(2) 서울 아파트 입주 반토막, 착공은 반등 "지금 당장 체크해야 할 부동산 상황" (#주간머니이슈 1부) - YouTube
현재 서울 공급 상황
- 입주물량이 전년 대비 반토막 난 상황 : 2025년 1~7월 3.4만호 → 2026년 1~7월 1.7만호
- 착공물량은 전년 대비 약 36% 증가 : 2025년 1~7월 착공 약 9,600호 → 2026년 1~7월 착공 : 약 1.5만호
- 착공물량이 늘어난다 = 3년 뒤 입주물량 늘어날 여지가 있다는 뜻 (착공 후 입주까지 통상적으로 3년 정도 소요 )
- 하지만 불충분한 수준. 엄청 적은 수준에서 조금 나아지는 정도, 수치를 보면 3년뒤 지금이랑 비슷하겠구나.. 다만 그나마 좋은 소식!
=> 지금까지 상황정리
- 입주물량 반토막이 났다 3년 전 착공물량이 너무 적었기에
- 착공물량은 30% 늘어났으나, 늘어난 양이 충분하진 않다. 그러나 안늘어난것보단 낫다
부동산 시장의 현재 분위기
- 분위기 진단 지표인 거래량은 조금 늘어나고 있다 ( 2026년 6월 서울 아파트 거래량 5500건 정도 / 7월 5900건 정도 ) = 정책을 앞두고 위축되지 않고 거래를 했다는 것.
- 사람들이 정책에 대한 내성과 불신이 커지고 있음.
전월세거래
2026.7 전세 8600건 / 월세 8700건 거래됨. 최초로 전세보다 월세가 많이 거래됨
누계 : 작년 전세 15만건, 월세 12만건 → 올해 전세 7.4만건, 월세 7.5만건. 누계도 역전됨
=> 아파트거래량은 정책이 나온 직전이었음에도 불구하고 늘었다. 사람들은 더이상 정책에 대한 기대가 많이 낮아진 상태인 것 같다.
=> 큰 변화 : 우리나라 사람들이 임차로 더 선호하는 거주유형은 전세. 그러나 올해 월세가 전세를 역전하는 일이 벌어짐.
현재 서울 입주 감소의 핵심 원인
- 현재 입주물량 폭감은 22~23년 착공이 엄청 줄어서 그런것. 22년 착공물량 2만호 였음
22~23년 금리 엄청 올림(물가를 잡기 위해) → 공사비 많이 들고 자금 조달비용이 늘어남
+ 당시 러시아.우크라이나 전쟁으로 전세계 공급망에 충격을 줌. 공급 원자재 가격 상승.
=> 아파트 짓는데 비용이 오름
- 비용이 올라도 상관 없을때는 더 비싸게 팔 수 있을때인데, 이때는 집값 하락기였다. 그래서 공급의 주최 의지가 떨어지고 착공이 일어나지 않음
- 여기에 더해, 정부의 역할은 의지가 꺾인 시장 참여자들이 참여할 수 있도록 제도적으로 보완하고 도와줘서 착공물량 관리를 할 수 있는데 그마저도 안됨. 왜? 빈땅이 없어서 정비해야하는데, 정비사업의 규제가 굉장했다.
=> 사업 지연과 정비사업 규제가 부메랑으로 3년뒤 돌아오고 있는것
우리가 알아야 할 것
이런 상황을 볼 줄 알아야하는데, 대부분은 현재 집값에 집중함.
예. 집값이 떨어지고 있는데 공급 안된다, 금리 올라서 공사 안되고 있다는 기사를 보면 앞으로 3년뒤 집이 모자라겠네? 이런 생각 해볼 필요가 있다.
정부 규제 및 공급 대책 상황
- 정비사업 규제 => 우리가 할 수 있는 것(정부 정책을 통해 시장을 보완할 수 있다)
정비사업 규제 내용
1) 안전진단 강화
2) 재건축초과이익환수제 : 재건축으로 보는 이득 보시는게 이 아파트가 서울에서 나온거 아닙니까? 그 부분에 대해 환수를 해야겠죠? → 명분은 맞지만 정도가 적합 x . 시장이 무너지면 어느정도 풀어줘서라도 더 큰 부작용을 막기 위해 유연하게 적용해야하는데..
3) 분상제. 시장하락으로 이미 비싸게 팔수없는 상황이었다. 근데 거기서 분상제까지.. 사람들이 안할란다~
=> 이런 정비사업 규제는 2010년대 중후반부터 시장에 등장해서 강화 됨. 그때부터 이런 규제가 시장 상황에 맞지 않게 계속해서 유지가 되면서 착공 물량을 줄이는데 굉장히 큰 영향을 준 것.
- 전 정부때도 270만 호 공급 계획이 있었지만 실제 서울 인허가 물량은 목표 대비 상당히 부족. 실행력 부족
우리가 견지해야 할 자세
부동산 외적인 프레임 뿐만 아니라 부동산 자체에서 어떤 일들이 벌어졌는지 집중해야함.
- 어찌됬든 착공물량이 3년전에 박살 → 지금 입주물량 박살 → 전,월세 시장이 초토화 된것.
이런 일련의 흐름을 이해해야함
- 사업성이 나오지 않아.. 착공물량 급감.. 이런 기사 보면 앞으로 3~4년 후 물량이 부족할 수 있겠구나라는 생각을 해봐야함
- 내집마련 시기를 판단할 때, 더 넓게 관심을 가져야한다는 것. 이런 작은 단서나, 흐름을 읽는 것이 굉장히 중요
그렇다면 지금 집을 사야 하나요?
똑같은 로직으로 착공물량을 봐야함(3년 뒤 입주물량이기에)
=> 부동산은 공급이 비탄력적이기에 안정감을 갖고 바라볼 수 있는 측면이 있는것
수도권 현재 착공 물량
22년 13만호
23년 10만호 (그러니까 지금이 사단이 난 것)
24년 15만호 (내년 입주 물량을 가늠)
25년 15만호 (28년 입주 물량 가늠)
=> 수도권은 점점 착공 물량이 느는데, 서울의 입주물량은 줄어듬 = 내년, 내후년부터는 경기/인천에 입주가 다소 늘어날 수 있다.
=> 내가 집 사려는 곳 근처에 입주가 많이 늘어나서, 입주후 2~3년 뒤 집값에 영향을 주진 않을까? 를 생각해봐야함.
- 전/월세 없다고 패닉이 왔다고 준비 안된 상태로 마구잡이로 아무 집이나 사지 말고, 조금 돌아가는 느낌이 들어도 3~6개월 정도는 준비하면서 내집마련 잘하셨으면. 그러나 해야한다고 한게 이런 이유 때문
- 관심 가지고 있는 곳 입주물량 잘 살펴보기.
강남부터 경기 외곽까지, 현재 서울·수도권 시장 상황과 대응법
깨&적
- 3년뒤 입주물량을 파악하기 위해 착공물량을 같이 확인해야한다.
- 착공물량으로 가늠해보면 내년부터 경기/인천 입주가 다소 늘기에, 사려고 하는 곳과 인근 생활권의 공급을 뜯어봐야한다.
- 금리 올라서 공사 안되고 있다, 사업성 안나온다, 착공물량 감소 등의 기사를 보면 3~4년뒤 입주물량 부족할 수도 있겠다는 생각을 해봐야함(내집마련도 집값 뿐 아니라 더 넓게 봐야함)
상승하고 있는 집값에 집중할것이 아니라 부동산 자체에 어떤 일이 벌어지고 있는지 집중해야하고, 전/월세 패닉이 왔다고 하더라도 급한 마음에 아무집이나 사는게 아니라 3~6개월 충분히 준비하면서 내집마련을 해야할 때.
