안녕하세요~
열반스쿨 기초반 92기 패밀리 가든(Family Garden)입니다.
저는 이번이 첫 부동산 강의라서 배우는 내용 하나하나가 모두 새롭고 낯설게 다가왔습니다.
1강에 이어 2강 역시 제가 그동안 부동산을 바라보던 생각을 다시 돌아보게 할 만큼 충격과 놀라움의 연속인 시간이었습니다.
강의를 들을수록 “조금만 더 일찍 이런 공부를 시작했더라면 어땠을까?” 하는 아쉬움도 남았지만, 이제라도 배우고 행동할 수 있다는 것에 더 의미를 두고 한 걸음씩 실천해 보려고 합니다.
[2강을 통해 배운 점]
구분 | 강의에서 배운 내용 | 내가 느낀 점 | 당장 실행할 행동 |
|---|
1. 가치와 저평가 | 가치 = 토지가격 + 건물가치. 같은 가치라면 더 낮은 가격의 물건이 저평가된 물건. 비교평가를 위해 앞마당 5개 이상 필요 | 가격이 오르고 내리는 것에 흔들리지 않으려면 먼저 부동산의 가치를 판단할 수 있어야 함. | 앞마당 5개 만들기. 매주 1개 지역을 선정해 입지와 대표단지의 매매가·전세가를 조사하고 임장하기 |
2. 환금성 | 필요할 때 자산을 다시 현금화할 수 있는 물건이 중요. 초보 투자자일수록 환금성이 좋은 부동산을 선택 | 단순히 저렴한 물건보다 수요가 있고 거래가 꾸준한 부동산을 선택하는 것이 중요 | 관심단지의 거래량, 세대수, 입지, 수요를 확인하고 거래가 꾸준한 물건을 우선 검토 |
3. 수익률 | 수익률 = 수익금 ÷ 투자금(매매가-전세가). 72법칙을 통해 장기 보유 시 투자금 증가 속도 확인 | 매매가격 상승폭 보다 실제 투입한 투자금 대비 수익률로 판단 | 관심물건마다 투자금·예상수익금·수익률을 직접 계산하고 72법칙으로 장기 수익률 확인 |
4. 원금보존 | 좋은 투자의 기본은 원금을 잃지 않는 것. 적정 전세가율 기준을 확인해 투자 안정성 판단 | 높은 수익보다 먼저 손실 가능성을 줄이는 것이 중요하다는 점이 가장 인상 깊었음 | 전세가율 45%·55%·70% 기준 등을 적용해 투자 가능 물건을 구분하고 원금보존 가능성 점검 |
5. 리스크 관리 | 역전세 등 예상 가능한 위험은 사전에 대비해야 함 | 투자 전 좋은 상황만 생각하는 것이 아니라 최악의 상황까지 가정 | 전세가 하락, 역전세 발생 시 필요한 추가자금 규모를 사전에 계산하고 감당 가능한 범위에서만 투자 |
[배운 내용을 행동으로 옮기기 위한 3가지]
첫째, 비교평가를 위한 앞마당 5개를 만든다.
우선 관심지역을 선정하고 지역별 입지와 대표 단지의 매매가·전세가를 꾸준히 확인할 것이다. 단순히 한 지역의 아파트만 보는 것이 아니라 비슷한 가격대의 다른 지역과 비교하면서 어떤 곳이 더 가치가 높은지 스스로 판단하는 연습을 하겠다. 매주 최소 1개 지역을 공부하고 임장하여 비교할 수 있는 지역을 하나씩 늘려가겠다.
둘째, 나만의 투자기준표를 만들어 모든 물건을 동일한 기준으로 비교한다.
앞으로 매물을 볼 때 가격만 보고 판단하지 않고 가치, 저평가 여부, 환금성, 전세가율, 투자금, 예상 수익률을 한눈에 볼 수 있도록 표로 정리할 것이다. 특히 전세가율 45%, 55%, 70% 등의 기준을 활용하여 원금보존 가능성을 점검하고, 초보 투자자인 만큼 수요가 충분하고 거래가 꾸준한 아파트를 우선적으로 살펴볼 것이다.
셋째, 투자 전 수익률과 최악의 상황을 반드시 계산한다.
관심 물건을 발견하면 ‘얼마나 오를까?’부터 생각하지 않고 실제 투자금 대비 수익률을 계산해보겠다. 또한 72법칙을 활용하여 장기 보유 시 투자금이 어느 정도 기간에 두 배가 될 수 있는지도 확인해 볼 것이다. 동시에 전세가격이 하락하거나 역전세가 발생하는 상황을 가정하여 추가로 필요한 자금까지 계산하고, 감당할 수 있는 범위의 투자만 하겠다.
[강의를 마치며]
이번 강의를 통해 좋은 투자는 단순히 높은 수익을 내는 투자가 아니라, 잃지 않는 것을 우선하면서 좋은 가치를 낮은 가격에 사는 투자라는 점을 배웠습니다.
앞으로는 강의를 많이 듣는 것에 만족하지 않고, 배운 내용을 바로 행동으로 연결하는 ‘지행(知行), 알고 행동한다’을 실천하고 싶습니다.
우선 앞마당 5개를 만드는 것부터 시작해 스스로 가치와 가격을 비교하고, 나만의 기준으로 투자 여부를 판단할 수 있는 실력을 차근차근 쌓아가겠습니다.
