입지의 단지가 이미 가격에 오른경우도 있습니다. 

그리고 약간은 덜 선호하지만 이미 가격이 많이 쌀 수 있어요. 

그런물건을 보는게 의미가 있습니다. 

“좋은 아파트인가?”가 아니라 

“현재 가격이 그 가치를 충분히 반영하고 있는가?”를 판단해야 합니다.

반대로 사람들이 아직 선호하지 않는 단지라도 주변의 좋은 단지와 비교했을 때 

가치에 비해 지나치게 저렴하다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

좋은 투자는 사람들이 모두 좋다고 말하는 물건을 사는 것이 아니라,

사람들이 인정하는 가치와 현재 가격 사이에 차이가 있는 물건을 찾는 과정입니다.

4. 싸다고 좋은 투자도 아니다

그렇다고 무조건 싼 아파트를 찾아야 한다는 의미는 아닙니다.

이 부분에서 투자 경험의 차이가 나타납니다.

가격이 싸더라도 그 가격이 싼 이유가 분명하다면 조심해야 합니다.

제가 샀던 지방 중소도시 물건이 그랬슨비다. 

쌌는데, 그만큼 선호도 덜하고 상승장에서 가격의 흐름도 늦게옵니다. 

그래서 싸다고 무조건 좋은 것도 아닙니다. 

결국 투자에서 “싸다”는 말 뒤에는 반드시 질문이 따라와야 합니다.

“왜 싸지?”

이 질문에 답할 수 있어야 합니다.

싸기 때문에 투자하는 것이 아니라,

좋은 가치가 있는데 가격이 싸기 때문에 투자하는 것입니다.

5. 결국 투자자는 ‘가치 대비 가격’을 봐야 한다

좋은 단지와 좋은 투자 물건을 구분하는 가장 간단한 방법은 

가치와 가격을 분리해서 보는 것입니다.

먼저 단지의 가치를 판단합니다.

그리고 현재 가격을 봅니다.

그다음 주변의 비슷한 단지와 비교합니다.

마지막으로 가격 차이가 가치 차이를 충분히 반영하고 있는지 확인합니다.

이때 비교평가를 감으로 끝내지 않고 표로 정리하면 판단이 훨씬 명확해집니다.

비교평가 판단표

여기서 중요한 것은 모든 항목에 점수를 매기는 것이 아닙니다.

오히려 중요한 항목과 덜 중요한 항목을 구분하는 것이 필요합니다.

예를 들어

A단지가 좋다고 판단해서 볼 수 있지만

내가 리스크 감당이 안되는 상황이라면 B단지를 선택할 수 있는겁니다. 

그래도 돈은 벌 수 있으니까. 그렇게 행동하면 됩니다. 

부동산 투자를 오래 할수록 단지의 이름이나 신축 여부, 

대장이라는 타이틀에 흔들리지 않게 됩니다.

좋은 단지는 좋은 단지대로 인정하되,

그 가치가 이미 가격에 반영되어 있다면 기다릴 줄 알고,

조금 부족해 보이는 단지라도 가치에 비해 

가격이 충분히 싸다면 다시 들여다볼 수 있어야 합니다.

결국 투자자가 찾아야 하는 것은 가장 좋은 아파트가 아닙니다.

내가 살 수 있는 범위 안에서,

가치에 비해 가격이 가장 유리한 아파트입니다.

그래서 부동산 투자에서 가장 중요한 질문은

“어디가 제일 좋은가?”

가 아니라

“이 가격에 이 정도 가치를 살 수 있는가?”

라고 생각합니다.

가격가 가치를 보기 위해서는 좋은 물건만 고집할 필요도 없습니다. 

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