[열반스쿨기초반92기_인생터닝포인트 1보 전진 2배 성장하조_812빠이롱] 역시 투자 원칙은 꼭 꼭 지키고 진행시켜~~~ (2강 후기)

안녕하세요 812 빠이롱입니다

2강에서는 투자원칙에 대하여 자세히 말씀해주셨습니다

순자산 10억 이상자들의 만든

너바나의 부동산 투자 원칙

(투자 고수들의 원칙)

알고 있는 것으로 끝내는 것이 아니라 행동해야 한다

왜 이런 의사 결정을 했을까?

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 가치와 저평가

투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은?,

매매 가격이 적정한가?

매매가격이 적정한 지를 어떻게 알까?

를 같이 고려해야 한다

최종적으로 비교평가한다 그러기 위해서는 많은 아파트를 알고 있어야 좋은 비교평가 결과가 나오게 된다

가치란???

토지가치 + 건물가치 를 말한다. 여기서 건물가치는 세월이 가면 가치는 떨어진다 하지만 토지가치는 올라가는 곳이 있다 그런 곳을 잘 알고 있어야한다. 토지가치가 올라가는 곳은 입지가 좋은 곳이다

고가치 = 수요는 많고, 공급은 제한(입지독점성)

보통 가치 = 수요가 있고, 대체가능한 지역

저가치 = 수요가 낮고, 대체 가능한 지역(인구가 적은 지방)

가치를 먼저 확인하고 가격을 봐야한다. 그렇지 않으면 가격에 매몰되게 된다

상승장에서는 신축과 구축이 같이 오른다면 다음 상승장에서 건물의 가치가 떨어진다면 땅의 가치가 높은 아파트의 가격 상승을 확인 할 수 있다

장기적으로 우상향할 수 있는 가치를 가지고 있는 아파트를 선택해야 한다 물론 가격의 변화는 있겠지만 가치를 알고 투자하면 좋은 결과가 있을 것이다

적용할 점--->>> 아파트의 가치 확인 너무 중요하다. 그 가치를 확인하기 위해서는 땅의 가치와 건물의 가치를 종합적으로 확인해야 한다. 하지만 각 지역마다 땅의 가치가 중요한 곳이 있고 건물의 가치가 중요한 지역이 있는 것 같다. 각 지역마다 조금은 보는 눈을 다르게 해야 한다고 생각하고, 실제 가치를 확인 하기 위해서는 실제로 가서 눈으로 확인하고, 전임을 통해서 분위기 파악 실제 사는 사람들이 따지는 중요성도 타악을 해야 한다

저평가

저평가 = 공포의 시기에 매수

저평가 = 같은 가격에 더 가치 있는 물건

저평가 = 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건 (앞마당에서 많은 비교를 해야 한다)

절대적 저평가는 전고점을 참고해야 한다.

저평가 매수시 유의점 (저가치 x, 고평가시기 투자 x)

-> 고평가시기에는 투자를 고민해야 한다. 투자는 무릎정도에서 투자 해야 한다

우리는 저평가를 찾기위해서 순서대로 해야 한다

저평가를 찾기 위해서 비교평가를 해야 하고, 아파트를 많이 알아야한다

아파트를 많이 알기 위해서는 임장이 기본이 되어야 한다

그렇다면 아웃풋이 나오기 위해서 필요한 인풋이 꼭 뒤 따라야 한다

적용할 점--->>> 저평가는 저환수원리에서 가장 중요하다고 생각하고 우선시 되어야 한다. 그렇다면 저평가를 정말 잘하기 위해서는 내가 알고 있는 아파트와 지역이 많이 있어야 가능하다.

변하지 않는 5가지 원칙

1. 환금성 -> 내 물건이 팔려야 한다(하락장에도 팔리는 물건이다)

자산을 팔아서 돈으로 다시 돌려받을 수 있는가??? 부동산은 환금성이 어려운 투자이다.

하지만 우리는 이런 환금성이 좋지 못한 부동산에 왜 투자를 하는 것인가???

-> 투자금액이 크고 그에 따른 수익이 높은 경향이 있다

우리는 부동산중에서 환금성이 좋은 아파트에 투자를 해야 한다

아파트는 실수요와 투자수요가 많은편이기 때문이다

적용할 점--->>> 환금성 언제가는 내 물건도 팔아야 할 시기가 온다. 그렇다면 처음부터 투자를 할 때 수요자들이 좋아하는 물건에 투자해야 한다. 부동산에서 수요가 많은 것은 아파트이다. 아파트에 투자를 한다면 환금성은 다른 부동산에 비해 좋을 것이다

수익률

소 저 수 기

소득 / 저축 / 수익률 / 기간

우리가 조절 할 수 있는 것은 수익률이다

수익률은 투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가??? 를 생각하는 것이다

기대수익을 꼭 생각해야 한다. 그래야 우리는 매도를 할 수 있다

기대수익을 정해두지 않는다면 상승장에서는 당연히 좋지만 하락장에 접어든다면 힘들 것이다

72의 법칙 -> 원금이 2배가 되는 기간이다

여기서 원금이 2배 된는 기간을 계산해본다 20% 수익률을 달성한다면 기간은 3~4년정도 걸리게 된다

수익률을 높이는 방법은 투자금을 낮추는 방법이 좋다

수익률에 목표를 가져야 한다. 투자 1년차에는 잃지 않는 것, 투자 2년차에는 10%, 투자 10년차에는 20%로 수익을 늘려가야 한다

여기에서 부자는 5~10% 수익을 목표를 한다 이유는 리스크 관리 때문이다

적용할 점--->>> 기대수익의 계산이 중요하다. 매수가 제일 쉬워서 매수를 일단 했지만, 투자의 꽃이라고 말하는 매도의 결심은 어렵다. 그 이유는 자신이 정해둔 기대수익이 없기 때문이다. 막연히 더 오르겠지라는 생각에 매도 시기도 놓치게 되고 좀 더 안좋은 길로 빠지기 쉽다.

원금보존

원금보존을 결정하는 것

가치를 믿고 기다리는 것이 중요하다

무릎에서 사더라도 내려갈 수 있음을 알아야 하고

장기간 우상향하는 자산을 매수 했는가

충분히 가치 있는 자산을 매수해야 한다

매번 투자를 할 때 최악의 시나리오 즉 최악의 손실도 미리 생각해야 한다.

전세가 지속상승가능한 곳은 수요가 있는 아파트이다

하락장이 다시 돌아온다면 더욱 유심히 보고 투자를 해야 한다

적용할 점--->>> 원금보전 가치있는 곳에 투자를 했다면, 앞에서 하나씩 말한 투자기준에 부합한 물건에 투자했다면 원금보전은 당연하게 따라오는 것이라 생각한다. 하지만 사람은 최악의 시나리오도 한번쯤은 생각하고 대비할 필요가 있다

리스크 관리

리스크는 통제 할 수 있다

입주물량 공급을 꼭 확인해야 한다. 투자하는데 아주 큰 리스크이다

이유는 공급으로 역전세라는 리스크가 생기게 된다

입주물량을 확인할 때에는 영향을 받는 지역까지 함께보고 각각 보고 확인해야 한다

여기서 중요하게 생각해야 하는 것은 조급함을 버려야한다

조급함으로 꾸준한 투자를 어렵게 만들고, 떠나게 만드는 경우가 생긴다.

적용할 점--->>> 리스크는 우리가 얼마나 방어하기 위해 많이 찾아보는 것에 따라 리스크는 줄어든다고 생각한다.

21년부터 늘 동료분들과 함께 였다. 하지만 최근 몇년간 많은 변화가 있었고, 할 수 있는 이유와 못하는 이유에 대하여 많은 생각을 했다. 이런 생각에 빠지면서도 문득 휴대폰 사진첩에 있는 아파트 사진과 함께 했던 동료분들 사진을 보면 그 시절로 돌아가 그때 경험이 많이 생각이 난다. 동료분들이 있었기에 지금 나도 존재한다 라는 것을 느끼며 앞으로도 평생투자를 위한 고마운 동기부여가 된다...