공급 많은 중소도시에서 전세 빼는 과정 <1호기 복기 2탄 전세편> [동대아]

INTRO

안녕하세요 동대아입니다.

1탄 매수편에 이어 2탄 전세편으로 돌아왔습니다.

1탄 매수편 안보신 분들은 먼저 보고 오시죠~

1호기 투자 복기 <1탄 매수편> Feat. 공급 많은 중소도시

https://cafe.naver.com/wecando7/10714162

[전세 맞출 때 반드시 알아야할 것!]

★★★전세는 무조건 빨리 빼는 것

★★★공급이 많은 도시에는 전세트래킹은 필수

★★★욕심을 버려라



저는 23년 10월 초 본계약 진행으로 1호기를 매수했습니다.

세입자가 거주하는 물건으로 주변 입주 단지로 들어가시는 분이었습니다.

23년 10월 초 ~ 24년 1월 말까지 4개월 가량 기간을 충분히 확보했고

23년 9월 말경 가계약금을 입금하고 1호기 전세 세팅에 돌입합니다.

제 잔금날짜가 기존일보다 당겨진게 아니라 미뤄진 모습입니다.

어떻게 된일까요??

마지막까지 집중해주세요! ㅎㅎ

매수 부동산 전세 물건내기

전세는 일단 매수 부동산에 단독으로 내놓습니다.

1~2주 정도 지켜보고 다른 부동산에도 내놓겠다고 미리 말씀 드리는게 좋습니다!

-> 매수 부동산과의 관계는 유지하되 내 전세 빼는게 최우선이다

현재 공급도 지속되고 전세가 잘 나가지 않는 시장에서

가계약금 입금 후 본계약 전에 시간도 아까워서

사장님께 매도자가 ok 하시면 전세 미리 내고 싶다고 말씀드리고

최대한 빨리 전세를 내놓았습니다.

전세 가격은?

생활권내 대장 단지가 전세가 가격이 많이 오른 상태로

거래가 됐었고 매수 단지도 비슷한 가격으로 거래된 계약 건이 있어서

예상한 전세 가격보다는 높은 수준으로

첫 전세 가격을 설정했습니다.

내 물건이 네이버부동산에 올라왔다!!

설레는 마음으로 전세 세팅을 준비합니다

1주.. 2주가 흘렀다.

부동산에서는 아무 소식이 없었다.

동대아 : 사장님~ 혹시 보러 오시는 손님 없었나요?

사장님 : 문의하는 사람이 없네요..

동대아 : 한 분도 안계세요??

사장님 : 네 없어요..

띵...

아예 단지 자체에 문의가 없었던 것.. 뭐가 문제일까.. 어떻게 해야할까

지역 전체 시장이 어려운 상태라 손님 자체가 귀했다.

일단 할 수 있는 건 가격 조정이었습니다.

-> 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 파악하고 내가 할 수 있는 것에 집중

동대아 : 사장님 일단 1천만원 내려서 광고해주세요!!

잘한 점

가계약 후 본계약 전에 전세 물건을 내놓으며 빨리 빼려고 했다.

전세 트래킹으로 내 물건 순위 파악하기(1주일 간격 체크)

*가격은 예시입니다.

본격적으로 전세 빼기 대작전에 돌입합니다.

10월 20일 가격 기준으로 2.8억은 단지 내에서 2등 가격임을 알 수 있습니다.

날짜는 비슷했기 때문에 밀릴 수 밖에 없는 상황입니다.

그래서 1천만원을 내리면서 가격경쟁력을 올려서 광고하기 시작했습니다.

(여전히 문의는 없었습니다..)

일주일 후 다시 체크해봅니다.

1주일 뒤에는 새로운 물건이 등장합니다? 2.6억 전세 물건이 생겼습니다.

제 물건이 1등이 아닌 2.6억 물건이 1등 가격임을 알 수 있습니다.

일주일 후 또 다시 체크해봅니다.

1주일 뒤에 또 새로운 물건이 등장합니다? 2.5억 전세 물건이 생겼습니다.

제 물건은.. 가격 경쟁력으로만 봐도 1등도 2등도 아닌 3등 이하로 떨어지게 됩니다.

???????????????????????????????????????????????????????????????

제 1호기는 치열한 전세 치킨 게임 중이었습니다.

함부러 가격을 더 내렸다가는 그냥.. 골로?! 갈거라는 두려움에 휩싸였습니다.

어떻게 하면 내 물건을 뺄 수 있을까?

가격? 사실상 힘들어..

타입? 선호 타입은 아니야..

옵션? 시스템 에어컨 없어..

살릴 수 있는 장점이 없었습니다..

ok.. 조건으로 잡자..

그러면 나는 무조건 세입자가 요청하는 것 협조하겠다.

한 명만 잡는다.

동대아 : 사장님 최대한 협조할테니 손님오면 최대한 어필 좀 부탁드릴게요.

(다 들어드립니다. 무엇이든 말해보세요!!)

사장님 : 알겠어요

잘한 점

전세트래킹으로 내 물건의 위치를 제대로 파악했다(1호기 메타인지)

생활권, 지역 전체 부동산 전세 문자 돌리기 (200군데)

매수 부동산 사장님께 2.7억으로 가격을 내리면서 다른 부동산에도 전세 내놓겠다고 연락드립니다.

1. 부동산에 뿌릴 문자를 준비합니다.

동일 생활권에는 간단하게 물건 정보 위주로 전세 문자를 돌렸고

타 생활권에는 내 단지를 소개해야하기 때문에 최대한 쥐어 짜줍니다...

초품아! 옆에 체육공원이 있어요!! 조경도 이뻐요~ 단지가 너무 깨끗해!!

쾌적하고 애들 키우기 너무 좋아요~ 무엇보다 전세가 저렴해요!!

사장님들께서 이런 문자를 보시고 네이버 매물 정보에 기입하시기 때문에

큰 장점이 아니더라도 끄집어내서 다 적어주는 것이 좋습니다.

이렇게 홍보 문자를 준비했으니 이제 돌려야죠!

2. 지역에 부동산 싹다 뒤져서 아래와 같이 지역, 부동산명, 전화번호를 리스트업하고 200군데 문자 발송.

그리고 연락온 곳은 43곳, 네이버 부동산 광고는 20여곳이었습니다.

대부분 생활권 내 부동산이었고 몇몇은 다른 생활권에서도 광고를 해주셨습니다.

다시 한번 감사합니다.

여기서 느끼는 점은 부동산에서는 내 전세 물건에 큰 관심이 없다는 것에요..

내가 적극적으로 나서서 하지 않으면 아무도 신경써주지 않는다는 사실.

냉혹한 현실 속에 후회하지 않게 최대한으로 뿌려봅니다.

욕심을 버려라, 전세는 무조건 빨리 빼야한다

네이버 부동산에 2.7억으로 20여곳에서 제 물건을 광고주셨고

저는.. 기다리는 것 밖에는 할 수 없었습니다.

.

.

.

드디어 드디어 첫 연락이 왔습니다!!

집을 보고 갔습니다~

(2.6억까지 가능하다고 보여준 상황)

동대아 : 사장님 어떻게 됐어요?? 하신대요?

사장님 : 집이 좀 지저분하다고 하시네요..

동대아 : ... 집이 지저분하다고요??

사장님 : 연락주신다니 기다려봐요

아.....

애기 1명과 신혼부부가 현재 세입자로 거주 중이었고

애기 짐, 옷과 장난감 등으로 조금 어지러진 상태에 이사갈 때라 집을 덜 치우긴 했었다..

저는 도배 깔끔, 바닥 나쁘지 않고 다 상태가 멀쩡해서 청소만 하면 깔끔한 집이다

라고만 생각해서 집 상태가 되게 좋다고 인지하고 있었던 겁니다.

하하하.... ㅋㅋㅋㅋ

투자자로 집을 산다는 것만 집중했던거 같습니다.. ㅠㅠ

전세 맞출 때 집을 보러 올 때 그 분들이 어떻게 생각하실까는

고민해보지 않았습니다.

이렇게 첫 손님은??

.

.

.

놓치게 되었습니다.....

그 손님은 84에 2.6억이 아니라

같은 단지 72에 2.5억 전세를 계약하셨다고 하네요..

(아니 1천만원 차이인데 평수를 줄여서 가다니 그만큼 별로인가...)

세입자가 집을 선택할 때

집에 짐이 좀 적고 깔끔하게 정리돼있으면 선택 확률을 높일 수 있겠다

깔끔한 분위기가 중요하다는 생각이 들었습니다.

우리가 할 수 있는 게 아니니까... 받아들일 건 받아들였습니다.

할 수 있는 것과 할 수 없는 것은 구분하자

그래도 저는 싸게 샀으니깐요!!

며칠 뒤 또 연락이 옵니다!!!

중년 부부가 살 집이라고 남편 분께서 집을 보러왔다구요

사장님 : 혹시 2.6억에도 가능하죠?

동대아 : 네 가능합니다!

사장님 : 혹시 강아지 한마리 키우는 거 가능해요?

동대아 : 음... 생각 좀 해보고 다시 연락드릴게요!!

전화를 끊고 매수부터 도와준 친한 동료에게 연락했습니다!!

동대아 : 오늘 연락온 사람있는데 2.6억에 강아지 1마리도 키우고 싶다는데..

동료 : 대아님 그냥 해요. 대신 애완동물로 인해 파손된 경우 배상해야한다고 특약 넣어요!!

동대아 : 특약 넣고 하면 되겠죠? 저도 해야되지 싶어요

동료 : 요즘 개 키우는 집이 반인데 그거 거르면 안되요!

동대아 : 근데 가격을 조금 더 받고 싶은 욕심이 든다.. ㅋㅋㅋ

동료 : 안되요.. 욕심부리지 마요. 나중에 500정도 아무것도 아니야 진심..

동대아 : (정신 차리고) 오케이. 가즈아~

사장님께 된다고 괜찮다고 전달하고

며칠이 지납니다...

.

.

사장님께 연락이 옵니다!!

이젠 드레스룸이 작아서 깊은거 가고 싶어 한다고

좀 기다려본다고 했다네요.. ㅠㅠ

(후).....

그렇게 아주 소식없이

5일이 흐릅니다.

부동산에서 연락이 왔습니다!

사장님 : 강아지 그분이 연락왔어요. 2.6억에 가격되면 계약금 쏜대요!

근데 3년 계약을 하자네요? 괜찮아요?

동대아 : 3년 계약이요? 이유는요?

사장님 : 더 살고 싶다고 하시네요..

동대아 : 사장님 조금 뒤에 연락 드릴게요!!

그렇게 전화를 끊고 또 동료에게 연락합니다ㅎㅎ

동대아 : 강아지 그분 연락왔어요!! 3년 계약을 하자네요?

동료 : 이유는요?

동대아 : 더 살고 싶대요..

동료 : 3년이 더 좋은 거 같은데 공급도 피하고 어떤게 고민이에요?

동대아 : 전세가가 낮은데 2년 뒤면 떨어질 거 같진 않고 지금 투자금도 생각보다 많이 들었고

혹시라도 가격이 오르는 시기면 2년 만에라도 팔고 나오고 싶어서요

(2년에 계약 갱신권 쓰는 방법으로 가시면 어떻겠냐? 3+2가 되는지 3+1로 되는지 등 궁금한 점들에 이야기 나눔)

동료 : 대아님 그런거에 너무 과하게 생각하지 말고 1순위는 맞추는거 라는걸 잊지 말아요.

1년 사이에 장에 따라 다르겠지만 엄청 크게 변하지 않을 수 있어요.

동대아 : (또 정신 차리고) 오케이, 가즈아~

동료 : 거의 다된 것 같아요!! 가자!!!!!!!

그렇게 사장님께 바로 연락해서 OK를 전달드렸습니다.

그리고 특약에 대해 동의하고

전세금 2.6억, 3년, 강아지 한마리, 깨알 같이 전세계약금은 5%로 요구 OK!

-> 가격, 기간, 조건, 계약금 등 전부 OK, 맞추는 것에 집중!!

혹시라도 애완동물을 받아 들이신다면

아래와 같은 특약 문구를 넣으시면

그래도 안심이 되실겁니다. 그래도 강아지가 얌전해야할텐데요...ㅋㅋㅋ

특약사항 :

애완동물 사육에 동의한다.

(애완동물 사육으로 인한 시설물 파손, 도배, 마루회손 등 반려 동물 특수청소비 등

비용이 발생 할 수 있음을 임차인께 공지함)

이렇게 전세 세팅 또한 마무리 됩니다!!!!

와!!!!!!! 끝났다.

현세입자의 상황이 중요한 이유

전세를 맞출 때 거주자인 현 세입자의 정보를 아는 것이 매우 중요하다.

1. 23년 12월 말부터 분양받은 단지에 입주 예정이었다.

2. 2년 전세 거주 후 1년 연장에서 23년 12월 31일 만기였으며 전세대출은 1년 받았으며

전세대출은 24년 3월까지라 매도자/세입자 협의만 된다면 잔금일을 3월까지도 늘릴 수 있었다.

3. ★세입자는 내가 집을 볼 때부터 부동산에 비밀번호를 알려줬었고 상당히 협조적이 사람이었다.

다시 처음으로 돌아가서

기존 잔금일자보다 늦게 잔금하게 됐죠?

강아지 키우는 들어오시는 세입자분이 24년 2월 중순에 된다는 거에요

절대 놓칠 수 없잖아..

기존 세입자는 전세금을 받아야 이사가 가능했기 때문에 적극 협조적이었고

기존 만기가 끝났지만 대출 기간이 남아서 잔금을 미룰 수 있었던 상황

분양 입주라 이사 시기를 조절할 수 있는 상황

위와 같이 가능한 상황이기 때문에

매도자와 세입자 협의 하에 잔금일을 늦출 수 있게 됐습니다.

만약 세입자가 집을 잘 보여주지 않는 사람이고

이사 날짜 마저 고정된 사람이었다면?

저는 전세 못 맞추고 잔금을 했을 거라 생각해요.

이런 것들은

매수 과정에서부터 충분히 고려해야하는 부분이니 참고바랍니다.

잔금일이 뒤로 밀릴 거는 생각 못했지만

-> 잔금 기간을 확보하고 들어오는 세입자에 맞춰 잔금일을 댕길 수 있는 조건은 꼭 챙기세요!

대전나!!! 동전나!! 진심으로 응원해주는 동료들과 튜터님 너무 감사합니다

(대아님 전세 나가자~ 동대아 전세 나가자~)

저는 월부학교 과정에서 1호기를 하게 됐는데요.

부자대디 튜터님과 부자대디's 아2들 반원분들과 함께

무더웠지만 즐겁게 다같이 성장하는 시간을 보냈습니다.

저는 그렇게 좋은 멘토님과 동료들이 생겼습니다.

제가 달려다가다 막힐 때면 포기 하지 않게 방향성을 잡아 주는 튜터님과 동료들

이런 과정들을 반복하면서 많이 성장할 수 있었습니다.

1호기 매수 과정도, 전세 세팅 과정도 잔금까지도 혼자 해낸 것이 없습니다.

월부라는 환경 안에서 월부학교라는 과정 안에서

진심으로 동료를 생각해주는 분들과 함께여서 포기하지 않고 목표를 이뤘습니다.

정말 행복하네요~

감사합니다.

대전나~~ 대아님 전세 나가자!!

아침 인사로 제 전세를 걱정해주는 동료들!!

참고 자료)

게리롱님의 200군데 문자 돌리는 법을 참고하시면 많은 도움 되실거에요!

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

[동대아 나눔글 리스트]

[실전투자 경험담]

- [어게글] 내가 급매를 잡을 수 밖에 없었던 한가지 이유 : https://cafe.naver.com/wecando7/9840658

- 1호기 투자 복기 <1탄 매수편> Feat. 공급 많은 중소도시 : https://cafe.naver.com/wecando7/10714162

[생각/마인드/관계]

- 실전 강의의 꽃 '튜터링 데이'가 처음이라면 겪게 될 필연적 '멘붕' : https://cafe.naver.com/wecando7/9562442

- 현재 내가 가장 부족한 단 하나는? : https://cafe.naver.com/wecando7/9942145

[강의과제 작성팁★]

- 300인 이상 & 5천만원 이상 직장(기업) 목록(광주/대전/울산/세종/강원, feat 라벨) : https://cafe.naver.com/wecando7/7171721

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