안녕하세요
동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.
오늘은 샤샤와함께 튜터님과 함께한 열반 기초반 조장 튜터링 후기 남깁니다.
갈아타기의 정석, 매뉴얼 숙지하겠습니다.
1. [갈아타기는 매도/매수 계획부터 시작이다 feat. 매도 원칙]
- 매도 원칙 : or 조건으로 아래 3가지 조건 중 1개만 만족하면 매도 OK!
- 목표 수익을 냈는가? NO
- 팔면 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가? YES! (동대아의 경우)
- 리스크를 감당할 수 없는가? NO
- 매도 및 매수 계획(예산 수립)
- 매도 원칙에 따라 매도 의사 결정이 먼저(팔까? 말까?)
- 만약 매도되면, 얼마의 돈과 대출이 가능할지(예산)
- 그 돈으로 무엇을 살지(대상 확정, 단지 LIST 반드시 작성! 그리고 트래킹) (진행 중 ~ING)
- 세입자 소통★ : 세입자도 사람이다. 인정에 호소해보자! / 문자 보단 전화로 하기
※ 입주 가능 물건 만들기 - 전세 만기 혹 곧 나가는 물건이 보통 더 잘 팔린다.
1) 매도 사실을 알리며 최대한 친절하고 확실하게 의사 표현한다.
2) 전세 연장 카드는 꺼내지도 말자. (집안) 사정으로 매도를 꼭 해야 하고 만기가 27년 X월이시고
계속 사시기는 어려우실 것 같고 들어와 실거주 하실 분에게 팔아야 함을 전달한다.
만기 퇴거 가능하다면 BEST! (70~80% OK)
3) 퇴거 NO, 전세 연장 하겠다는 강성 세입자라면?
-전세금 5% 인상해서 세끼고 매도한다.
-주담대 일으켜 잔금치고 매도한다.
(마지막 카드)이사비 카드는 절대 쓰지 마라.
- 매도 시작
1) 매도 목표가, 목표시점이 명확해야한다.
★매도가 잘 되려면? (1) 가격이 1등인가
(2) 입주 가능(O)
(3) 상태(good)
(4) 부동산에 많이 내놓기
2) 상급지의 ‘더 좋은’ 단지를 얼마나 알고 있는지가 중요하다(1.A단지, 2.B단지, 3.C단지 등)
- 매수 임장
- 매도 계약
- 매수 계약
- 매도/매수 잔금
갈아타기 매뉴얼을 A~Z까지 알려주셔서 전체 과정의 틀을 재대로 잡을 수 있게 됐습니다.
보유 물건을 팔지 말지는 매도 원칙에 해당되는지 보시면 됩니다.
3가지에 모두 해당되지 않는다면 매도는 원칙적으로 NO!
=> 매도를 고민한다면 체크해보기.
1.충분한 수익이 났는지? 2.더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지? 3.리스크 감당이 되지 않는지?
2. [Back to the Basic, 배운 기준대로 적용해서 작성하라]
이번 열반 기초반 강의를 들으면서 가저환수원리를 내가 잘 지켜서 투자했나?
제대로 복기할 수 있는 시간을 가질 수 있었습니다. 학습한다고 내 것이 되는 건 아님을 깨달았습니다.
가르쳐 주신대로 적용하는 것이 진짜 어렵습니다. 여기서 경험의 중요성이 드러납니다.
2강에서 주우이 멘토님이 1~5호기 말씀하시면서 1호기가 환금성 부분에서 아쉬움이 있을 수 밖에 없다고 말씀하신 거 같습니다. 투자 횟수를 늘려가면서 투자 원칙 - 가저환수원리에 대해 깊게 이해하고 적용할 수 있을 거라 생각합니다.
하지만 우리는 1호기부터 실패하면 안되잖아요? 그래서 비교평가를 강의에서 배운 기준대로 하고 있는지
[가저환수원리 - 아래의 기준으로 치열하게 고민해서 결정해야 합니다]
가) 이 단지는 가치가 있는가? 있다면 얼마나 있는가?
-직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드, 신축/구축 등 부동산 가치를 판단한다.
저) 두 단지 중 가격 대비 저평가 된 곳은 어디인가?
-비교평가는 2가지가 있습니다. A.가격이 같고 가치가 다른 경우, B.가치가 같고 가격이 다른경우)
처음에는 A.가격이 같고 가치가 다른 경우를 통해서 비교평가를 시작해야 합니다. B는 어려움(3년차 이상)
그리고 중요한 건 비교 할 두 단지가 같은 지역군, 같은 상품끼리 비교해야 합니다.
예시) 수도권 - 수도권 끼리, 지방 - 지방 끼리 : 세부적으로 광역시 - 광역시 / 중소 - 중소도시,
인구 규모가 비슷한 지역끼리 비교한다. 그리고 연식이 비슷하고, 평형이 비슷하고, 구조가 비슷해야 합니다.
환) 두 단지 모두 환금성을 갖췄는가?
수) 두 단지 목표 수익률은 달성가능한가?
원) 전세가율로 봤을 때 원금보존이 가능한가?
리) 리스크(역전세) 대비가 가능한가?
=> 위의 기준에 따라 가치와 저평가를 판단하여 2주차에 수익률보고서 결론까지 작성해보기
3. [알파? 베타? , 나는 이미 정해진 OO 투자자다]
저희는 이미 어떤 투자자인지 정해졌습니다. 무슨 말이냐구요 ㅎㅎ
다들 노후자금과 은퇴나이를 계산해보셨을 거라 믿습니다.
저는 50세에 은퇴하며 순자산 51.9억을 목표로 잡았습니다.
목표 은퇴나이와 노후자금을 맞추려면 현재 순자산과 연저축액에 몇 %의 평균 수익률이 필요한가요?
저는 15%이상 수익률을 내야하더라구요. 15~20% 이상 수익률을 내려면 알파 투자가 필수적입니다
그래서 저는… 이미 알파 투자자입니다! 너도? 나도!
★1호기(투자) → 2호기(실거주) → 3호기(1호기 갈아타기) 하러 갑니다~!
그리고 꾸준한 성장에 대한 이야기를 하면서 정체성에 대해 말씀해주셨습니다.
샤샤튜터님은 투자를 가장 잘하고 싶은 욕심이 있으셨고 N억 부자가 되고 싶으셨다고 하시면서
실력있는 투자자가 되는 것이 튜터님의 정체성이었습니다.
그러면 나의 정체성은 무엇일까 고민해봤습니다.
화목한 가정을 이루는게 나의 정체성인가? 물론 화목한 가정을 이루고 싶습니다.
일에서 성과를 이루는게 나의 정체성인가? 물론 일에서 성과를 내면 좋습니다.
하지만 그보다 가장 우선이 되는 건 튜터님 처럼 실력있는 투자자가 되는 것이었습니다.
근데 저는 한동안 놓쳤고 다시 돌아왔습니다.
알파 투자자로 더 성장 해야하고 그 방향으로 지금부터 나가보려고 합니다.
독서/강의/임장/투자/인맥 부족한 부분을 하나씩 채우는 노력을 하겠습니다.
=> 은퇴 나이 및 노후 자금(목표 순자산) 계산을 통해 알파 / 베타 투자자인지 확인하기
ACTION PLAN: 매도/매수 계획을 촘촘히 세우고 세입자에게 전화로 연락하기
오늘 긴 시간 동안 비교평가, 방향성, 갈아타기 모든 걸 다 내주신 샤샤와함께 튜터님 너무 감사합니다.
“나는 반드시 매도 한다. 언제든지 1~2명 매수자는 있기 때문에 내 것도 매도 가능하다”
