안녕하세요, 잔쟈니입니다.
얼마 전, 한 부동산강의의 [수강생과의 만남] 자리에 다녀왔습니다.
모임을 마무리할 때 쯤
내내 조용하게 듣고 계시던 A님께서 질문을 주셨습니다.
"튜터님, 저 같은 사람도 실전반 가도 되나요?"
“수강요건을 갖췄고, 더 실력 쌓고 싶으면 언제든 신청해도 되죠. 혹시 어떤 부분이 걱정되실까요?”
“저… 제가 아직 임장도 많이 안 가봤고… 실전반이 궁금하긴 한데, 가서 폐만 끼치고 올까봐요. 실전반 많이 힘든가요? 좀 더 공부를 하고 신청해보는 게 좋겠죠…?”
듣고 싶은 강의를 신청하는 게 잘못(?)도 아닌데,
제 안색을 살피며 조심스레 묻는 A님의 두 눈엔 호기심과 열망과 걱정이 어지럽게 뒤섞여 있었습니다.
다른 분들이 옆에서 고개를 끄덕이시는 걸 보고서야 이런 분이 생각보다 훨씬 많다는 걸 알게 됐어요.
그렇게 집에 돌아왔는데,
계속 '저 같은 사람'이라는 말이 마음에 맴돌더라고요.
그런데 제가 만나본 분들 중에 처음부터 준비된 분은 한 명도 없었습니다.
저도 그랬고요.
다른 많은 분들도 마찬가지였습니다.
그래서 오늘은 그 '저 같은 사람'들이 가장 많이 물어보신 열 가지에 답해보려고 합니다
좋은 말만 하지는 않을게요.(^^)
뭘 배우는지, 힘든 건 뭔지, 한 달 뒤에 뭐가 남는지 솔직 담백하게 말씀드리겠습니다.
실전반의 한 달이 궁금하셨던 분께 참고가 되길 바랍니다.
1. 실전반, 구체적으로 뭘 하는 건가요? 기초반이랑 뭐가 다른가요?
부동산에 공부를 처음 시작하면 어떤 곳을 사야 하는지에 대한 원칙과 기준, 입지 가치를 분석하는 법을 배웁니다.
이렇게 방법을 배운 뒤 실제 현장에 방문하고(임장), 알게 된 내용을 정리(임장보고서)한 경험들이 누적되면 비로소 내 실력이 됩니다. 지역에 직접 가서 걸어보면 언덕 하나 때문에 단지 선호도가 갈리고, 초등학교 하나 때문에 가격이 갈리거든요.
실전반은 이처럼 현장에서의 경험(임장 및 임장보고서)을 통해 실력을 쌓는 곳입니다.
비유하자면
수학책으로 원리와 공식, 기본 예제를 공부하는 게 기초반.
수학익힘책으로 공식을 적용해 문제풀이를 반복하며 완성도를 높이는 게 실전반이라고 볼 수 있습니다.
기초반 다음에 듣는 상급강의라고 해서 새로운 원칙이나 기똥찬 방법을 알려주는 건 아닙니다. 실전반을 들어야만 투자할 수 있는 것도 아니고요. 방법과 기준은 기초반에서 충분히 배웁니다.
다만 그 기본을 꾸준히, 높은 수준으로 반복한다는 것. 그리고 내 분석과 판단이 맞는지 피드백해줄 튜터가 있다는 것이 차이점입니다.
2. 조마다 튜터님이 계시다던데, 튜터는 어떤 역할을 하나요?
실전반과 기초반/독학의 가장 큰 차이가 여기 있습니다.
조별 카톡방에 튜터가 함께합니다.
한 조에 한 분의 튜터가 배정되어 4주 내내 같은 방에 있어요.
혼자 공부하면 내가 틀렸을 때 아무도 안 알려줍니다. 투자한 뒤에 수익이나 손실로 알게 되죠. 비슷한 동료끼리 모여 "이거 어떻게 봐야 하죠?" 대화는 나눠도 이게 맞는 결론인지는 답이 안 나옵니다. 튜터와 함께 있으면 질문과 답변을 통해 내 사고과정을 객관적으로 검증할 수 있어요. 완주하도록 독려해 주시기도 하고요.
그리고 튜터도 다 여러분과 같은 길을 걸어온 사람들입니다. 직장 다니면서 주말에 임장 다니고, 임보 쓰다 새벽에 울어보기도 한(^^) 분들이에요.
※ 가~끔 "튜터님과 한 달 내내 임장을 같이 다니는 줄 알았어요" 하시는 분이 계세요. 튜터님들도 여러분과 같은 직장인 투자자라 모든 임장을 함께할 수는 없고, 커리큘럼 중 1회 [튜터링데이] 시간에 이뤄집니다. 이 부분은 아래 3번에서 이어서 말씀드릴게요. ^^
3. 한 달 일정이 어떻게 되나요? 임장은 몇 번 가고, 과제 못 내면 어떻게 되나요?
보통 빡빡한 일정을 못 따라갈까 봐 걱정하시는 분들이 이 질문을 주십니다.
곧 개강하는 지방투자실전반 30기를 예로 들어볼게요. (실전반, 지방실전반 모두 커리큘럼 구성은 같습니다)
📍 임장
한 달 커리큘럼 중 현장임장 5회(10시간 이상 임장은 2회로 인정), 전화임장 10건 이상이 최소 과제입니다.
다만 실전반 수강생 대부분은 주말마다 주 1회씩 나가십니다. 실전반은 튜터 인원이 한정되어 있어 수강인원을 무작정 늘릴 수 없는 구조라 신청이 어렵거든요. 그래서 제한된 한 달 동안 최대한 배우는 걸 그 달의 우선순위로 두고 오시는 분이 많습니다.
여러분이 혼자 임장을 나가는 게 아닙니다. 특히 첫 임장(지역 전체를 돌아보는 분위기 임장)과 두 번째 임장(개별단지 임장)은 대부분 조원들이 같이 움직여요.
혹시 토요일 임장이 어려우신 분(개인일정, 교대근무, 자영업 등)은 주중에 가능한 때 따로 방문하시면 됩니다. 주말에 시간을 못 낸다고 신청을 주저하실 필요 없어요. 실제로 교대근무 하시는 분들도 많이 수강하십니다.^^
📝 임장보고서
한 달간 1개 지역을 분석하는 임장보고서를 작성합니다. 월말에 한 번에 받으면 중간에 밀리게 되니, 중간에 한 번 끊어서 사전임장보고서를 취합해요. 힘들게 하려고 만든 게 아니라 완주시키려고 만든 장치입니다.(^^) 제출한 보고서는 그 주 주말 튜터링데이에서 피드백을 드립니다.
💻 강의
총 4개 강의로 진행됩니다. 1, 2, 4강은 강사님 온라인 강의, 3강은 우리 조 튜터님과 현장에서 진행하는 튜터링데이(오프라인)입니다. 각 강의마다 수강 후기 작성이 과제예요.
🌟 튜터링데이
실전반의 꽃이라고 불립니다. 오전에는 스터디룸에서 임장보고서를 발표하고 튜터 피드백을 듣고, 오후에는 튜터와 함께 현장을 다니며 임장할 때 뭘 봐야 하는지를 배웁니다. 식사와 이동 시간에 질의응답도 이뤄지고요. 많은 분들이 제일 기대하시는 시간입니다.
4. 저 진짜 왕초보인데요. 기초반 한 번 더 듣고 갈까요?
제일 많이 듣는 질문이고, 제일 안타까운 질문입니다.
기초반을 두 번, 세 번 듣는다고 준비가 되진 않아요.
준비는 내 마음이 갖춰졌을 때 되는 겁니다.
실전반은 이미 잘하는 사람이 오는 곳이 아니라, 잘 하려고 배우러 오는 곳이에요.
조에 튜터가 붙어 있고, 임장 동선도 짜여 있고, 틀리면 다음 주에 고칠 기회가 또 옵니다.
혼자 하면 오래 걸릴 시행착오를 4주로 압축하는 게 실전반입니다.
5. 종잣돈이 5천밖에 없는데 의미가 있을까요?
매 기수 수강생 자산 분포를 뽑아보는데, 생각보다 종잣돈 적은 분도 많습니다. 이제 막 모으기 시작한 분도 계시고, 실전 투자 후 종잣돈이 쪼그라든 상태로 오시는 분도 계세요.
부동산 투자에 대해 잘못된 통념 중 하나는 "돈 모은 다음에 공부하자" 입니다.
집을 사는데 꽤 큰 종잣돈이 들어가니, 일단 돈 먼저 모으고 나서 그 다음에 집을 사자는 것이죠.
돈이 안 필요하다는 게 아닙니다.
하지만 중요한 건 금액이 아니라 순서예요.
왜냐하면 다른 투자에 비해 부동산 투자는 초기자금이 크게 들어가기 때문에 통장에 돈이 모였다고 해서 내일 바로 집을 살 수 있는 게 아닙니다. 잘 모르는 것에 몇 년 치 소중한 종잣돈을 덜컥 넣는 간 큰 사람(?)은 많지 않으니까요. 혹은 기준이 없어서 엉뚱하게 남 말 듣고 사기도 하고요.
반대로 뭘 사야 할지 미리 기준을 세우고 후보를 만들어두면, 돈이 모이는 순간 바로 쓸 수 있어요.
돈이 없어서 못 사는 게 아닙니다. 뭘 사야 할지 몰라서 못 삽니다.
그래서 실력을 쌓고 뭘 사야 할지 고를 수 있게 만들어 주는 곳이 실전반입니다.
6. 직장인이라 시간이 안 나요. 평일에 야근도 많고요.
주중 저녁에 강의 듣고 임장보고서 쓰고, 주말 하루는 임장에 씁니다.
대한민국에서 직장인으로 사는 게 기본적으로 힘든 일인데, 거기에 누군가의 부모/자녀/연인이라는 사회적 역할까지 다들 갖고 계시잖아요. 여기에 투자공부까지 챙기는 게 쉽다면, 솔직히 그건 거짓말이죠.
대신 4주입니다.
딱 4주 동안 주말 하루를 빼는 겁니다.
수강생 중에 3교대 하시는 분, 아이 셋 키우는 분, 자영업 하시는 분들을 다 만나왔습니다.
그 중 시간 남아서 온 분은 여태 한 분도 없었습니다.
(저 자신도 아이 둘을 키우는 워킹맘이었고요)
여러분이 회사 오너가 아니라면, 회사 일은 엄밀히 말하면 남의 일인데
남을 위한 일에는 야근을 하면서 정작 나를 위한 일은 야근하기가 어렵다면,
그 순서는 한 번쯤 뒤집어볼 만하지 않을까요.
시간이 없는 게 아니라
내 일이 늘 뒤로 밀려 있었던 겁니다.
그 4주가 지나면 '나도 하면 되는구나'라는 경험이 남을 거예요.
그게 스스로를 붙잡아주는 강력한 힘이 됩니다.
7. 잘하는 사람들 사이에서 비교당할까 봐 걱정돼요. 주변에 폐만 끼치면 어쩌죠?
저는 이 질문에 마음이 제일 많이 갑니다.
그리고 가장 쓰잘 데 없는 걱정이에요!!!
수강생으로, 실전반 강사로, 운영자로 수많은 기수를 겪어본 결과 만족도가 높은 조의 공통점은 '잘하는 사람이 많은 조'가 아니었습니다. 못하는 걸 숨기지 않고 서로를 돕는 조였어요.
생각해보세요.
투자는 내가 남보다 잘해야만 결과를 내는 제로섬게임이 아닙니다.
옆 사람이 잘한 걸 내가 배울 수 있고, 내가 던지는 "이게 왜 좋은 건데요?"라는 질문이 조 전체를 한 번 더 생각하게 만들어요. 초보의 질문은 폐가 아니라 기여입니다. (진짜예요)
혼자 하다 그만두는 사람은 많습니다. 조에서 같이 하다 그만두는 사람은 드물어요.
8. 오프라인 강의는 필참인가요? 참석하려면 어떻게 하나요?
매 주차 강의마다 오프라인 참석을 조사하는 구글폼이 문자로 발송됩니다. 희망신청을 하신 분들에 한해 초대가 돼요.
1인당 1회 참여가 원칙이고, 신청 상황에 따라 잔여석이 생길 때만 재참석이 가능합니다. (정원 초과 시 기존 참석자 최우선 제외) 오프라인 수강생분들께도 추후 온라인 강의를 제공해드립니다.
여건이 되신다면 한 번 정도는 오프라인을 권합니다. 같은 강의를 들어도 남는 게 달라요. 쉬는 시간에 조원들과 잠깐 서서 하는 이야기, 강의장에 모인 사람들의 열기... 화면으로는 그 온도가 안 전해 지더라고요. (매번 저만 보는 것 같아서 너무 아깝습니다^^)
물론 지방에 계시거나 일정이 안 되는 분들은 온라인으로 동일한 강의를 보실 수 있어요. 4주 내내 온라인으로 수강하시는 분도 많습니다. 이것 때문에 포기하지는 마세요.^^
9. (지방투자실전반) 지방투자 안 할거면 지투실 안 들어도 되죠?
가장 많이 오해하시는 부분입니다. 두 가지만 말씀드릴게요.
첫째, 요즘 소액 투자는 수도권이냐 지방이냐가 갈림길이 아닙니다. 그 지역 안에서 사람들이 좋아하는 단지냐 아니냐가 중요해요. 수도권 핵심지는 이미 토지거래허가구역으로 묶였고, 현실적으로 투자 대상이 되는 곳들은 결국 그 외곽에 있는 지역과 단지들입니다. 그런데 이런 지역, 단지들은 수익이 나면 팔아야 하는 경우가 많아요. 팔리지 않으면 수익이 내 통장에 들어오지 않습니다. 그래서 수도권이냐 지방이냐보다 그 지역 안에서 사람들이 선호하는 단지를 골랐느냐가 훨씬 중요합니다. 수요가 있어야 환금성이 생기니까요. 이 판단력은 수도권에서만 길러지는 게 아닙니다.
둘째, 실전반은 지역을 분석하러 오는 곳이 아닙니다. 임장과 임보를 통해 실력을 쌓으러 오는 곳이에요. 배정된 임장지는 그 실력을 길러주는 재료일 뿐입니다. 그러니 "지방 안 살 거니까 지방투자실전반은 안 가겠다"는 말은, 내 마음에 드는 재료만 가지고 요리를 배우겠다는 말과 같습니다. 그런데 좋아하는 재료만 다뤄서는 실력이 늘지 않아요. 낯선 재료도 손질해봐야 칼이 늡니다.
여러분에게 지금 필요한 건 지역이 아니라 실력입니다.
10. (지방투자실전반) 매주 지방까지 가야 하나요? 매주 숙박도요?
제일 현실적인 질문이고, 제일 많이 걸리는 부분입니다.
수도권 사시는 분 기준, 실전반(수도권 임장)은 내가 주말에 못 가면 주중에라도 갈 수 있지만 지투실전반은 평일에 시간내어 지방까지 왕복하기에 시간적 한계가 있기 때문입니다.
결론부터 말씀드리자면, 숙박을 안 한다고 커리큘럼을 못 따라가진 않아요. 숙박을 한다 해도 4주 내내 1박2일로 가진 않습니다.
물론 대상 지역과 동선에 따라 당일치기로 충분한 주도 있고, 지역과 상황에 따라선 1박이 효율적일 수도 있겠죠. 지역을 더 많이 보고 싶은 마음에 숙박임장을 하시는 분도 계십니다. 하지만 숙박 안 하고 당일임장을 다녀오는 분들도 많습니다.
체력과 시간이 부담되는 것도 압니다. 저도 주말에 낯선 도시를 수도 없이 걸어본 사람이니까요.
하지만 지방 투자를 해 보니 교통비 몇 만 원, 주말 한두번 아끼려다 수천만 원을 잘못 넣는 게 훨씬 비싸더라고요. 현장을 안 보고 산 집이 세상에서 제일 비싼 집입니다.
그리고 같이 걸은 사람들이 4주 뒤에 남습니다. 지방 임장은 물건만 보고 오는 과정이 아니라, 같이 갈 사람을 만들어 오는 과정이더라고요 ^^
마지막으로
제가 수많은 수강생분들을 만나오면서 알게 된 게 하나 있습니다.
시작하는 사람과 못 하는 사람의 차이는 정보량, 종잣돈도, 똑똑한 머리도 아니었어요.
"준비되면 시작할게요"라고 하신 분들은 1년 뒤에도 똑같이 준비 중이셨습니다.
"일단 신청하고 준비할게요"라고 하신 분들은 1년 뒤에 집이 있었고요.
아래 칼럼은 지방투자실전반 대표강사 재이리님이 직접 쓰신 글입니다. 지방 소액투자로 종잣돈을 두 배 불린 수강생분의 사례를 소개하고 있어요.
🔗 https://weolbu.com/s/QtyxXNOowA
이 칼럼에 소개된 수강생분도 처음부터 준비된 분은 아니었습니다. 결국 변화를 만들고 결과를 내는 분들은 완벽하게 갖추고 시작한 분들이 아니라, 일단 해보신 분들이었어요.
오늘 10문 10답이 그동안 궁금했지만 선뜻 묻지 못하셨던 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
그리고 A님처럼 "저 같은 사람도 될까요?" 하고 망설이고 계신 분이 있다면, 제 대답은 처음부터 하나였습니다.
되고말고요. 준비는 여기 와서 하시면 됩니다.
곧 현장에서 뵙겠습니다.😊
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