안녕하세요~ 도마도입니다~
2호기 전세 세팅을 마무리 한 것이 4월 중순 쯤인데
경험담이 좀 많~~이 늦었습니다. ㅎㅎㅎ 인터넷을 못하는 사정이 있기도 했지만 결국은 제 게으름이네요~ㅠㅠ
그래도 꼭 복기 해 봐야겠다는 생각을 하고 키보드에 손가락을 얹었습니다.
1호기 경험담 없이 올리는 2호기 경험담
그런데 사실 저는 경험담 게시판에 1호기 경험담을 올린 적이 없습니다.
바로 2호기 경험담이지요.
그 이유는 바로 2년 전에 투자했던 1호기 투자가 아직도 진행중이기 때문입니다~
나중에 쓸 1호기 경험담에서 밝히겠지만 간단히 언급하자면
2년 전 1호기 매수 → 주인이 전세로 내려 앉음 → 현재 전세 세팅 진행 중....
인 상황이라서 그렇습니다.
제 생각에 전세 세팅도 안 한 물건 경험담을 쓰기 좀 그래서요~ㅎㅎㅎ
어쨋든 2호기 경험담 시작합니다~^^
실전반 5기를 수강하다!
제 2호기 투자의 시작은 2018년 12월에 시작한 열반스쿨 실전반 5기였습니다.
실전반 3기에 이은 재수강이었던 실전반 5기에서 저희 조는 지방 도시를 임장하게 되었습니다.
생전 처음 가 보는 지역이라 처음 갔던 날 동서남북도 알아보지 못했던 기억이 납니다.(지금은 네비 없이도 다닐 수 있지만...ㅎㅎㅎ)
조원들과 함께 먼 곳에서 만나 임장하던 기억이 아련하네요~
제가 간 지역은 운 좋게도 투자하기 좋은 지역이라 조원들은 실전반 기간 중 좋은 매물을 잡아 투자를 하기 시작했습니다.
마지막에는 저를 제외한 다른 조원들은 모두 그 지역에서 계약을 했습니다.
저도 물론 좋은 물건을 여러 개 보았지만 저는 임장보고서를 먼저 완성하고 그 지역을 전체적으로 조망한 상태에서 투자를 해야겠다고 마음을 먹었습니다.
결국 12월 말 임장보고서를 완성하고 실전반 5기가 마무리된 후, 주말에 시간을 내어 먼저 아내에게 임장보고서를 브리핑해줬습니다.
사실 아내는 지방 투자를 싫어했기 때문에(원래는 경기도도 싫어했습니다...) 제가 실전반 때문에 자주 집을 비우고 내려가는 것도 내켜하지 않았습니다.
그렇지만 완성한 임장보고서를 브리핑해 주자, 수고했다고 말 해주고, 그 지역이 투자에 적합하다는 것을 이해했습니다. 그리곤 스스로 호갱노노를 검색해보기도 했습니다.
저는 임장보고서를 완성하고 저의 좁은 식견 내에서 가장 투자하기 좋은 단지 선정했습니다. 그리고 그 단지의 매물을 모두 조사하기로 했습니다.(흔히 매물 털기라고 하지요...ㅎㅎ)
잘한 점 : 임장보고서를 먼저 완성하고 투자하기로 했기 때문에 조급하지 않고 지역 전체를 한 번 비교해보고 투자를 진행할 수 있었다.
반성할 점 : 임장보고서를 더 내실있게 써야 하겠다. 아내에게 브리핑을 한 주 지나서 했는데 바로 하고 투자도 가족 여행 후 진행하려고 미뤘는데 바로 진행했으면 더 좋았을 것 같다.
실전반 5기 MVP 활동 중 진행한 매수와 인테리어
그런데 매물 조사를 바로 하지 않고 저는 가족 여행을 떠납니다. 실전반 기간동안 아내가 너무 힘들어했기 때문이지요. 경남 통영을 여행하고 있는데 기쁜 소식이 들려옵니다.
제가 바로 실전반 5기 MVP로 선정되어 실전반 활동을 한 달 더 하게 된 것이지요.
매우 기뻤고 여행이 끝나고 나서 다른 조원보다 한 주 늦게 실전반 MVP 임장을 시작했습니다.
MVP 임장지는 수도권이었는데 아무래도 투자하기 좋은 먼저 임장지 생각이 났습니다.
저는 MVP 임장을 하면서 지방 투자도 동시에 진행하기로 마음을 먹었습니다.
목표 매수 단지와 목표 매수가가 분명했기 때문에 지방 투자에 시간이 많이 소요되지는 않았습니다.
하루 정도에 주변 부동산을 다 돌아봤는데 눈에 띄는 물건이 하나 있었습니다.
그 지역이 하락기라 급하지 않았기 때문에 몇일 후 아내와 같이 내려가서 다시 집을 둘러보고 너바나님께 메일을 보내기로 했습니다.
실전반 5기 MVP 튜터셨던 마스터 튜터님도 적극 조언해 주셨습니다.
너바나님의 '괜찮다'는 메일~!! 가격 협상 전의 가격에도 긍정적인 답을 주셨기에 저는 다음날 적극적인 가격 협상에 들어갑니다.
좋았던 점(잘한 점이 아닌...) : MVP 임장 기간이라 마스터 튜터님의 조언을 받을 수 있었다.
반성할 점 : 실전반 MVP에 집중해야 할 정신이 투자에 분산되었다.
드디어 2호기 매수하다
제가 본 물건을 매도하려는 매도인의 사정은 이랬습니다. 매도인은 4년 전 지방 부동산 상승기에 2억3천만원에 이 물건을 매수했습니다. 그리고 지방 하락장. 매도인은 작년 말 1억9천에 내 놓았습니다. 그런데 매도인은 그 때 이 단지에만 6개의 물건을 매수했습니다. 그리고 이 시점에 6개의 물건을 모두 매도하려고 하는 상황이었습니다. 물건 하나에만 4,000만 원씩 손해. 제가 보기에 좋은 물건이었지만 좋지 않은 시기에 한꺼번에 여러 채 투자.... 정말 안 된 상황이었습니다.
그러나 저도 가족을 위해 투자에 나선 입장. 돈 앞에서 그 사정을 봐 줄 여유가 없었습니다. 제가 사려는 물건은 매도인이 여섯 개의 물건 중 세 번째로 매도하려는 물건이었습니다. 저는 매도인이 여러 채를 한꺼번에 내놓았기 때문에 가격 협상을 쉽게 해 줄 것으로 생각했습니다.
저는 먼저 500만 원을 깍기 위해 부동산 사장님께 매수가 1억8,000만 원으로 해달라고 1,000만 원 네고를 요청했습니다. 매도인이 저의 1,000만 원 네고 제의에 500 깎아주겠다고 했답니다. 저는 또 하나의 카드를 꺼냅니다. 일단 지방이라 절대 가격이 높지 않기에 저는 대출을 받지 않고도 잔금 여력이 충분했습니다. 그래서 세입자 전세금 전부를 중도금으로 내려고 하는데, 대출 비용이 발생하니 (사실은 발생하지 않지만....) 200만 원만 더 깎아달라고 요청했습니다. 그래서 중도금을 1억3,300만 원 치르는 조건으로 200만 원을 더 깎아 1억8,300만 원에 계약하기로 합니다.
가계약금을 500만 원 보내고 계약서를 썼습니다. 가격 협상을 잘 중재해 주신 부동산 사장님이 못할 일을 했다고 하십니다. 손해 보고 파는 매도인에게 깎아달라고 말하기 힘드셨겠지요. 선물로 수고에 대한 고마움을 표했습니다. 매도인은 무언가 허전한 표정입니다. 보통 매도인과 아이스브레이킹을 해야 하는데, 말도 걸 수 없습니다. 나중에 부동산 사장님은 매도인이 시원하다고 하셨다고 합니다.
잘한 점 : 잔금 여력이 있다는 나의 강점을 협상에 잘 이용한 점
반성할 점 : 중도금을 많이 지급하기로 한 점.(이유는 바로 아래에!)
매수할 때 주의해야 할 점 한가지!
저는 제가 매수 가격 협상을 잘 했다고 생각했습니다. 실전반 조원들도 제가 매수한 가격을 듣자 가격 좋다고 칭찬을 해 주니 더 어깨가 으슥해졌지요.
그런데 인테리어를 위해 견적을 내다가 인테리어 업체에서 전세 내 놓으라고 한 부동산을 소개해주었습니다. (물론 실전반 기간동안 방문한 적 있는 부동산이었습니다~ㅎㅎㅎ)
그런데 그 부동산에서 제 계약의 문제점을 하나 지적해 주었습니다.
중도금으로 세입자를 내보내면 아직 집의 소유권이 넘어오지 않은 상태인데,
이 집은 부채가 없는 깨끗한 집이 되고....
매도인이 이 대출없는 집을 이용해 대출을 받은 후 사라질 수 있다는 것이었습니다.
정신이 번쩍 들었습니다.
설마 그런 경우야 없겠지만은, 큰 돈이 들어가는 부동산 거래에서 설마 그런 경우도 대비해야만 할 것이었습니다.
그 사실을 안 다음날 마침 월부 단톡방에서 쏘쿨님의 질의응답 시간이 있었습니다.
저는 쏘쿨님께 이런 사정을 말씀드렸습니다.
쏘쿨님은 우려되는 상황이고, 다시 협상하지 않으면 "자동미모할 것"이라고 말씀해주셨습니다.
그 질문을 보고 마스터 튜터님도 연락을 해 오셨습니다.
"질문 잘 보았습니다. 잔금 여력이 있는 상황이니 잔금을 중도금 날로 당기는 방향으로 다시 협상하세요. 대신 조금 더 깎아보세요."
쏘쿨님과 마스터 튜터님의 조언에 힘을 받아 저는 계약 변경 협상을 하기로 합니다.
이유는 이야기 안 하고 잔금 일찍 드릴테니 50만 원 더 깎아달라고 부동산에 말씀드립니다.
사실 이미 계약서를 쓴 상황이라 제가 깎아달라고 하기 힘든 것이었지만, 매도인은 30만 원을 더 깎아주기로 합니다.
저는 1억8,270만 원에 2호기를 매수했습니다.
잘한 점 : 튜터님의 조언대로 용기내서 가격을 깎았다.
반성할 점 : 처음부터 잔금 치는 조건으로 협상했으면 더 싸게 매수할 수 있었을 것이다. 아직 매매와 전세 동시 진행 경험이 없어 경험을 하기 위해 중도금을 많이 주는 쪽으로 협상했는데, 결과적으로 큰 실수였다.
인테리어
잔금을 치고 기존 세입자를 내보낸 뒤 인테리어를 시작했습니다. 인테리어는 10곳을 견적을 보기는 했지만 사실 한 곳 정해진 것이나 마찬가지였습니다. 왜냐하면 먼저 투자했던 실전반 조원들이 인테리어 업체 한 곳을 정하고 그 곳에 여러 명이 함께 공사하는 조건으로 가격 협상을 했기 때문입니다.
그 업체 시공은 큰 문제는 없었지만 세입자용 인테리어를 알아서 다 해주는 업체라서 선택할 것이 많지 않아 인테리어에 많은 경험을 쌓지 못한 것이 약간 단점이었습니다.
그리고 실전반 MVP가 마무리된 후 인테리어 공사가 끝났는데, 청소 업체 부르는 비용이 아까워서 저랑 아내가 직접 청소를 했습니다. 좋았던 점은 직접 청소를 하니 하자를 발견하기 좋아서 하자 보수 요청을 제대로 할 수 있었다는 점이었고요, 단점은 너무 힘들었다는 것이었습니다.
잘한 점 : 동료들과 함께 인테리어 업체를 선정해서 좀 수월하게 진행했다.
반성할 점 : 인테리어 경험을 그다지 쌓지 못했고, 안방 화장실을 수리 안 하는 등 나중에 생각해보니 올수리할 걸 그랬다는 후회가 조금 든다. 직접 청소한 것은 하자 보수 측면에서는 좋았지만, 시간과 힘이 너무 많이 들었다.
두달 간의 공실!!
잔금을 치고 인테리어 공사 시작하는 날 전세를 내놓았습니다.
부동산 사장님이 다른 부동산에도 전세를 놓으라고 직접 이야기하셨는데, 저는 이미 잔금 쳤으니 여유롭게 그리고 협상 잘 해준 사장님께 감사의 의미로 인테리어 끝날 때까지 다른 부동산에는 내놓지 않겠다고 이야기 합니다.
(나중에 정말 후회했습니다~ㅠㅠ)
그리고 인테리어가 끝난 다음에 전세를 내놓기 시작했습니다.
처음에는 호기롭게 1억7,000에 전세를 내놓았습니다.
단지내 부동산에 다 내놓았습니다.
보러 오는 사람이 없답니다.
주변 단지 부동산에 다 내놓았습니다.
나가지 않습니다.
가격을 내려야겠다고 판단했습니다.
1억6,000만 원으로 전세가를 내리려는데, 아내가 투자금이 많이 들어간다고 우려를 합니다.
그래서 1억6,500만 원으로 전세가를 내리고,
단지내 부동산에는 1억6,000까지 내고 가능하다고 말하고
전단지를 만들었습니다.
전단지를 돌리기 시작했습니다.
정말 지방까지 오랜 시간 걸리는데 매일같이 내려갔습니다.
동네 60군데 정도 전단지를 돌렸습니다.
샷시 공사를 안 했기 때문에 샷시 창이 더러웠는데, 샷시 창도 닦아봤습니다. (힘들었습니다....ㅠㅠ)
1억5,000만 원에 안되냐고 묻는 새아파트 근처 부동산이 있었습니다.
고심 끝에 1억5,500에는 해주겠다고 전화드렸더니 전세 문의한 분이 연락이 안 된다고 합니다.
한 번은 100만 원 가계약금까지 받았는데, 남편이 주차가 마음에 안 든다고 해서 계약이 깨지기도 했습니다.
결국 인테리어가 끝난 2월 초부터 2달을 기다려 4월 초에 전세 계약을 하게 되었습니다.
전세금은 1억5,500만 원.
두 달간의 공실....
정말 사는 게 가장 쉽다는 말씀을 뼈져리게 느꼈습니다.
잘한 점 : 매일같이 내려가는 등 많은 노력을 했다.
반성할 점 : 처음부터 현실적인 가격을 제시했으면 좋았겠다. 전세가 안 나가니 인테리어에서 아끼려고 뺀 부분이 좀 아쉽게 다가왔다.
감사합니다!
2호기 투자를 하는데 감사드릴 분들이 많습니다.
항상 아낌없이 통찰력을 나눠주시는 너바나님
뼈 때리는 조언을 해주시는 쏘쿨님
실전반 튜터로 지역에 대한 이해를 높여주신 나몽이님
실전반 MVP 튜터로 임장 코치 뿐 아니라 투자 코칭까지 해주셨던 마스터 튜터님
전세 빼는 데 아낌없는 조언을 해 주시고 직접 도움도 주신 세상밖으로현진하라님, 주우이 튜터님, 써니써늬님
좋은 시간 함께 했던 실전반 5기 일단나가십조 매너남님, 일산오빠야님, 티아이디님, 세이버트립님
언제나 힘이 되고 있는 실전반 5기 MVP 임장마스터조 핑크조아님, 날마다웃음님, 원클님, 밥케님
전세 안 나가서 고민할 때 위로해주셨던 스티즈형
전세 나가길 고대하고 응원해 주었던 오픈채팅방 지원팀원들~
그리고 모든 월부 가족 여러분
감사합니다~^^
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/984531
