실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 50기 102조 푼푼]

실준반 1-1. 임장을 투자와 연결짓는 방법.

느낀점. 목실감 조금이라도 하자.. / 주 단위 실적 마감치기.

"가치" 대비 "가격"이 싼 물건을 "비교평가"해서 산다.

앞마당의 조건 :

분임-단임-매임 + 임보 이긴 하나

매임을 못한다고 하더라도 단임에서 가치있는 단임을 찾았을 경우 앞마당 확보라 봐라

가치를 볼수 잇는가가 중요

지역별 매매/전세가가 다르게 형성되어 있음을 알고 기회를 잡는다

투자선택지를 늘린다 (앞마당이 많아야 함)

연식이 괜찮은 물건일수록 보합하고 있던 전세가는 빨리 오름

물건예시. 광명을 잘 볼 필요가 있다.

광명한진타운 103동

하남 미사강 변 트래지안

동대문구 용두동 전농 동아

실준반 1-2.

임장의 목적 :

- 마실이나 동네 구경이 아님

- 내 입장이 아닌 구매자의 입장에서, 타인의 시선에서 용이성 확인. (학군, 교통, 환경 등) Not A But B

임장의단계 : "결과물이 있어야함"

1. 분임의 결과 : 동(네)별 선호도

2. 단임의 결과 : 단지별 선호도

- 기준은 300세대 이상 볼것.

3. 매임의 결과 : 단임과 따로놀지 않는 비교평가 리스트

- 랜드마크 아파트를 보는 이유는, 그 동네에서 가장 선호되는 사람들의 분위기를 보기위해(근데 핑계거리가 됨. 돈있는척해야하고..)

- 그러므로 가치 대비 싼 단지를 본다.

분임. (수도권)

큰도로와 단지 사이 도로를 걸으면서 확인

"지하철을 타고 강남 접근 용이성 확인"

내가 어디있지 확인을 해라.. 가격 확인하는게 아님.

직장, 교통,환경(상권) 학군만 확인.

분임 (지방)

신축 아파트가 몰려 있는 곳, 택지

그 중 어디가 선호도가 젤 높고, 학교 선호도 확인

분임 전, 주요정보 확인

1. 나무위키 도시구조 적극 활용

ex) 광명 : 동서남북의 이질성, 뉴타운 개발 / 서울과 지리적으로 인접

2. 지적편집도의 상권 (핑크색) 확인 "전략을 세우고 움직여라" -> 철산역, 광명사거리 / 광명-시흥 테크노밸리 (개발이 진행중인곳)/ 광명 ktx

고속도로 기준 남북단절.

3. 법정동을 봐라 (행정동이 아닌) - 카카오맵 법정경계

4. 아파트가 많은곳부터 법정동 임장. (시간의 소중함)

- 아파트가 많은 곳이 사람들이 좋아하 곳. 선호도가 높은 곳

ex 광명 : 철산동->하안동->소하동->광명동

5. 큰 도로를 보고, 큰 도로 기준으로 양옆으로 상권이 형성되어있고 아파트가 형성되어 있는 곳을 봐라. (모를 시 큰길 끼고 아파트만 볼 가능성,.)

6. 분임시에는 "상권 사진 "찍어라

내위치 캡쳐, 사진캡쳐, 메모 -> 분임 반영

7. (수도권) 대부분 역에서 시작 (출발점이자 도착점)

8. 시작점과 끝지점을 같게해서 오른쪽 방향 왼쪽방향 분위기를 입체적으로 확인

9. 중심지와 떨어진 곳들도 봐라 (ex 안산의 경우 박달, 성수, 비산, 관양 까지 봐라) -> 다 인근으로 이어져있고 주변에 영향을주기 때문

(지방)

순서 : 사람들이 좋아하는 동네->랜드마크->그이후 떨어진 곳. ex) 대전 둔산, 부산해운대

팁 : 거리가 멀더라도 아파트가 모여있으면 임장해라 (총 3천세대 정도의 규모. 혁신도시 등등) ex. 전주 효자동 기준 에코시티, 만성. (비어있어도 상권이 덜차있어도 아파트가 신축인 곳 선호됨)

팁 : 새아파트가 몰린 곳들이 상승장 때 임팩트가 크다

택지 내에 아파트가 몰려있는 곳.

아파트가 별로 없는데 대장이 된 아파트

실준 1-3.

서울 안에서 - 동작구, 종로구 가치투자 가능한곳이다->강남 1시간 권

평촌, 등등은 단지별로 강남 1시간 권이 가능한지가 다름.

모두가 갖춰진 곳을찾는 건 아님. 다갖춰진 곳은 강남이다.

그렇기 때문에 사람들이 선호하는 요소를 찾는 것. 선호하는 단지를 찾는것.

용인 처인구, 기흥. 에버라인 등은 상승장 때 임팩트 크지 않음.

이곳도 결국은 수도권이고 강남을 가야하는 것이기에 교통 선호도에서 밀림

임장은 사람의 삶을 체험하는 것. (출근길, 퇴그길,교통, 버스 있는지 없는지, 지하철 에스컬레이터 대기 시간)

학군

학원을 볼때 큰 상권만 보는게 아니라

초중학교 바로 앞에 상권의 학원도 봐야함. (학교+학원이 위)

학원 + 노래방 loose

단지에서 -> 학교까지 큰도로 여부 (가깝고 작은도로가 선호됨)

환경 : 수도권도 점차 신축에 대한 선호도 상승, 환경에 대한, 삶의 질에 대한 선호도가 점점 높아짐 / 백화점 등 대형 편의시설 뿐만아니라 일상 편의시설 (PT샵, 필테샵 등) / 비선호 요소는 반드시 체크

백화점이 있으면 좋음.

백화점 1층의 매장의 질. (외관이나 입구만 보는게 아님)

구찌, 까르띠에 (판교현대) / 기초화장품 (수내 롯백)

-> 소비력 판단.

백화점이 없으면? (광명 사람들은 백화점 어디감? / 목동 현백. 광명역 ak 백화점)

"지도를 해놓고 한 판떼기로 양옆에 사진 첨부"

오피스 여부 - 직장의 질을 봤을 때 타 지역에서 이 직장을이유로 여기 사는가?

술집 / 노래방 / pc방

학원 / 스터디카페

등산복 / 옷가게 / 보청기

병원

환경의 중요성 case 1.

그래도 서울이잖아, 마포잖아, 한강변이잖아 (ex 망원대림2차) -> nono.

상승여력이 적음. 전세 뻬는대 어려움.

환경의 중요성 case 2.

성내, 천호 <고덕 - 교통은 천호가 송파까지 더 가깝지만 환경이 안좋음..빌라 많음

지방 : 택지 (전주에코시티)->아파트가 많은곳->빌라사이 나홀로 아파트 순으로 선호도 형성 (가격도 형성)

상권을 이용하는 시간대별로 볼 수 있는 사람의 연령대확인

- 7~9 / 초딩? 고딩? 직딩?

-9~12 / 전업주부 (집안 여유), 노인, 필테아줌마 (여유있음)

- 17~19 / 고딩들 몰려있거나 오토바이.. (질떨어짐)

- 주말기준 가족단위 외식여부

광명...공급 어마어마하게 많다 + 재개발 예정.

천지개바겨 수준 (분양 1만세대, 재개발 8천세대 수준)

실분당 1-4. 단지임장

목적 : 사람들이 왜 좋아하는지를알고 선호단지에 투자하기 위함임

지도에서는 사람들의 수요를 확인 불가. 현장에서 확인 필요

현장을 가봐야 분위기가 보임 (외국인? 학생? 노인? 가족적?)

"단지임장루트" -> 호갱노노-실거래가 / 네이버 부동산앱 - 호가 (매매최저가), 아실 (단지대 단지 비교평가) -> 사전임보, 시세지도

단지선호도와 임장루트에 집중하라. (싼지 비싼지 가격 외우는거는 덜중요)

언덕길 여부, 지하주자창 연결 여부, 학교 인근인지, 지하철역부터의 거리 모습이 어떤지,

수도권에서 구축 임장은 필수이다.. 처음에는 차이알기가 어렵지만

필로티 구조, 동간 거리, 구축이지만 관리 여부 (쓰레기), 조경

다 비슷한 주공구축 시, 대형 평수 섞인것이 선호됨 (대형 택지), 용적률 - 재건축 이슈 붙어 있는 경우

선호도가 비슷비슷할때는 가격이 더싼걸 사라.

지방은 조경 레벨이 중요 (도색 색깔, 나무 모양, 등등), 단지 내 수영장 잇을 정도의 커뮤

실준 1-5. 매물임장

한단지당 싸거나 조건이 좋은 물건 중심으로 2~3개

조건이 좋다는 것은 전세 세팅이 가능한 경우, 수리 상태가 좋은것

단지내 부동산 우선순위 -> 사거리 코너에 있는 노랑, 빨강 부동산 간판

투자자로서의 부동산 방문.

공부하는 사람처럼 보이지 마라.

사장님이 보여주는 물건이 나한테 가장 싼 물건이맞아요?

세입자의 만기. 집주인의 매도 시점 등이 궁금해야 함.

비싸고 안 살 단지라도 투자 시점에서 봐야함.

사장님과는 거래에 관련된 이야기 많이 해라

요새 어때요?

아이스브레이킹 굳이 어색하게 사람 칭찬하고 그런거 하지마라.

싱크대 좀 금 가있던데 수리 좀 필요할듯요..

등기부 등본 좀 보고싶다 등등

매물예약은 싼거부터 해라.

저층은 꼭 확인해라 1층인지? 5층인지?

전세 승계는 몇월며칠? -> 확실하게 더블체크 필요. 계약할때도.

내놓은 날짜 볼 것.. 잘나가는 무건인지 아님 안나가서 다른 부동산에까지 내놓은 물건인지

공동 중개일 경우 먼저 내놓은 부동산이 주인과 친한 부동산임.

중개자가 20곳 등 있는 것은 급한 물건. 급매

전세 보증금이 맞는지 확인. (기억에 의존해서 하는 경우가 있음)

날짜를 딱 찍어 놓은 경우는 그다음 세입자와 협의가 어려움으로 협의중 등을 확인해라

그리고 끊기 전에 비슷한 물건 더 물어봐라

사장이랑 감정적으로 대응하지 말것

무리하게 매물임장 진행하지마라 (투자자로서 예약이 안잡히면 실거주로만 한다면 전세세팅 등 못물어봄)

부동산 사장님 일 잘하는지 봐라

부랴부랴 전화돌린다거나..

예약할때 스무스무하게 안된다거나..

이사람은 전세 빼는 조율자.

지인분이랑 대화하는 사장님 - 지역에서 오랫동안 했다. 물건이 많을 수 있음. but 지역 편향적일수 있음.

가장베스트는 브리핑 해주는 사장님. 동네에 대해서, 물건에 대해서.

매매 협상을 잘하는 사장과 / 전세 세팅을 잘하는 사장을 구분해라

전세 세팅은 잘하는 사장은 왠만하면 상냥한사람 (세입자의 마음을 편하게)

매물임장은 혼자해라.

둘이가면 왠만하면 회사 동료. 부부라고 거짓말하지마라

세입자면.. 절대 만기나 이사날짜를 집 근처에서 물어보지 마라 (불안해함)

집에 들어가서는 -> 허투루 볼게 없다. / 전세세팅이나 내 수리비 나가는거와 직결.

1. 신발장을 열어봐라. (교체시 50~70)

2. 전실인지 아닌지.

3.중문이 있으면 좋음. (옵션이에요< 집주인이수리하신거에요?)

4. 현관 가까운 방부터. (불켜보고 확인.)

- 모든 조명은 켜볼것

- 베란다 확장 시 방열공사 여부 확인

- 베란다 창고 열어서 천장에 결로 있는지확인

5. 도배상태, 장판상태 확인

6. 주방확인.

- 싱크대는 대부분 수리가되어있는데 언제 햇는지 (구축의경우)

- 싱크대 물 틀어보고, 흐르는지 아닌지 확인

7. 방 천장 확인 (누수여부)

8. 화장실

- 문뒤에 벽 볼것 (벽파손여부)

- 변기물

9. 안방.

10. 마지막으로 뷰. -> 전세세팅에 연관. (버티카 쳐져있어도 봐라)

11. 보일라실 결로 ... - 단열페인트 100만원 든다 / 사이드집, 탑층은 곰팡이 생길 수 있다.