안녕하세요.
리썬v입니다:)
요즘 신문 기사를 읽다 보면
전월세부족에 대한 기사를 하나 쯤을 보실 수 있을 겁니다.
오늘은 서울 및 수도권에 전월세가 얼마나 부족한지
앞으로 우리는 무엇을 해야 할지에 대해 이야기해볼까 합니다.
재건축 이주 수요는 어디로 가야하나
서울 강남의 명문 아파트 단지들이 재건축에 들어가고 있습니다.
은마아파트 4,424가구가 내년 여름 이주를 앞두고 있고,
목동 14개 단지 중 목동6단지는 내년 하반기 사업시행인가를 목표로 추진 중입니다.
광남학군도 마찬가지입니다. 수도권 최고의 학군지들이 재건축으로 움직이고 있습니다.
가장 큰 문제는 이 지역들에서 빠져나가는 세입자들이 갈 곳이 없습니다.
은마아파트의 경우 전체 4,424가구 중 절반가량인 2,200가구가 전세입니다.
대부분이 자녀 교육을 위해 학군지에 머물고 싶은 학부모들입니다.
그런데 이들이 이사를 가야 하면 어디로 갈 수 있을까요?
대치동의 3룸 이상 전월세 매물은 겨우 2건입니다.
반전세나 오피스텔, 빌라를 찾는 세입자들도 올라간 가격을 감당하기가 쉽지 않습니다.
은마의 저렴한 전세값(주변 대비 2억~3억원 저렴)이 사라지면서 전월세 시장이 요동치고 있습니다.
목동도 비슷한 상황이 될 것으로 보입니다. 2만 6천 가구가 재건축에 들어가기 때문이다.
신정, 신월동의 전월세 시장도 급등이 불가피할 것으로 예상됩니다.
전월세 '역대급 악화'의 현실
오세훈 서울시장이 최근 "전월세 대란으로 서울 전역이 '주거 지옥'이 되고 있다"고 표현한 적이 있습니다.
지난 7월 서울 아파트 평균 월세는 162만원으로 역대 최고치를 기록했습니다.
전세값도 9.95% 폭등하며 이미 '전세 소멸 시대'에 접어들었습니다.
더 걱정스러운 것은 전월세를 공급하던 민간임대의 손을 놓고 있다는 점입니다.
정부가 8월 세제개편으로 임대사업자들의 세제 혜택을 폐지하면서 407,000가구를 차지하는
등록임대주택이 빠르게 줄어들고 있습니다.
약 93,000명의 등록임대사업자들이 "세입자 보호"라는 명목의 정책에 영향을 받고 있는 상황입니다.
아이러니하게도 현 정부는 세입자 보호를 명목으로 "실거주 위주" 정책을 추진했지만, 결과는 의도와 다릅니다.
세입자가 보호받기는커녕 더 많은 세입자가 갈 길을 잃고 있습니다.
임대주택 공급을 줄인 대신 전월세는 계속 올랐고, 서민들의 주거 불안정만 심화되었습니다.
이미 의무임대기간이 만료된 민간임대 아파트도 2027년까지 팔면 기존 세제 혜택을 잃게 하면서
임대주택이 도미노처럼 매매시장으로 흘러나가고 있습니다.
최근의 대치동, 목동 등 학군지의 전월세 대란은 이런 정책적 결과를 보여주는 것 같습니다.
전세가도 오르고, 매매가도 오르고
문제는 이미 시작되었습니다. 세입자들이 찾는 매물이 줄어들면서 자연스럽게 차질이 생기고 있습니다.
전세 수급의 불균형은 곧 보증금 상승으로 이어집니다.
매매가도 마찬가지 상황입니다. 학군지의 가치는 여전히 높습니다.
최근 국가교육위원회가 2030년부터 내신 절대평가 도입을 검토하겠다고 밝혔지만,
단기적으로는 오히려 학군지 수요를 더 키울 수 있습니다.
'대학 입시 제도가 바뀌기 전에'라는 심리가 작동할 가능성이 있기 때문입니다.
결국 세입자는 더 높아진 보증금을 요구받고,
매매 시장에서는 이 문제를 근본적으로 해결하고 싶은 사람들이 집을 사기로 결심하게 됩니다.
악순환이 계속되고 있는 것입니다.
감당할 수 있다면, 지금입니다
물론 현실은 쉽지 않습니다. 모든 세입자가 내집 마련을 할 수 있는 것은 아닙니다.
금리는 높고, 대출 조건은 까다로우며, 목돈도 부족한 시대입니다.
하지만 어느 정도의 자산과 능력이 있다면, 지금이 결정할 때라는 생각이 듭니다.
임차료는 끝이 없는 소비입니다. 전세 계약이 끝날 때마다 오르는 보증금, 매달 나가는 월세, 관리비, 공과금.
이것들은 앞으로도 계속될 것입니다.
반면 내집마련은 자산의 축적입니다. 비록 금리를 내고 원금을 갚아야 하지만, 그것은 자산을 쌓는 과정입니다.
특히 학군지에 관심이 있는 가정이라면 더욱 그렇습니다.
전월세의 불안정성은 결국 자녀의 학교 생활 안정성에도 영향을 미칩니다. "다시 이사 가야 하는 게 아닐까" 하는
불안감은 부모와 자녀 모두에게 스트레스가 됩니다.
학군지가 아닌 곳에서도 내집마련은 이어지고 있습니다.
실제로 2030 세대는 이미 움직이기 시작했습니다.
지난 7월 생애최초 주택 매수가 7,552건으로, 전년 동월 평균(5,158건)보다 46% 늘어났습니다.
특히 20대는 16%, 30대는 8.1% 증가했습니다. "더 늦으면 못 산다"는 불안감에 영혼까지 끌어모아
대출을 받아 서울 외곽으로 몰려가고 있습니다.
내가 감당가능한 선을 계산해보고, 예산 내에서 가장 가치 있는 지역으로
내집마련을 해야 할 시기라는 생각이 듭니다.
