[ 열반 스쿨 기초반 92기 31조 -다산 잭슨- ] 자모님 의 가치 성장 강의 로 모두 목표 달성 하자!
7시간 전 (수정됨)열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
#배운 내용.
목표 자산 을 위한 절대적 인 공식 , 부 = 소득 x 저축 x 수익률 x 기간 이다.
목표 자산 을 위해서 1년의 투자 수익률 은 15%~20% 달성 하는것 = 실력의 영역
목표가 있고 , 내가 어떤 인풋을 넣어야 하는 지 고민하고 실행하는 것 이 중요 하다.
가치 판단 하는 법 : 가 저 환 수 원 리 중 한 개라도 적용 되지 않는 다면 투자 하지 않는 것이 원칙이다.
다만, 가격이 올랐더라도 입지 독점성이 있어 가치가 충분하다고 생각 한다면 싸지 않을 때에도 매수할 수 있다. 이때 반드시 “가치 비교” 가 선행 되어야 한다는 것.
저평가 판단 하는 법 : 저평 가 여부는 전고 점 대비 하락 률 도 있지만 , 현재 시장에서 상대적 저평가 를 찾기 위해서 비교평가 를 반드시 해야 한다. 같은 가격이라면 가치가 어디가 더 좋지 ? 라고 한번더 고민 해보기
현재 시장에서 전고점 대비 하여 싼것들은 거의 없어진 시장이다. 저가치 일수도 있다는 것.
지금 시장에서는 가치가 좋은 것 을 내가 감당 가능 한선 에서 매수 하는것 이 중요하고 , 감당 가능 한 것은 대출 금리를 먼저 판단 하고 내가 매달 낼 수 있는 이자 인지 확인 하는것! #위험 한것
신용 대출 을 일으켜서 투자를 하는 것은 절대 안된다.
#적용 점. ( 느낀점 )
#지역의 가치를 판단 하는 법 : 서울 수도권 의 입지 가치는 직장 과 교통이 70% 한다는 것 !
#직장 에서 종사자수가 20만명 이 안된다면 , 베드타운 의 특징을 가진곳! 그러므로 교통이 중요 하고 , 강남 과 서울시청역 업무지구 접근성이 중요하다 는것!
#교통에서 , 서울 4 급지 의 충분히 선호도 를 가지고 있는 가치가 있는 단지의 강남 업무 지구 접근성이 60분 이상 의 소요 시간이 걸린다고 하여도 , 강남과의 물리적 인 거리 또한 판단 을 해보는것이 중요하다.
ex: 동대문구 의 전농동 생활권
#성북구 의 길음 뉴타운 의 단지가 강남 출퇴근이 오래 걸릴지라도 , 서울 시청역 배후 업무지구 까지 1시간 이내로 이동이 가능 한것또한 무시할수 없다는것! 배후지역 의 일자리 업무지구 접근성 또한 중요하다.
#리 스 크 = 대응 의 영역 이다. 전세 계약 을 하는 시점으로 부터 2년 뒤 입주 물량 이 있다면 , 임차인 에게 3년 전세 또는 이사 예정이 있는 지 꼭 확인 하고 투자를 한다.
#시장 을 바라보는 법 , 현재 시점에서 매매 가는 싸면서 , 전세가가 올라오는 시장 이 없을까요 ?
#인천 과 덕양 구 는 지방에 준하는 시장이다. 인천 고양 덕양 구 까지는 현재 시점에서 투자 범위로 보지 마라. 부천 에서 내가 가진 돈으로 가장 좋은것을 투자 하라
#결국에는 내가 가진 돈에서 가장 좋은 것을 사기위해서는 앞마당이 있어야 하고 , 각 단지의 가치판단을 하고 비교평가가 선행 되어야 한다는 것!
#내가 가진 돈 1.5억 ~ 2.0억 으로 규제 지역에 대출을 받아서 살지 ? 또는 비규제 지역에 투자를 할지 ? 고민 보다 , 결국에 어떤 단지에 투자 또는 실거주를 하는가 가 중요하다. 단지 의 가치가 더욱 중요 하다는 것 !
#만약에 내가 대출을 받아서 실거주 투자를 하는 단지 보다 , 세끼고 사는것이 더 좋은 단지 라면, 비규제 지역에서 전세 레버리지 투자를 하겠다. 결국에 단지의 가치가 중요하다는 것! 대출 과 갭투자가 먼저가 아니라 , 단지의 가치가 먼저라는것!
-비규제 지역 과 지방 광역시 를 비교 하여 투자를 고려 할때 ! 수도권 의 부천 과 만안구 같은 비규제 수도권이 수요가 더 많아서 보유 관점에서 유리하다? 지방 광역시 에도 수요가 많은 단지가 있고 , 특별히 그 단지에 거주해 햐는 이유가 있는 입지 좋은 단지 또한 있다. 결국에 내가 투자를 할때 단지대 단지로 보고 가치가 좋은곳에 투자를 한다.
-본질 은 비규제지역의 수도권 투자 처랑 비규제 지역 의 지방 투자 처 를 비교 하여 어떤 투자가 더 수익률 낼 수 있는 투자인지 에 대해서 가치 저평가 환금성 리스크 를 고민 하는 것 이 중요!
가치를 믿고 기다리는 것이 굉장히 어려운 일이다. 그만큼 가치 판단이 정말 중요하다!
-Q1. 투자 전략 에서 1호기 를 투자 하고 3~4년 보유 하고 매도한다면 그때쯤 만기가 되어 손실없이 자본을 확보할수 있습니다. 그때 까지 추가로 저축한 금액과 만기를 맞이한 금액 , 매도 금액을 가지고 갈아타기를 계획 하는 방안을 고려 할수 있을 것 같다. 그런데 10년 을 보유 한다면 1억을 손해 보고 해지하여 더 좋은 평형 더 좋은 가치의 집을 매수하는 게 좋을 것 같습니다.
- 여러분 들은 5년 , 10년 뒤에 일어날 일을 미리 걱정 하고 있다는것.
- 우리가 진짜 걱정 해야 하는 일은 , 미래 에 나에게 자산이 없고, 노후 대비가 안되어 있다는 것이 더욱 중요 하다는 것. 자산을 가질 준비를 하고 투자 기준에 맞게 , 나에게 감당 가능한 투자를 하고 자산을 가져가는것이 더욱 중요하다.
-지금 우리 의 목표 자산 을 이루기 위해서 , 부동산 소액 투자를 이용 하여 알파 투자 로 수익률 을 높이고 , 갈아타기 를 통해서 더 좋은 단지, 자산 으로 바꾸기 위한 노력이 되어야 한다. 목표 에 맞게 자산을 불려 나가야 한다.
-1호기 매수 이후 , 금방 번아웃이 오는 이유는 다음 목표가 없기 때문이다. 하지만 우리가 더 나아가기 위해서는 “내가 원하는 것이 정확하게 무엇인지 , 나의 목표 순자산 을 다시 계획해본다”
( # 다음 하락 장 이 언제 올지는 모르지만 , 서울 수도권 앞마당을 매달 만들면서 , 다음 목표를 위해서 하루하루 해야 할것 을 한다. )
-이러한 생각 을 가지셔야 합니다. 이미 매수한 자산은 그 자산 자체로 “돈을 일하고 있음” ( 1월~12월 내내 진행 한다 )
매도는 타이밍이 아니라 , 매도의 기준이 있어야 한다. 충분한 수익이 실현 되었다. 갈아타기 할 더 좋은 자산이 있는가?
있다면 매도 를 한다! 보유 하는 것도 투자 다!
- 매달 앞마당 을 만들고 각 지역의 핵심 가치를 판단 하고 다음 더 좋은 가치의 단지를 투자 하기 위해서 , 미리미리 준비를 한다.
- 알파 투자 : 담배 꽁초 투자 는 2년 보유 이후 충분한 수익이 나타나고 ( 수익 률100%) , 더 좋은 자산으로 갈아탈 단지가 없다 하더 라도 매도를 한다. 살수 있는게 없어도 매도 를 한다.
- 실력 을 쌓으려면 무엇을 더 해야 할까 ? 1. 가치 판단 ( 수요 와 선호도 의 정리가 된다면 , 비교 평가 까지 한다. )
저평가 판단하기 위해서 는 가치 판단 과 비교 평가 를 통해서 저평가 판단 실력 향상 하는 것!
- 당장 가지고 있는 걱정은 버리고 지금 할 수 있는 것을 하고 , 그일 을 좋아 할 때 까지 잘하려고 노력 해보자!
- 내가 싫어하는 것 내가 좋아하는 것을 분명 하게 하라 ! 싫어하는 것 을 잘 할 때 까지!
- 독서 와 투자 동료를 옆에 두고 , 내가 가지지 못한 것을 가진 투자 동료 와 함께 하라!
다음달 부터 해야 하는 것 ! 투자 공부하는 법 !
독 강 임 투 인 ! 을 통해서 다음달 부터 성장 한다! 기초반 이든 어디든 내가 1등 최고가 될거야 !
라는 마음으로 달려가자!
나 다산 잭슨 은 알파 투자 로 수익률 100% 를 달성 하고 , 다음 2년뒤 가치 성장 투자를 위해서 , 갈아타기를 할거야!
나 다산 잭슨 은 지금 까지 살아온 A 가 아닌 B 를 생각 하는 투자자 가 되기 위해 노력 할거야 !
앞으로 6개월 간의 계획표 ! ( 목적을 정확히 설정 한다 )
