안녕하세요
동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.
[열반기초반 강의에서 한달 간 나의 목표]
1) 투자 기준과 원칙을 배우며 새로이 느껴지는 부분을 더 깊게 파보며 체화할 수 있도록 노력한다★
2) 조장으로서 역할을 다하고, 적극적으로 움직인다.
3) 강의에서 깨달은 점을 정리, 내가 변화하여 적용할만한 점을 정리하고 기록으로 남긴다. (강의후기)
[2강을 수강하며 느끼고 적용할 점]
주우이 멘토님 강의를 참 오랜만에 들어보는데 역시나 참 좋네요.
투자 물건 복기를 통해 학습해보는 것이 가장 크게 느끼고 배울 수 있었습니다.
근데.. 너무 핵심을 찔려 당황스럽긴 합니다.
<투자의 핵심, 원칙과 기준을 따지고 또 따졌는가? feat. 가저환수원리>
지방 중소도시, 나의 1호기 객관적으로 뜯어보기…… ㅎㅎ
[계약시점 : 23년 10월, 24년 2월 보유~ ]
1) 가치(O) → 수요가 있는 도시에, 환경 인프라가 좋은 위치에 브랜드 신축.
-인구 : 중소도시 중에는 인구수 상위권, 연담화 되는 도시를 합치면 100만 규모.
-직장(B) : 시 기준 31만 - 삼성 및 산업단지 등 500인 이상 27개
-학군(C) : 초품아, 중학교 학군 좋지 않음(67%)
-환경(C) : 1km내 백화점, 마트는 없음. 행정타운, 택지지구, 생활 인프라가 잘돼있음.
-교통 : 대부분 지역에서 일자리까지 30분 내외 자차 출퇴근 가능
-연식 : 5~6년차 아파트로 신축 단지로 선호도 있음.
-브랜드 : 메인 브랜드는 아니지만 나쁘지 않음.
*입지독점성 없음 - 사방으로 확장 가능.
2) 저평가(▲) → 사실상 앞마당 내에서 비교할만 한 곳이 두 지역 밖에 없었다.
한정된 투자금으로 투자처를 찾아보기 위해 좁은 시각으로 다닌 것이 아닌지 생각이 든다.
투자를 꼭 하겠다는 투지는 좋았으나 비교평가를 할만한 아파트를 많이 보지 않았다.
- 해당 시점 비교 앞마당에서는 같은 가격 대비 최선의 선택(가치), 1순위는 아니였다.
2-1)같은 가격에 더 가치 있는 물건이 존재했음 → 1순위 물건 계약 실패 (X) 했으나 투자단지와 저렴한 가격도 다수.
2-2)지역 내 신축 84가 59 가격으로 절대적으로 저평가라 판단 (O, 전고대비 -30%)
3) 환금성(O) → 1,000세대 이상, 4층 이상 환금성 좋음.
*하락장에도 잘 팔리는 물건인가? 글쎄.. 해당 시, 구 내 중간 정도 생활권에 선호도 약간 빠지는 단지였다.
(선호도 문제)
4) 수익률(O) → (전고점 기준) 200% 가능
5) 원금보전(O) → 전세가율 78% (그외 - 70% 이상)
6) 리스크 관리(O) → 23년 과거) 24년 잔금 전 전세만 잘 맞춘다면 27년에 역전세 위험은 적다. (3년 전세)
(+)→ 26년 현재) 27년 전세 연장 후 29년이 되면??? 물량 폭탄으로 감당 안됨.
공급 - 3년 입주물량 확인
-23/24/25: C/C/B → 24년도 전세 맞추는데 어려움이 있을 수 있음.
-26/27/28: S/B/B → 3년 전세로 27년 전세 어렵지 않아 보임.
-29/30: C/S → 전세 연장 시 29년 적정물량의 4배 정도 폭발하는 시점(26년에서야 확인가능)
복기 - 23년 10월로 돌아간다면? 똑같은 물건을 다시 투자하겠는가? NO
이유 - 1) 저평가 1순위 단지가 아니였다. 아쉬움이 있다. 계속해서 물건을 찾아봤어야 했다.
→ 가치판단과 저평가 여부가 가장 중요한 핵심이라는 걸 깨닫는 순간이다.
2) 리스크 관리 - 23년에 공급을 확인할 때는 26, 27년부터 공급이 줄어들었다.
하지만 25년, 26년 확인하면서 공급이 추가적으로 늘어나는 것을 확인했다.
23년 시점에서 예측 가능했을까? 23년에는 알지 못할 부분이었다.
해당 지역의 인허가, 착공 물량을 확인하지 못한 부분도 있다.
보통 인허가 물량이 잡히고 3년 후부터 공급이 많아지기 시작한다.
공급에서 놓치지 말아야할 부분으로 숨은 공급까지 꼭 확인하자.
=> 현 시점에서 보유 물건을 어떻게 할지 결정해야한다. 전세 연장 시점에 아주 큰 입주 물량이 예정돼있기 때문에
역전세 대비가 어려울 것이며 보유 기간도 늘어나서 목표 수익금, 수익률을 달성하기 힘들어질 수도 있다.
그리고 모아둔 현금과 함께 더 나은 자산으로 갈아탈 준비가 됐기 때문에 매도한다!
2강 주우이 멘토님 강의 덕분에 부동산 투자의 원칙을 좀 더 깊이 이해하며 익힐 수 있는 시간을 가지게 됐습니다.
좋은 강의 감사합니다.
“어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다” -아이슈타인-
