순자산 10억 이상 만든 사람들의 투자 원칙
부동산 투자의 핵심은 가치 → 저평가 → 환금성 → 수익률 → 원금보존이다.
1. 가치
- 가격보다 부동산의 가치를 먼저 판단한다.
- 가치 = 토지가치 + 건물가치
- 장기적으로는 건물보다 입지와 토지가치가 중요하다.
- 수요가 많고 입지독점성이 높은 지역을 선택한다.
- 아파트, 특히 대단지를 우선적으로 본다.
2. 저평가
- 좋은 부동산도 비싸게 사면 좋은 투자가 아니다.
- 같은 가격이면 더 가치 있는 것, 같은 가치라면 더 싼 것을 산다.
- 전고점 대비 -15%부터 관심, -20~-25%는 적극적으로 살펴볼 구간으로 본다.
- 비교평가를 위해 앞마당을 최소 5개 이상 만들고 많은 매물을 직접 본다.
- 가치 → 가격 순서로 판단한다.
3. 환금성
- 매수할 때부터 “나중에 잘 팔릴까?”를 생각한다.
- 초보 투자자는 환금성이 좋은 아파트 중심으로 투자한다.
- 대단지·선호동·선호층·선호향 등 실수요자가 좋아하는 물건을 선택한다.
- 나홀로 아파트, 저층, 북향 및 오피스텔·지산·상가·토지 등은 신중하게 접근한다.
- 반드시 팔리는 것을 산다.
4. 수익률
- 수익률 = 수익금 ÷ 실제 투자금
- 매수하기 전에 목표수익률과 목표 매도가격을 정한다.
- 바닥과 꼭지를 맞히려 하지 말고 “무릎에서 사서 어깨에서 판다.”
- 초보일수록 높은 수익보다 잃지 않는 투자가 중요하다.
5. 원금보존
- 매수 전 “최악의 상황에서 얼마나 손실을 볼 수 있을까?”를 계산한다.
- 강의에서 제시한 전세가율 기준은 강남 45% / 서울 55% / 지방 70% 정도다.
- 주변 입주물량과 전세가격을 반드시 확인한다.
- 가장 주의할 위험은 역전세다.
- 가치 있는 부동산을 샀다면 하락장이 와도 보유할 수 있는 자금계획이 필요하다.
투자 판단 공식
좋은 입지 + 높은 수요 + 저평가된 가격 + 높은 환금성 + 적정 전세가율 + 적은 공급
→ 매수 검토
반대로,
전고점 회복·고평가 + 낮은 수요 + 많은 공급 + 낮은 환금성
→ 기다린다
한 줄 정리
“가치 있는 아파트를 충분히 싼 가격에 사고, 하락장을 버틸 수 있게 투자한 뒤 목표수익이 올 때까지 기다린다.”
그리고 가장 중요한 습관은 지역분석 → 임장 → 매물확인 → 가치분석 → 비교평가 → 매수를 반복하여 스스로 가격의 싸고 비쌈을 판단할 수 있는 능력을 만드는 것입니다.
적용점
이 물건은 하락장이 되면 얼마까지 내려갈까? 2년 후에 이 물건의 가치는..?
전세가율이 55프로 이상이 안되는 물건은 사면 안되는걸까?
서울 상급지의 경우 전세가율이 55프로가 안되는 물건들이 많이 있다.
지금 시장은 대부분 다 전고점을 넘긴 시장인데.. 이런 시장에서는 안 사고 기다리는 것이 맞을까?
매물을 볼 때 적어도 500세대 이상인 곳을 보자.
매일 수익률 보고서 하나를 쓰자
앞마당을 먼저 만드는 것이 중요하다.
