https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005415611
기사 요약
배경
집값·전셋값 상승과 거래 위축을 완화하기 위해 실거주 유예를 연장했지만 대출 제한과 임대사업자 세금 추징으로 매물 부족과 시장 양극화가 지속되는 상황
핵심 내용
실거주 유예 연장
- 토지거래허가구역 내 세입자 거주 주택의 실거주 유예 신청 기한을 2027년 말까지 1년 연장
- 기존 계약뿐 아니라 갱신계약도 유예 대상에 포함해 세입자 있는 주택의 거래 제약 완화
- 실거주 원칙은 유지하되 갭투자 확산은 차단하려는 절충
주택시장 양극화
- 8월 서울 집값은 전년 말 대비 6.68%, 전셋값은 5.91% 상승
- 서울 아파트값은 84주 연속 상승했으나 강남3구는 세제 개편 영향으로 하락
- 중랑·도봉 등 외곽과 경기 남부는 실수요 유입으로 상승세 지속
거래·임대시장 한계
- 세입자 퇴거를 전제로 매수하면 대출이 1억 원으로 제한되는 등 거래 제약 잔존
- 임대사업자는 의무임대기간 중 매각 시 감면 취득세 추징과 과태료 부담으로 매도 차질
- 매매 매물 확대 정책에도 전월세 공급 감소와 가격 변동성 확대 가능성 존재
집을's 생각
부동산 정책이 또 한 번 바뀌었습니다. 지난 5월 토지거래허가구역의 실거주 유예를 확대한 지 넉 달 만에 정부는 유예 신청 기한을 2027년 말까지 1년 더 늘리고 기존 계약뿐 아니라 갱신계약까지 그 대상에 포함시켰습니다.
방향 자체는 이전과 같습니다. 실거주 원칙은 유지하되 세입자가 살고 있는 집의 거래에 숨통을 틔워 개인에게서 나오는 매물 공급을 늘리겠다는 것입니다. 문제는 이 방향을 실현하는 정책들이 서로 엇박자를 내고 있다는 점입니다.
근본적인 딜레마는 정부가 서로 다른 두 목표 위에서 줄타기를 하고 있다는 데 있습니다. 규제를 그대로 두면 세입자가 있는 집은 거래가 막혀 사실상 유령 매물로 남고, 규제를 완화하면 그동안 강조해 온 실거주 정책이 스스로 실패를 인정하는 모양새가 됩니다.
그래서 정부는 완화도 강화도 아닌 중간값을 택했습니다. 실거주 유예로 거래를 늘리려 하고 이제는 갱신계약까지 유예 대상에 넣어 그 폭을 넓히는 식입니다.
하지만 실거주 장려라는 목표가 명확하다고 해서 정책이 매끄럽게 맞물리는 것은 아닙니다. 정부는 한편으로 다주택자와 임대사업자에게 매물을 내놓으라는 신호를 보내지만, 막상 팔려고 하면 곳곳에서 벽에 부딪힙니다. 임대사업자가 지위와 의무를 고스란히 넘기는 포괄 승계를 하더라도 의무임대기간을 채우지 못했다면 감면받은 취득세가 추징되고 과태료 부담까지 따라붙습니다.
여기에 세입자 퇴거를 전제로 집을 사면 대출이 1억 원으로 묶여 사실상 현금 매수가 되어 버립니다. 한쪽에서는 팔라 하고 다른 한쪽에서는 팔지 못하게 하는 셈이니 정부가 원하는 방향과 제도가 실제로 작동하는 방식이 어긋나 있는 것입니다.
그 결과는 시장 곳곳의 관망과 도피로 나타납니다. 세제 부담이 큰 강남3구는 6주째 약세로 돌아섰지만 자금은 규제에서 상대적으로 자유로운 서울 외곽과 경기 남부로 흘러갑니다. 이는 어디가 다음 규제 대상이 될지 모른다는 불안이 만들어 낸 회피성 이동에 가깝습니다.
정책의 잦은 변경은 개인에게도 직접적인 피해로 돌아옵니다. 정부의 말을 믿고 먼저 움직인 사람은 방향이 맞아떨어져 좋은 결과를 얻을 수도 있지만 지금 시점에서는 실거주가 불가능해 차선책을 택했던 사람들이 오히려 손해를 봤을 가능성이 큽니다.
게다가 이렇게 말이 자주 바뀌면 시장에는 어차피 다음에 또 늘려줄 것이라는 학습만 남습니다. 규칙은 언제든 다시 바뀔 수 있다는 메시지가 반복적으로 쌓이는 것입니다.
시장 상황에 맞게 유연한 정책을 내놓는 것은 바람직합니다. 하지만 부동산 정책은 관성이 큽니다. 하나의 결정이 늦게 나타날 때가 있고 오래 유지되기도 합니다. 그렇기에 유예 기한을 몇 달 단위로 늘리는 임기응변보다 정책들 사이의 모순을 먼저 정리하고 한번 정한 룰을 지켜내는 일관성이 앞서야 합니다. 신뢰를 잃은 규제는 양치기 소년이 될 뿐입니다.
