https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005334499?sid=101
기사 요약
배경
서울은 입주물량 급감으로 공급부족 우려가 커지는 반면 지방은 신규공급 축소에도 미분양 재고가 해소되지 않아 지역별 수급여건이 정반대로 엇갈리며 주택시장 양극화가 심화되는 역설적 현상 발생
핵심 내용
청약시장 미달 확산
- 올해 7월 이후 청약 진행 민영주택 43개 단지 중 22곳(51.2%)에서 1·2순위 청약미달 발생
- 천안 아이파크 시티, 대구 달서자이 제니크, 부산 장안지구 중흥S-클래스 등 지방 단지 다수 미달
- 대우건설·GS건설·현대산업개발 등 대형건설사 브랜드 단지마저 지방 청약수요 확보 난항
- 미달 22개 단지 중 9곳이 경기·인천 소재로 수도권 외곽까지 수요 약화 확산
지방 미분양 재고 부담 심화
- 7월 전국 미분양주택 6만8217가구 중 지방이 4만8758가구(71.5%) 차지
- 전국 준공후 미분양 2만9152가구 중 지방이 2만4708가구로 84.8% 집중
- 비수도권 주택 준공 1~7월 6만4309가구로 전년 동기 대비 44.1% 감소했음에도 재고 미해소
- 공급 과잉이 아닌 수요 기반 취약이 근본 원인으로 지목
서울 입주물량 공급절벽
- 서울 아파트 준공 1~7월 1만7603가구로 전년 동기 3만4339가구 대비 48.7% 감소
- 1년 만에 입주물량 사실상 반토막
- 같은 기간 서울 주택 착공은 1만9507가구로 전년 대비 44.4% 증가
- 착공에서 준공·입주까지 시차로 당장의 입주물량 감소 보완 곤란
- 현재 공급부족과 향후 공급확대 기대가 시차를 두고 공존하는 구조
가을 분양시장 수급불균형 전망
- 9월 전국 아파트 분양물량 전망지수 88.1에서 97.1로 9.0포인트 상승
- 미분양물량 전망지수 91.0에서 105.9로 14.9포인트 급등
- 분양 증가와 미분양 증가를 동시에 예상하는 사업자 확대
- 재고 누적 지역에서 신규분양과 기존 미분양 간 수요 경쟁 우려
구조적 해법으로 수요 기반 강화 필요
- 공급조절과 재고해소만으로는 지방 미분양 문제 해결에 한계 존재
- 신규공급 축소에도 미분양 미소진 시 수요 기반 점검 필요
- 인구·일자리·소득 등 실제 주택구매력이 지역별 시장 흐름의 핵심 변수로 부상
- 미분양 관리 단계를 넘어 수요 활성화 단계로 전환 요구
집을's 생각
서울과 수도권은 공급이 없어서 지금 난리가 난 반면 지방은 신규 공급을 줄여가고 있음에도 오히려 미분양의 무덤 속을 헤매고 있습니다. 같은 나라 안에서 지역별 수급 여건이 이렇게까지 정반대로 엇갈린다는 점이 아이러니합니다.
물론 공급이 넘쳐서 미분양이 나는 것 아니냐는 의문이 들 수 있습니다. 실제로 대구, 포항, 천안, 청주 등 여러 지역이 공급이 많기는 합니다. 하지만 다른 지역은 적정 수준의 공급이 있음에도 미분양이 발생합니다.
지방 미분양의 원인은 단순한 공급 과잉이 아니라 두 가지 관점으로 나눠서 봐야 한다고 생각합니다. 하나는 수요의 절대적인 크기가 수도권보다 작다는 구조적인 요인입니다. 파이 자체가 작다 보니 공급이 조금만 많아도 소화가 되지 않는 것입니다. 다른 하나는 그마저 남아 있는 수요조차 지방은 이제 끝났다는 심리에 눌려 실제 매수로 이어지지 않는다는 심리적인 요인입니다. 그리고 지금 지방 시장을 결정적으로 얼어붙게 만드는 것은 후자, 즉 심리라고 봅니다.
이를 잘 보여주는 사례가 대구입니다. 지난 대세 상승장 때를 돌아보면 오히려 그때가 지금보다 공급이 많았던 지역들이 있었는데 대구가 그중 하나였습니다. 당시 청라힐스자이는 경쟁률이 141.4대 1에 달할 만큼 뜨거웠습니다. 공급이 지금보다 많았음에도 청약 열기는 오히려 훨씬 뜨거웠던 것입니다.
그때와 지금의 인구수 변화를 보면 240만 명에서 230만 명으로 약 10만 명이 줄긴 했습니다. 하지만 이 정도 변화를 두고 수요의 크기 자체가 달라졌다고 말하기에는 비약이 있습니다. 그렇다고 대구 내 직장이 떠나거나 인프라가 줄거나 학군이 약해지는 등 입지적인 변화가 있었던 것도 아닙니다. 달라진 것은 심리입니다.
모든 자산이 함께 오르던 에브리씽 랠리 시기와 달리 지금은 지방에 대한 걱정이 크다 보니 공급에 반응하지 않는 것으로 보입니다. 그만큼 지방 시장에서는 심리가 결정적인 영향을 끼친다고 생각합니다.
수요의 크기가 사라진 게 아니라 심리의 차이라는 점은 대구 달서구의 상인푸르지오 센터파크 사례에서 더욱 분명하게 드러납니다. 이 단지는 990호 가운데 약 550호를 대상으로 선착순으로 동층향을 선택해 전세 계약을 할 수 있도록 했습니다.
당연히 2년 거주가 보장되고 계약갱신청구권을 사용하면 4년까지 거주가 가능한 조건이었습니다. 그런데 전용 84㎡ 전세금이 2.2~2.6억 원 수준으로, 인근의 10~20년 된 오래된 아파트 전세가보다 오히려 1억 원가량 저렴했습니다. 이 때문에 텐트를 치고 밤을 새울 정도로 줄이 길게 늘어섰습니다. 살고자 하는 수요 자체가 사라진 게 아니라 집값이 오를 것 같지 않으니 매매보다는 임대 거주를 택하는 쪽으로 심리가 기울어 있음을 보여주는 장면입니다.
지방 미분양 문제는 단순히 공급을 조절하거나 재고를 소진하는 방식만으로는 풀기 어렵습니다. 신규 공급을 줄였는데도 미분양이 해소되지 않는다면 이제는 공급이 아니라 수요를 들여다봐야 할 때입니다. 인구와 일자리, 소득 같은 실제 구매력도 중요하지만 앞선 사례들이 보여주듯 지방 시장을 움직이는 또 하나의 핵심 변수는 바로 심리입니다. 미분양을 관리하는 단계를 넘어 얼어붙은 수요 심리를 어떻게 되살릴 것인가를 고민해야 하는 시점이라고 봅니다.
