안녕하세요.
리썬입니다:)
오늘은 1호기 투자물건을 찾으면서
부동산 사장님께 가장 많이 들은말
Best 1위
지금 소유권 바뀌면 전세대출 안되는거 알지??
어떻게 투자하려고??
이 과정에서 말문이 막혀 어려움을 겪었던 과정에서
김인턴 튜터님께 배운 내용을
저와 같은 부동산포비아들에게 공유드립니다.
그동안 기초강의에서
매매계약과 전세계약 프로세스를 배웠는데 말이죠.
그때는 이 강의들이 크게 와닿지 않게됩니다.
왜냐??
나는 지금 비교평가가 너무 어렵단말이야...
일단 비교평가부터 하고, 1등뽑고,
투자후보 단지 찾으면 그때
강의 교안 열어보자 하신 분들
분명 있을거라고 생각해봅니다.
(저만 그런걸수도...)
2025년 하반기
1호기 투자를 앞두고
투자후보단지 찾기도 어려운데
6. 27 부동산 대책이 발표됩니다.
제가 보고 있는 지역은 상급지는 아니였기에
대출규제에 직격탄을 받은건아니지만
문제는 소유권이전 조건부 전세자금대출규제 였습니다.
우리가 매수 후 전세를 맞춰야하는데
세입자들의 전세대출이 막혀버렸으니 큰일입니다.
그렇다면,
소유권이전 조건부 전세자금대출이란 무엇인가?
매수인(아직 등기부상 소유권자 아님)이 세입자와 전세계약을 맺고,
세입자가 전세자금 대출을 받는 구조입니다.
즉, 매수인이 아직 소유권을 넘겨받지 않았지만,
잔금일에 등기 완료를 조건으로 세입자가 은행에서
대출을 받아 입주하는 방식 으로 이전에 주로 사용했던 방법입니다.
지금은 규제로 인해서 막혀버렸습니다.
그렇다면 우리는 어떻게 전세입자를 맞춰야할까요??
1. 전세낀 매물 매수
이 방법이 가장 편안한 방법이지만
대부분의 매물들이 전세가 낮게 껴있어 투자금이 너무 많이 듭니다..
(높게 껴있는 매물을 찾을 수 있다면 Best!)
2. 주인 전세
요즘은 똑똑한 주인분들이 많은지라 먼저 주인전세를 제안하시는 분들도
종종있습니다. 이방법이 가장 편안하고 좋은 Best입니다!
그러나 이 경우 매매가가 다른 실거주 입주용보다
높은 경우가 많으며, 집주인이 대출이 많으면 어렵습니다.
3. 실거주 후 전세로 전환(무주택자 경우)
무주택자라면 대출을 받아 6개월 이상 실거주(잔금이 될경우)를 하고,
그 이후 전세를 당당하게 맞출 수 있습니다.
4. 매도인이 새로운 세입자와 전세계약
매도인이 소유권이전등기 전에 새로운 세입자와 전세계약을 맺고
매수인에게 소유권이전등기를 넘기는 형태로
이 형태는 일잘러 부사님을 만나야합니다.
실제 제가 보고 있는 4~5급지의 부사님들은 이 형태의 방법에 대해
상당한 거부감을 갖고 있었습니다.
굳이 실거주자와 계약하면 편한걸 왜 이렇게까지??
피곤해 NONO!
이때는 제가 부사님께 방법을 알려드리고
전혀 불편한 방법이 아님을 설명드려야 합니다(가스라이팅)
5. 월세만기 매물
6개월 정도 남은 월세 매물이 기회가 될 수 있다! 보증금이 작게 껴있기 때문에
중도금 형식으로 보증금을 주고 월세입자를 내보내고
공실로 만든 뒤 이기간 동안 수리를 하고 집을 보여주는 겁니다.
대신 이때는 관리비를 내준다거나
저희가 줘야 할 것도 있습니다!
어려운거지 불가능한게 아닙니다.
그걸 구분해야해요. 열에 아홉은 어려우면 불가능하다고 생각합니다.
이것도 경험입니다.
-7월 반모임 중 김인턴 튜터님-
더운 여름 현장에서 고군분투하는
모든 월부인들을 응원합니다람쥐!♡
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