안녕하세요 포기하지 않는 남자, 대만14입니다.
최근 월부에 오기전 무리하게 투자했던 1호기의 전세 재계약을 하면서
너무 감사하고, 또 그 과정에서 느끼고 배운점에 대해
대단하진 않지만 조금이나마 도움이 될까 글을 적어봅니다.
저는 작년초에 신혼때부터 살던 서울에
30평 초반의 아파트를 전세를 끼고 매수하였습니다.
서울 아파트이다 보니 전세금이 꽤 큰 금액이였고,
집을 매수할 당시 주변 공급량에 대해 전혀 고려하지 않고,
그냥 제가 살던 동네가 좋았고, 집을 '사고' 싶단 생각에 덜컥 집을 사버렸습니다.
왜냐하면 결혼 후 전세 재계약을 할 때마다
계속 올라가는 전세금과 짒갑을 보며 허탈감을 느끼면서
무리하게 대출을 받고 집을 매수하였습니다.
그나마 다행인 것은 이전 집주인이 살면서
2년전에 인테리어를 고급스럽게 싹 한 집이였고,
집을 굉장히 깨끗하게 쓰셨던 집이였습니다.
결과적으로 이렇게 사고를 친 것을 계기로 전 월부에 와 있지만,
살면서 가장 큰 돈을 쓰면서 아무런 공부 없이 매수를 해버렸습니다.
| 역전세의 무서움 |
올해초 송파구 헬리오시티의 입주가 시작되면서
제가 매수한 집의 전세가는 계속 떨어지기 시작했습니다.
물론 다음 재계약까지 시간이 1년 넘게 남아있었지만
떨어지는 전세가를 보면서 헬리오시티 입주가 마무리되면 다시 올라가겠지...
생각하며 걱정이 되기 시작했습니다.
열반수업을 들으며 역전세 리스크를 대비하기 위해
전세금의 10%정도는 리스크 대비를 위해 준비해 놓아야한다는 말을 들었고,
뒷풀이 때 너바나님께서 서울 같이 전세가가 비싼데는 1~2억 쉽게 떨어진다고 하시면서
저에게 역전세 리스크를 준비해야한다고 말씀하셨습니다.
이때부터 대출가능한 금액을 확인해보고, 수시로 1호기의 전세가를 모니터링하였습니다.
무섭기도 하고 답답하기도 했습니다.
" 월부에 와서 열심히 공부해서 1년안에 첫 투자를 해야하는데,
나는 발등에 불이 떨어져서 불끄기에 급급하구나..."
| 6월초, 갑작스런 임차인의 연락 |
제가 세를 놓은 집은 전세 만기가 2020년이였습니다.
그 동네는 학군수요가 강한 동네이고,
임차인께서는 중학생이 있는 분이셔서 고등학교 졸업할때까지
최소 4년(전세 2번)은 거주하실 계획이라고 하셨었습니다.
보통 중고등학생이 있는 부모님들이 아이 공부를 위해서
이사를 잘 안가신다고 하니 저 또한 그렇게 믿고 있었습니다.
그런데 저번달에 갑자기 임차인분께 연락이 왔고,
아이가 자사고를 가게 되어 이사가시길 희망하신다고 했습니다.
당시 전세가는 제가 세를 놓았던 가격에서 5천만원 정도 빠져있었고,
저는 순간 당황했습니다.
하지만 생각해보니 저는 임차인과 2020년까지 전세계약을 하였고,
계약기간이 아직 남아있으니 계약서대로라면
제가 급할 건 없다는 생각이 들었고
바로 부동산 사장님께 전화를 하였습니다.
부동산 사장님께서는 계약기간을 못채우고
임차인께서 먼저 나가고 싶어하시는 상황이니,
제가 놓은 전세금과 동일한 금액으로 임차인이 구해지면
이사가시라고 하면 된다고 하셨습니다.
" 사장님 근데 요새 전세가가 꽤 떨어졌던데..
그 가격에 임차인을 구할 수 있을까요? "
사장님께서는 인테리어가 잘 된 집이니 가능할 수도 있다고 하시면서
임차인을 구해보시겠다고 말씀하셨습니다.
| 인테리어의 힘 + 부동산 사장님의 능력 |
사장님과 통화를 하고 다음날 네이버 부동산에
제 집이 전세로 나온 것을 알 수 있었습니다.
혼자 5천만원정도 비싼 가격으로 "로얄층, 남향, 특올수리된집"이라는
문구와 함께 전세가 나와있는걸 보니,
나 같아도 저 가격을 보면 문의 조차 안할거 같다는 생각이 들었습니다.
왜냐하면 저 같아도 네이버 부동산으로 검색을 할때
가격순으로 싼 순서대로 정렬을 하면서 찾을 거 같았습니다.
그 단지에 나와있는 전세 매물이 많지는 않았지만
가격 때문에 전세가 구해질거 같지가 않았습니다.
2틀 뒤, 부동산 사장님으로부터 문자가 왔습니다.
" O억에 들어오고 싶어하는 분이 나타났는데요,
오늘 저녁에 이 분이랑 집 보러 갈께요~^^"
다음날, 그 분께서는 집 내부 인테리어가 너무 맘에 든다고 하시면서,
전세 계약을 하시겠다고 하시고 가계약금을 보내주셨습니다.
조금은 얼떨떨했습니다.
그때서야 사장님과 통화를 하면서 이런저런 대화를 하다보니
그 단지는 집주인분들이 주로 오랫동안 살고 계시기 때문에,
인테리어가 잘 된 집이 거의 없다는 것을 알게되었습니다.
또한, 계약을 하시려는 분은 그 동네 옆단지에 사시는 분이셔서
그 동네에 대한 만족도가 높으신 분이라는 것을 알 수 있었습니다.
인테리어가 중요하다고 배웠는데
내가 인테리어한 집이 속해있는 단지가
인테리어가 잘된데가 많은지, 적은지를
알아보는 것도 중요하다는 생각을 하였습니다.
결국 임차인이 집을 결정을 할 땐
그 단지 안에서도 상대평가를 하기 때문에,
인테리어가 잘 된 집이 많은 단지에서는
인테리어를 잘해봤자 평균이 되는 것이고,
인테리어가 잘 된 집이 많지 않은 단지에서는
경쟁력이 있는 것이라 생각되었습니다.
또한, 일 잘하시는 부동산 사장님이
얼마나 소중학고 중요한지 느꼈습니다.
물론 사장님께서도 본인의 이익을 위해 일하시지만,
일하는 방법과 능력은 부동산 사장님마다 차이가 있을 것입니다.
새로 들어오시는 임차인께서는 기존 임차인께서 계약하시기 전에
같이 관심을 갖고 계셨던 분인데,
기존 임차인께서 먼저 계약을 하는 바람에 계약을 못하셨던 분이라고 하셨습니다.
사장님께서는 그것을 캐치하셔서 새로 들어오실 임차인께 연락을 드렸고,
집 내부만 다시 확인하신 뒤 결정을 하셨다고 합니다.
| 위기가 기회로 |
이번달 초에 처음 임차인께 연락을 받았을 때는
역전세에 대해 걱정이 되고 무서웠었는데,
뒤돌아 보니 이것이 기회가 되어
2021년 하반기까지 전세기간을 연장한 셈이 되었습니다.
2020년까지 서울에 공급이 이어지는 걸 생각했을때
2021년에도 역전세 리스크가 있을 수 있겠지만,
1년이상의 시간을 저는 벌었습니다.
심지어 이 과정에서 제가 쓴 비용은 없습니다.
| 감사함에 대한 표현 |
계약서를 다 작성하고 나오면서 부동산 사장님께 작은 성의를 표현해야겠다고 생각했었는데,
와이프가 먼저 저에게 말을 해주었습니다.
" 사장님께 음료수라도 한박스 사다드려야하지 않을까?
그래! 당연히 그래야지"
근처 마트에 가서 음료수 한박스를 샀습니다.
제가 운좋게 받은 편익에 비하면 보잘 것 없는 것일 수도 있으나,
사장님께 선물을 드리며 수차례
"임차인을 잘 구해주셔서 감사합니다. 감사합니다" 라고
말씀드리고 나왔습니다.
| 이해관계자들에 대한 감사 |
작년초에 처음 집을 사고 임차인과 전세계약을 할때는
아무 생각이 없었지만,
월부에 오고나서 재계약을 하면서 느낀점이 참 많았습니다.
특히, 쏘스쿨을 들으면서 쏘쿨님이 말씀해주셨던
'역지사지'에 대해 생각해보게 되었습니다.
제가 매수한 집에는 크게 4명의 이해관계자가 있고,
각각의 이해관계자의 입장에서 생각해보았습니다.
1. 나(임대인)
뭘 모르고 집을 샀지만 장기적으로 오래 가져가면
가격상승 여지가 충분히 있는 집이라 생각이 되어
미래가치를 보고 제 돈을 투자하여 집을 소유하고 있습니다.
2. 기존 임차인
아이가 자사고를 가게 되면서 중간에 이사를 가야하는 상황이고,
부동산 사장님께 복비를 드리며 원하는 날짜에 이사를 갈 수 있습니다.
3. 신규 임차인
2년이라는 시간동안 전세금을 저에게 빌려주고,
본인이 살기 좋다고 생각하는 입지에 인테리어가 잘 된 제 집에 거주합니다.
4. 부동산 사장님
새로운 임차인을 구함으로써 계약을 성사시키시고, 복비를 받으십니다.
부동산 계약이라는 것이 이렇게 여러 이해관계자의 니즈(Needs)가
전세가격 또는 복비를 통해 서로 맞물려서 성사된다고 생각하였습니다.
그리고 저는 위에 나오는 4명 중에서
저를 뺀 나머지 3명에게 진심으로 감사합니다.
기존 임차인은 만기가 되기 전에 나가시게 되면서
저에게 새로운 임차인을 구해 전세계약을 더 연장할 수 있는 기회를 주셨고,
새로운 임차인께서는 시세보다도 비싸지만
저의 집에 전세금을 주시면서 들어와 살아주시고,
부동산 사장님은 신규 임차인을 구해주셨습니다.
3분 모두 정말 감사합니다.
| 느끼고 배운점 |
1. 투자하기 전부터 역전세 리스크를 감당할 수 있는 범위에서 투자를 해야합니다.
사람일에 100% 라는 것은 없기 때문에 세입자가 2년을 무조건 산다는 보장이 없고,
주변 공급량이나 여러가지 이유에 의해 전세가가 떨어질 수 있기 때문입니다.
2. 인테리어는 매우 중요합니다.
인테리어는 세입자를 구할 때 내 집의 가치와 우선순위를 높여주는 중요한 부분입니다.
3. 부동산 사장님이 굉장히 중요합니다.
유능하신 부동산 사장님과의 거래가 정말 중요하다고 느꼈습니다.
4. 임차인은 정말 소중한 존재입니다.
부동산 투자에 있어, 무이자로 대출을 해주시고
여러 매물들 중에서 내 집을 선택해주신 굉장히 소중한 분입니다.
5. 임차인분들과 부동산 사장님께 진심으로 감사하는 마음이 생겼습니다.
부족하지만 긴 글 읽어주신 분들께 미리 감사합니다.
