https://weolbu.com/s/QxfQy5L8fW
[자음과모음] 2026년 9월. 남은 3개월 하반기 부동산 어떤 선택을 해야할까?
- 부동산 9개월간의 시장은 어땠을까
(1) 26년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 시행
가. 26년 초, 정부에서 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과 시행을 발표했습니다. 세금으로 집값 잡지 않겠다고 공약했던 만큼 세므과 관련한 규제가 나올까? 반신반의 했으나 “수요억제”정책의 일환으로 5월 9일이후 다주택자가 규제지역에서 매도할 시, 양도세 중과를 하겠다고 1월, 발표 했습니다.
나. 시장은 이에 대해 반응했고, 1월 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하겠다고 발표한 이후부터 매물이 증가하기 시작했습니다. 확정된 1월말부터 매물이 급증하며 3월 정점을 찍었습니다. 특히 초고가 강남권에서 가격 인하폭이 두드러졌던 게 특징이빈다.
다주택자들이 5월 9일 이전에 매물을 처분하기 위해 내놓은 “세낀매물”들이 급매로 나왔습니다. 무주택자들은 이에 반응했고, 세낀 메물을 수하여, 입주하는 형태로의 거래가 이루어졌습니ᅟᅡᆮ. 다주택자 양도세 중과는 다주택자를 타겟하여 내온 정책이기 때문에, 오리혀 무주택자들에게는 매수할 수 있는 물량이 더 늘어난 상황이 되었고, 이에 따라 거래가 되며 가격이 상승하는 형태의 시장 모습을 보였습니다. 거래량도 이에 따라 늘어났습니다.
급매로 나온 매물이 출연했음에도 불구하고 하락의 모습은 일시적이었을 뿐, 15억 미만 대출한도 6억 접근 가능한 가격대라면 거래가 되며 매도 호가가 올라갔습니다. 더불어 덜 올랐던 서울 지역들이 거래량이 터지며 26년 1월 이후 점차 올라가던 거래량이 4월 5월에는 9천건까지 거래가 되었습니다.
규제로 인한 가격 하락은 일시적이었습니다.
(2) 7월, 추가 규제지역 지정
7월 1일, 동탄/용인 기흥구 /구리가 추가 투지거래허가구역으로 지정 시행되었습니ᅟᅡᆮ.
무주택자만 집을 살 수 있도록 규제한 것이죠
ai반도체 사업 호황으로 인한 동탄/용인기흥구 sk/삼성의 선전 및 서울과 인접한 경기도 지역인 구리로의 수요쏠림으로 인한 상승률을 우려하여 토지거래허가구역으로 묶었습니다.
토지거래허가구역으로 묶인 후, 상승세가 주춤하여, 거래가 드문드문한 상황입니다.
이지역들 역시도 규제로 인한 가격 하락은 일시적이었습니다.
(3)8월 세제개편까지 세금 규제로 인한 “수요 억제 정책”
8월 세 개편 수정안을 발표하고 국회 통화 이후 확정이 될 예정입니다.
보유세 강화와 양도세 강화를 주요 골자로 세제개편을 하였고
보유제 중과는 내가 가지고 있는 자산 가격에 따라 달라지겠지만
실제 더 파급이 클 세제개편은 양도세 공제한도를 신설했다는 겁니다.
세제헤택을 보려고 하는 사람들이 그 기한을 앞두고 매물을 빠르게 거래시키려고 하는 현상은
또 벌어질 수 있습니다.
다만, 이것이 장기적 하락장을 끌고 올만한 것인가? 부동산을 가진 대다수의 사람들이
급매라도 부동산은 파는 형태가 얼마나 일어날까? 생각해 보셔야 합니다.
2. 26년 남은 3개월, 어떻게 해야할까?
이 글을 읽으시는 분들이
26년 9개월 동안 부동산 시장에 조금이라도 관심이 있었다면
서울 외곽과 중심지, 경기도 외곽과 중심지가 번갈아가며 오르는 시장의 모습을 봐 왔다고 생각합니다.
서울 중심지에 매물이 나오면, 단기 조정이 오면서 거래가 되고, 그 가격이 거래가 모두 되면 매도 호가가 올라갑니다.
호가가 올라간 경우에는, 실수요자들이 접근 할 수 없기 때문에
사람들은 인접 경기도로 눈을 돌립니다.
그리하여 덜 오른 경기도 지역이 오르게 되면
다시 서울과 가격이 비슷하게 되므로, 다시 경기도와 견줄 수 있는 서울로 유입이 이루어집니다.
이러한 패턴이 반복되고 있다는 것을 알고 있다면,
지금 내집마련을 준비하거나 부동산 시장에 관심이 있어 매수 타이밍을 보고 계시는 분들은
다음 질문을 해보서야 합니다.
수원이 26년 9워 7일 기준으로 주간 상승룰이 1.25였습니다.
수언이 강남만큼 좋기 때문에 상승률이 1.25가 나온게 아닙니다.
5억이었던 아파트들이 7억정도 수순으로 호가ᄀᆞ 나오고 있습니다.
이제는 서을 아파트 7억과 견주게 된겁니다.
수언과 서울 어디를 선택하는게 좋을까요?
경기도 외곽지역에서 아직 덜 오른 수도권 비규제 지역들의
단지들도 최근 사이 1억이상 오르며 상승 하고 있습니다.
군포에 있는 다음 단지가 6.3억에 최근 실거래가 되었으먀, 이는 서울 노원구 가격과 비슷한 상황입니다.
실수요자들은 경기도와 서울을 저울질하며
내가 갈 수 잇는 최적의 지역, 아파트가 어디일지를 고려하여 선택하고 있습니다.
대출 한도가 나오는 15억이하라면 그 속도가 늦지 않습니다.
네, 더솔직히 말씀 드리면 속도가 빠릅니다.
내집마련 할 수 있는 가격댁이고, 그 집이 꽤나 마음에 든다면
선택하는 수요가 여전히 시장 아나에서는 있다는 얘기입니다.
#결국 중요한 것은 “대출이 나오는 가격대에서의, 가장 좋은 것”입니다.
강남3구가 양도세 공제한도 신설로 인해
매물이 나오고, 대출 한도 제한으로 거래가 주춤하면서 가격이 하락한 모습입니다.
많은 사람들이 강님 3구부터 떨어지고 있으니
가격이 하락한다고 해서 서울 중하급지와 경기도 중하급지 지역이 하락 할 수도 있으니, 기라려봐야하나?고민합니다.
여리기 여러분들이 “가격 하락”만 보실것이 아니라
가격을 다운시켜서라도 파는 사람들의 심리와 상황을 고려하셔야
이 시장에서 “떨어질 때까지 기다리자”와 같은 선택이 아닌
“지금 어디를 봐야할까?. 내돈으로 갈 수 있는 가장 좋은 곳은 어디일까?”와 같은
더 유리한 판단을 하실 수 있게 됩니다.
부동산 시장 가격이 내려갈 것 같아서, “던지는 사람”들이 많아 가격이 내려가는 것이 안니
정부의 세금규제정책으로 인한, 비과세 혜택, 양도차익을 줄이려는 사람들이 선택으로 가격이 하락한 것이라면 전체 시장의 하락장세를 만들 정도의 매물이 쌓이고 있는가를 보셔야 합니다.
서울 중하급지, 경기도 중하급지가 거래가 안되어서 매물이 쌓이고 있는지 말입니다.
강남 3구부터 서울 중상급지, 중하급지까지 하락장이 펼쳐지려면
그 매매가를 받치고 있는 전세가도 같이 하락하여야 하는데
지금 전세가가 어떻게 움직이고 있는지를 보시는게 좋습니다.
규제는 일시적인 하락과 심리 위축을 만들어 낼 수 있습니다.
다만, 내집에서 편안하게 살고 싶고 거주하고 싶은 대다수 사람들의
너무나 당연한 마음까지는 위축시키지 못합니다.
그렇기에 하락장에서도 집은 거래가 되고, 상승장에서도 거래가 됩니다.
단기적인 1,2년을 보고 선택하시기 보다는
장기적인 10년을 바라보고
지금의 나의 선택이 내 10년 뒤에 도움이 될 선택인가, 아닌가를 고민해보시면 좋겠습니다.
지금과 같은 대출 정책이 유지되는 한, 대출 한도 안에서 움직일 수 있는 가장 좋은 지역이 어딘가?에 따라 사람들은 선택을 할 것이기 때문입니다.
그렇기에, 오르니까 산다. 떨어지니까 기다린다. 와 같은 이분법적인 논리보다는
그래서 나에게도 “가장 좋은 서택”은 무엇인가를 고민하여 실행 하시면 좋겠습니다.
내 생각
26년 현 부동산 시장 상황에서 그저 관망 하지 않고 꾸준히 부동산 관심을 갖고
대출이 나오는 가격대에서의 가장 좋은 것으로
(내 돈으로 갈 수 있는 가장 좋은 곳은 어디일까?) 생각하며 실행 하도록 해야 한다
적용점
시세트레킹 꾸준히 하기, 투자 후기 필사 하기
