안녕하세요. 메이트입니다 ^^
제가 매도한 신혼집에 대해 얘기하려합니다.
이 신혼집은, 제가 결혼하기전에 여자친구(현 아내)와 마련했던 집인데요,
정확히는 분양권이며 ^^;;
더 정확히는 신혼집은 아니고 신혼예정집이였습니다.
# 덜컥 매수
막연히 결혼, 집을 구해야한다는 여자친구(현 아내)의 말에 모델하우스엘 놀러갔습니다.
미분양이여서 계속 오픈되어있던 모델하우스..
그곳에서 실장님의 말에 혹에 이쁜 3BAY와 ㄷ자 싱크대를 보고 바로 계약!! 할뻔했으나
하지않아 다행입니다.
인근에서 점심을 먹으며, 부동산에 알아보니 복비수준에 프리미엄으로 더 좋은 로얄동을 구할수 있었습니다.
알고보니 6개월이 지나 전매제한도 풀려 전매거래가 가능했습니다.
(지금가 시기가 많이 다르네요)
그렇게 어짜피 결혼하고 살집이니까, 대출은 감당되니까, 회사에서도 가까운편이니까 라는 생각에
덜컥, 분양권을 계약하고 시간이 흘렀습니다.
분양권을 계약하니 저절로 관심이 가더라구요.
부동산 카페에도 들락거리고, 지역 호재를 응원하고 ㅎㅎㅎ
초심자의 행운일까요?
쪼금쪼금 오르던 프리미엄에 기분이 좋았습니다.
분양권에 관심을 가지던 저는 청약을 마구마구 넣었습니다.
당시 청약 넣었던 기준은...
영혼까지 끌어모았을때 대출을 갚을수 있는가..
역세권인가..
요 정도 였던것 같아요.
사실 특별한 기준없이, 좋아보이는 지역 위주로 청약을 넣었습니다.
쉽고 간편한 인터넷 청약 시스템 덕분에 청약 넣을 단지를 하루만 사전조사하고,
바로바로 청약 넣었습니다. (임장도 가보지않고 ㅎㅎ 용감했었습니다)
사회초년생으로 청약 가점이 낮았던 저는 다행이 줄줄이 모두 떨어졌습니다 ㅎㅎㅎ
# 차근차근 미래를 위한 결심
매수했던 분양권이 오르자.
그리고 청약에 떨어졌던 단지들이 초P가 붙는걸 보면서
청약 당첨만 되면 돈 버는데, 라는 생각이 마구마구 들었습니다.
(초심자의 행운은 위험한것 같습니다)
가점이 낮은 저는, 특별공급만이 답이다! 라는 생각으로 분양권 강의를 들었습니다.
다행히 월부에서 해안선님 정규강의를 들었고, 그 후 열반스쿨을 계기로 제대로 투자 공부를 하고 있습니다.
열반을 듣고, 분양권 청약을 멈추고 시스템 구축을 위한 노력을 하게됩니다.
너나위님 특강과 책에 자본재배치가 나오죠?
발췌. '월급쟁이 부자로 은퇴하라' (저자 : 너나위님)
너나위님 특강을 듣고 자본재배치의 필요성을 뼈저리게 느꼈습니다.
신혼집으로 생각했던 집이지만, 입주했을시 대출금과 깔고 앉는 자산을 생각해보았을때
당연히 생각해볼 여지가 있었습니다.
1안) 신혼집으로 거주
장점 : 주거 안정성, 와이프가 원하던 방향
단점 : 깔고 앉는돈+대출금 발생
2안) 전세준다
장점 : 소유권 유지 가능. 호재 실현가능
단점 : 깔고 앉는돈 + 추가 자금 3천만원 정도 투입 필요.
3안) 매도한다
장점 : 현금 발생
단점 : 와이프의 반대
간단히 적요해보면, 위와 같았습니다.
잠자고 있는 돈을 꺼내, 자산을 쌓아나가는 과정 처럼.
저 또한, 돈을 재울 필요는 없었습니다.
지하철 개통이라는 호재가 입주 후 1년뒤 있었지만, 입지와 가격을 보았을때 그리고 추후 예정인 공급을 보았을때 매도하는것이 맞다고 판단하였습니다.
가장 큰 이유는 매도한 자금으로 투자 경험을 쌓을수 있다는 점.
초보투자자인 저에겐 가장 큰 장점이였습니다.
# 넘어야할 산. 설득
가장 큰 풀어야할 숙제는 여자친구(현 아내)의 설득이었습니다.
분양 계약하고 나서,, 그 동네로 데이트를 참 많이 갔었습니다.
펜스쳐져있는 밤에는 삭막한 곳이였지만, 지하철 예정에, 상가 예정에,
기대감이있었고, 무엇보다 우리가 함께 살아갈 곳이라는 희망과 설레임이 있었습니다.
한층한층 올라갈때마다 1,2,3,4,5,6,7,8,9층 저기다.
지하철에서 가깝네. 쪽문이 여기에도 생기겠지? 상가가 들어오기 시작한다. 이러면서 보냈었던 터라
쉽지 않음을 직감하였습니다 ㅠㅠ
하지만 원하는 바를 얻기 위해선 꼭 설득이 필요했던 상황.
저의 이런 계획에 대해 살짝 여자친구에게 말해보았지만 씨알도 안먹혔습니다.
그럼 어디살건데!! 라는 말만 돌아왔죠 ㅠㅠ
잽으로는 안될것 같아, 강력한 펀치가 필요하였습니다.
열반스쿨에서 만들었던 비전보드!!
브리핑용으로 수정하였습니다.
비전보드를 통해 아내와 원하는 미래와 비전을 제시하고,
필요 노후자금계산과 저축만 하였을때 부족한 금액.
어떻게 마련할지? (전세 레버리지 투자가 왜 유효한지)
입주하였을때의 자산 흐름과 결과, 매도하고 1호기, 2호기... 시스템을 구축하였을때의 자산 흐름의 결과
그리고 현재까지의 노력, 앞으로의 계획을 브리핑하였습니다.
(조언해주신 방랑미쉘 튜터님 감사합니다)
설득에 성공하고!!
실거주를 계약하고 이쁘게 수리하여 입주하였습니다.
인테리어 업체는 제가 알아보되, 컨셉과 자재선택은 아내가 선택할수 있게 진행하였습니다.
(조언해주신 홍마짱짱 튜터님 감사합니다)
#매도, 욕심을 내려놓기
분양권으로 돌아와
입주가 18년 6월~8월이였습니다.
팔기로 계획하고 내놓았지만 매수 문의가 뜸하였고, 매물도 많을뿐더라
로얄동, 로얄층, 비로얄동, 비로얄층, 타입에 따라 가격이 천차 만별이였습니다.
확실히 판상형, 타워형에 대한 가격차이가 있었고 1.5~2천만원정도 차이가 났습니다.
분양권 양도소득세는 보유기간에 따라 아래와 같기 때문에
1년미만 세율 50%
1년~2년 세율 40%
2년이상 세율 6~40% (과제표준에 따라)
<분양권 양도소득세 계산방법>
*조정대상지역은 보유기간에 상관없이 무조건 50% 양도소득세 중과
*분양권 양도소득세 50% 중과 예외인 경우로 기간별 일반세율이 적용되는 경우는
1. 1세대가 다른 보유 주택이 없는경우
2. 양도 당시 다른 분양권을 보유하지 않은 경우
3. 30세 이상이거나 30세미만이라도 결혼하여 배우자가 있는 경우
저는 보유기간이 2년이상되는 시점에 매도 계획을 세웠습니다.
2년 되는 시점이 18년 3월중순으로, 입주가 서서히 다가오는 시점이으로
해당 시기를 놓치면 매매, 전세 물량이 많이 나오는 시점이였습니다.
분양권 거래가 엄청나게 많은 단지가 아닐뿐더러 경쟁 매물 또한 많은 상태에서 가격을 확 다운 시키지 않는 이상 거래가 힘들었습니다.
시세와 같이 내놓았으나, 거래가 되지 않고 .. (팔려면 시세보다 싸게!!, 특히 분양권이면, 매물이 많기 때문에..)
입주가 다가옴에 따라 매매/전세도 많이 나오고 잔금준비가 안된 분들이 가격을 낮추기 시작하였습니다.
프리미엄은 3천만원 이상 쭉쭉 빠지고, 특히 선호되지 않는 타워형의 가격은 더 빠지는 것을 보았습니다.
전략을 바꿔, 들어가는 비용을 계산해보고 물량이 소진된후 매도하기로하였습니다.
중도금 무이자였으나, 입주기간이 끝나면 중도금이자 발생 + 입주지정기간 이후 잔금 납부로 인한 연체 이자 발생 ㅠㅠㅠ
2가지 비용이 추가 발생하였습니다.
일시적인 공급물량으로 인한 하락이 입주가 마무리되고 정상수준으로 돌아오면 매도하는게 나을것으로 판단하여, 입주시기엔 전화임장으로 분위기를 보며 기다렸습니다.
입주가 끝나고,, 한달여가 지나자 거짓말 처럼 시세가 원래대로 회복하였습니다.
전화임장시에 분위기를 들어보면, 대부분 연체이자에 대한 압박감으로 매도하거나 전세로 내놓아 거래를 완료시켰더라구요.
사람 욕심 한도 끝도 없나봐요..
시세에 맞춰 내놓고, 현장 분위기를 파악하는데 점점 쬐금씩 프리미엄이 오릅니다.
물량은 점점 소진되어가고,, 가격은 조금씩 올라가니,, 욕심이 생깁니다.
무한정 지연할수 있는것도 아닌데, (분양단지마다 기간은 다르지만 잔금 납부가 지속될시 해약될수 있습니다)
아내와 상황을 얘기한 후,, 보류하기로합니다.
부동산 공부했다며, 잘 팔아서 아내에게 보여주고 싶은 마음? 도 있었습니다.
입주가 끝나고 두달여가 지나고,,
2000세대 이상의 대단지였지만 손에 꼽을 만큼 물량이 남았습니다.
제가 보유한 30평 판상형 매물은없었습니다.
월부라는 환경에서 있다보니 감사하게도 경험담 등의 글을 보면서,
욕심을 부렸다가 매도 시기를 놓쳤다는 경험담과 선배님들의 조언을 얻으면서 정신차리게됩니다.
'아 내가 팔 마음이 없었구나', '한도 끝도 없이 욕심만 부렸구나'..
(복튜터님 감사합니다)
정신차리고 시세대비, 1천만원 저렴하게 내놓습니다.
시세파악은 투넘버로 매수자 버전으로 진행하였습니다.
이미 입주가 끝난 단지로 투자자는 전혀없고, 실수요자 위주로 거래가 되는 상황이였습니다.
게다가, 이미 지역내에서 관심있었던 사람들은 입주시 매물이 많이 나오고 가격이 다운되었을때 거래를 하였습니다.
정말 실수요자 위주로 간간히 거래. 1명을 잡아야하는 상황으로, 더욱 정신차리고 매도에 집중합니다.
매물은 50군데 내놓았지만 더욱 확대하여 인근 가격이 비슷한 지역으로 더 내놓고, 핵심 부동산에 매수자가 있는지 전화로 문의드렸습니다.
매수문의는 있지만 거래가 잘 되지않는 재차 파악하고
욕심을 더욱 내려놓았습니다.
매도하기로 결심하였고, 만약 매도하지 않는다면
추가 생각해볼수 있는 플랜은 잔금까지 치루고 공급이 많은 2020년을 피해 2019년 지하철 개통시기인 7월에 매도 하는 시나리오가 있었습니다.
하지만, 그때까지의 추가 대출금과 시장상황이 언제 변할지 모르는 상황, 그리고 집중할 곳에 집중하지 못하게 된다는 점을 보았을때 더욱 매도에 집중하는게 맞았습니다.
그리고 이미 프리미엄으로 많이 올랐고, 더 이상 상승하더라도.. 3천만원은 올라가도 5천만원까지 올라갈까 하는 의문이 들었습니다.
매매가 자체가 지역내에서 최고 대장단지와 비슷하게 형성되어있고, (환경과 연식은 제가 보유한 분양권이 좋지만, 교통은 지역내 대장단지가 더 좋았습니다)
절대 가격자체가 높아, 이 가격이면 갈곳이 많은데... 라는 객관적인 시각에서보았을때도 어깨 이상인 지금 팔아야했습니다.
다시 천만원을 낮추자 거래를 하겠다는 매수인이 나타났고, 이사비를 빼주고 계약서을 작성하였습니다.
부동산 사장님과 계약할때 매수인에게 여쭈어본바로는
서울 제일 외곽 빌라에 거주, 신혼집이였으며 아내가 아파트 이사를 원함.
새아파트를 구하고있었으며, 종로로 출근하는 대기업 외벌이 직장인이였습니다.
1시간내 정도의 출퇴근 거리를 감안하여,
서쪽 물량이 많고 많은 제가 보유한 단지와
동북쪽 물량이 많고 많은 신도시 매물과 비교하다가 조금더 저렴한 제가 보유한 분양권을 매수하였다고하였습니다.
젊은 사람답게 꼼꼼하게 네이버 부동산을 모니터링하였으며, 시세대비 저렴하게 나오자 문의하여 거래까지 하게되었다고 하였습니다.
그렇게 해를 넘기지 않고 분양권 매수의 주인공을 만나 거래를 완료하였습니다.
잘 팔았는지 궁금하시지 않으신가요? ㅎㅎㅎㅎ
실거래를 보니, 입주한 단지라 그런지 실거래가가 정말 없네요.
19년1월 제가 거래한 금액에 300만원 높게,
19년 4월 2800만원 높게
19년 6월 100만원 높게 거래하였네요.
제가 보유한 30평 판상형만 보았을때 3건에 거래가 추가적으로 있었네요,
실거래가를 보니 더욱 잘 팔았다는 생각이듭니다.
분양권 상태로 거래하여, 일반세율로 세금이 계산되었고
무엇보다 매도한 금액으로 2,3호기를 귀중한 경험을 하였기 때문입니다.
복기
-분양권 매도는 입주가 3~4개월전부터 물량이 많이 나오므로, 매도 계획이 있다면 그전에 매도
-입주가 끝나고 지연이자를 내며? 버티는것도 방법 (시장 상황이 좋을때...)
-분양권은 동호수보고 계약하기 때문에 로얄동 로얄층이 무엇보다 중요함. 때문에 조금 떨어지는 동이라면 가격을 확 낮출 필요가 있음.
-저와 같이 입주기간내 입주를 못하고 지연이자를 내며 매도할 계획이라면, 중도금 집단대출을 이율이 낮은 신용대출 등으로 갚는것도 이자를 줄이는 방법
-전세 빼기와 마찬가지로 매도도 1등 매물이 되어야한다 (분양권은 특히 동호수보고 계약하기때문에 더욱 경쟁력이 가격과 동호수입니다. 때문에 시세 파악 및 경쟁 매물 파악이 중요하며 가격 경쟁력이 중요합니다)
가장 중요하게 깨닫고 얻은 건
매도하고 더 좋은 자산을 매수할수 있으면 매도하는게 맞고,
저의 경우는 매도하고 더 좋은 자산을 찾고 공부할수 있는 월부라는 환경이 있었고, 앞마당이 늘어나면서 더 좋은 자산을 심을수 있다는 확신과 다짐이 있었습니다.
무엇보다 초보투자자에게 가장 중요한 경험을 쌓을수 있었다는 점에서 가장 큰 수확을 얻었다고 생각합니다.
올바른 길로 나아갈수 있게 도움주신 멘토님, 튜터님, 선배님들께 감사드립니다.
그럼 분양권 매도한 현금을 들고 눈에 불을 키고 찾은 2호기 ㅎㅎㅎㅎ
경험담으로 돌아오겠습니다 ^^
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/1000202
