안녕하세요~ 도마도입니다~
오늘은 드디어 제 투자 1호기 경험담을 쓰려고 합니다.
날짜가 기억 안 나서 매매계약서를 찾아보니 2017년 8월이네요...
오늘이 2019년 6월 18일이니 1년 10개월.... 거의 2년만에 후기를 씁니다.
왜 이렇게 후기를 늦게 쓰느냐?
왜냐하면 1호기 전세 셋팅이 얼마 전 6월 초에 끝났기 때문입니다~
우째 그런 일이? 그럼 2년간 공실?
다행히 2년간 공실로 있던 것은 아니고요.... 매수 때부터 말씀드리겠습니다.
쏘스쿨 10기로 부동산 입문
저는 2017년 7월 쏘스쿨 10기를 수강하면서 부동산에 입문하게 됩니다.
쏘쿨님의 강의를 들으며 새로운 세계에 푹 빠졌습니다.
"나도 노력하면 부동산 투자를 통해 제대로 노후준비를 할 수 있겠다"
쏘스쿨을 통해 이런 희망에 부풀어 올랐습니다.
부동산에 제대로 들어가 본 적도 없던 저는 쏘스쿨 듣던 시절부터 임장을 나름 열심히 다녔습니다.
(쏘쿨님 감사합니다~^^)
갭(매매가-전세가 차이)만 보는 초보 투자자
나름 초보자가 열심히 다니기는 했지만, 지역에 대한 분석 없이 보물 찾기 식으로 여기저기 다녔습니다.
예약도 안 하고 부동산에 그냥 들어 가서 물건 좀 보여달라고 했습니다.
(지금 생각하면 한심할 지경....ㅎㅎㅎ)
특히 투자 기준은 다른 것은 아무 것도 없고 오로지 매매가와 전세가 차이, 즉 갭! 하나였습니다.
다행히 쏘스쿨에서 들은 매전갭이 3,000만 원 이하여야 한다는 기준은 지키려고 했습니다.
아! 또 외곽순환도로 안쪽이라는 기준도 맞추려고 노력했습니다~ㅎㅎㅎ
2017년 쯤에는 서울에는 매매가와 전세가 차이가 최소 5,000만 원 이상이었고, (이럴수가!!)
저는 그 3,000만 원 기준에 맞는 곳을 찾기 위해 경기도 이곳 저곳을 떠돌아 다녔습니다.
방법은 역시 갑자기 부동산 방문!
별 소득은 없었지만, 당시 저의 마음은 초보자의 조급함으로 가득차 있었습니다.
빨리 투자해야 한다는 마음! 빨리 부자가 되고 싶다는 마음!
아직 실력도 없는데, 또 결혼생활 6년 동안 알뜰하게 살아서 모아둔 돈은 어느 정도 있었습니다.
(가장 위험하다는 실력 없고 돈 있는 상태!!!)
열심히 임장을 했지만 매매가와 전세가 차이가 3,000만 원 이내로 차이가 나는 물건은 그 때도 좀처럼 찾기 힘들었습니다.
그러던 중 2017년 8월 아내가 네이버 부동산에서 25평 매매가 2억 6,500만 원에 올라와 있는 물건을 발견합니다.
(쏘스쿨 수업도 내가 듣고, 임장도 내가 했는데, 왜 매물은 아내가....ㅠㅠ)
입지 분석은 해본적도 없고 할 줄도 모르는 저였지만, 1기 신도시 중 한 곳이라서 많이들 투자하는 곳이라고 들었고, 이미 임장을 여러 차례 해 본 곳이었습니다.
게다가 전세 시세가 2억 3,000만 원 정도였습니다.
현재 매전갭이 3,500만 원이니 조금만 잘 하면 3,000만 원짜리로 만들 수 있을 것 같았습니다.
그 물건은 조건이 하나 있었는데, 2019년 5월까지 매도인이 전세로 사는 조건이었습니다.
바로 집주인이 전세로 내려앉는 물건이었습니다.
나중에 들으니 매도인은 분양받은 새 아파트에 들어가기 위해 미리 매도하고 입주 날짜까지 전세로 살겠다는 것이었습니다.
아내는 부동산과의 통화에서 그 내용을 듣자마자 전세금을 주변 시세보다 높은 2억 4,000만 원으로 해 줄 수 있느냐고 물었습니다. 부동산에서 매도인과 통화한 후 어차피 돌려받을 돈이니 그렇게 하겠다고 했습니다.
매전갭 2,500만 원짜리 물건을 만든것이었습니다!!!
투자금 2,500만 원으로 1호기 매수하다!
부동산에 가서 물건을 보았습니다.
당시 임장 2달째인 제 눈에는 지금과 보이는 것도 달랐습니다.
(인테리어 할 때 가보니 정말 제가 아는 곳이 맞는지....ㅎㅎㅎ)
매도인이 1996년 분양받아 사시는 곳이다보니 내부 인테리어는 최악이었지요.
그래서 매매가가 약간 쌌던 것입니다.
단지의 다른 동은 모두 남향인데 이 물건만 동향 물건이었습니다.
하지만 다른 것은 몰랐었고, 층이 매우 높아서 전망이 매우 좋았습니다.
아내가 전망 좋은 집을 매우 좋아합니다.(지금도...)
그렇지만 첫 계약을 하려니 불안이 엄습합니다.
지금이야 너바나님 쏘쿨님께 메일을 보내지만, 그 때는 그것도 못했습니다.
물건을 보고 부동산을 나와 저녁을 먹으며 아내와 이야기 했습니다.
"정말 사도 될까?...."
그 때 저는 잠시 고민 후 아무 근거 없이 "사자!"라고 합니다.
저녁 식사가 끝나고 다시 부동산으로 돌아갔습니다.
외부 샷시 유리가 깨져 있어서 그것으로 가격을 좀 깎아보려고 했습니다.
그런데 부동산 사장님이 어제 다른 분이 그 사유로 100만 원 깍으려다 계약을 못했다고 합니다.
(나는 어차피 샷시 바꿀거니까....)
저는 매물 본 그 날 결국 한 푼도 못 깍고 2억 6,500만 원에 계약했습니다.
그 자리에서 매도인과 전세 계약까지 했습니다.
집주인이 전세로 내려앉기 때문에 계약금도 없이 바로 2,500만 원 송금하고 끝났습니다.
그렇게 저는 1호기의 주인이 되었습니다.
매수 이후...
매수 이후 셀프 등기를 했습니다.
셀프 등기를 해 보면 등기 과정을 알 수 있어서 한 번쯤은 해 보는 것이 좋다고 생각합니다.
1호기는 등기하느라 취등록세를 내도 3,000만 원이 안 되는 돈으로 투자한 셈이었습니다.
(아직 인테리어를 안 해서...)
2018년 3월 열반스쿨 10기를 듣다가 너바나님께 임대사업자 등록에 대해 여쭤봤더니
(당시에는) 등록하는 것이 좋다고 말씀하셨습니다.
그래서 단기임대로 등록했습니다.
집주인이 되니 재산세가 나옵니다.
1호기를 투자하니 좋은 점 중에 하나는 '내가 투자자다'라는 인식을 갖게 된 것이었습니다.
투자 전 구리 임장을 갔다가 그 곳 부동산에서
"말로만 듣던 갭 투자자다!"(왜 부동산에서 투자자를 못 봤는지는 모르겠습니다만...(
라고 했는데, 그 때 '투자한 것도 없이 임장만 다니는데 갭 투자자라니....'라면서 부끄러운 마음이 들었습니다.
그러나 1호기 투자하니 이제 당당히 '나는 투자자다'라는 생각을 할 수 있었고,
계속 월부 활동을 이어올 수 있는 하나의 계기가 되었던 것 같습니다.
2년만에 전세를 맞추다
시간이 흘러흘러 2019년 2월이 되었습니다.
저는 이 때까지 전세 맞춰본 경험이 없어서 2018년 12월부터 무언가 불안하기 시작했습니다.
12월에 실전반 5기를 들을 때 뒤풀이에서 너바나님께서
"처음이라 그래요." 한 마디로 힘을 주셨습니다.
일단 현 세입자인 전 집주인께 과일 상자를 사 가지고 인사드리러 갔습니다.
"제가 원래 입주하려고 샀는데, 아이가 아직 어려서 처가 근처에 살아야 해요 (원래 입주할 마음은 없었습니다...)
그래서 전세를 놓으려고 합니다."라고 말씀드렸습니다.
그런데 임차임 분들이 전 집주인이시다보니 지금도 집주인 마인드십니다.
"어차피 전세가 맞춰져야 우리 돈 받으니까 집 잘 보여줄게요. 그리고 전세금 일부만 주면 수리 기간 드릴게요"
수리기간도 확보해 주시니 정말 고마운 일이었습니다.
2월 중순에 매수 부동산에만 전세를 놓았습니다.
2년 전 매수라서 꼭 그럴 필요가 없을 것 같다는 생각이 들었지만 그래도 의리니까... 하면서 그렇게 했습니다.
전세 시세가 2억 3,500 정도면 적당하다는 부동산 이야기에 그 가격에 내 놓았습니다.
그런데 아래쪽 2호기 경험담이 있는데요, 저는 당시 2호기 전세를 동시에 구하고 있었습니다.
(2호기 경험담 : https://cafe.naver.com/wecando7/984531 )
그러다보니 기간이 충분해도 약간 급한 기분이었습니다. 게다가 2호기는 전세가 통 구해지지 않아 애를 먹었습니다.
또 1호기가 위치한 곳은 투자자가 많기로 유명한 지역입니다~ㅎㅎㅎ
그래서 한 주 지난 후 바로 전단지를 만들어 전세를 뿌리기 시작했습니다.
가격도 2억 3,000만 원으로 낮추었습니다. (역전세....ㅠㅠ)
부동산을 50군데 정도 방문했습니다.
많이 급했지만 지방의 2호기와 달리 수도권의 1호기는 쉽게(?) 전세 뿌린지 한 달이 안 되어 3월 중순에 전세 계약을 하게 되었습니다.
임차인을 연결해준 부동산도 처음 전세를 놓은 매수부동산이었습니다.
그간 경험이 쌓여서 그런가 이후 과정은 수월하게 진행이 되었습니다.
전 집주인에게 전세금 일부를 드린 다음 이사가시고, 인테리어를 진행했습니다.
인테리어는 업체를 선정하지 않고 수연맘님의 도움으로 직영으로 진행했습니다.
업체보다 수연맘님이 도와주시니 스타일이 월부와 딱 맞고 해서 인테리어도 비교적 수월하게 진행되었습니다.
(수연맘님은 고생 많으셨겠지만....)
인테리어 경험담은 또 적어 보려고 합니다.
인테리어 때문에 1호기에 자주 방문해 보니 2년 전에는 보이지 않던 것이 보였습니다.
먼저 복도식 아파트인데 한 층에 4호까지 밖에 없어서 계단식과 크게 다르지 않은 느낌이었습니다.
물론 계단식이 더 좋겠지만, 한 층에 세대수가 적어 복도식의 단점이 비교적 적은 집이었습니다.
또 그 단지에서 유일한 동향 동이지만, 전망이 좋은 것이 그 때는 아내만 좋아한다고 생각했는데,
지금보니 동향이라는 단점을 상쇄할 수 있는 점이라는 사실도 느껴졌습니다.
그리고 그 때는 왜 못 보았는지 전 집주인께서 나름 인테리어를 하셔서 등은 또 LED 등이었습니다.
보이는 것이 달라지는 1호기를 다시 보니 나에게 2년이라는 시간이 그냥 흘러간 것만은 아니라는 생각이 들었습니다.
그 동안 월부에서 많은 수업을 듣고, 많은 사람들을 만나고 멘토님, 튜터님의 조언을 듣고, 동료들을 만들면서 조금이나마 성장했구나 하는 생각이 들었습니다. 월부라는 환경에 새삼 감사를 느끼게 되었습니다.
수익률 100%
2년이 지나니 시세가 많이 달라져 있었습니다.
매수가는 2억 6,500만 원 -> 현재 시세 3억 원
전세가는 2억 4,000만 원 -> 현재 전세 2억 3,000만 원
수익률은 취등록세 인테리어비 등은 제외하고 약 100%정도입니다~
연 평균 50%네요...
전세가가 떨어진 역전세가 난 것은 아쉬운 점입니다.
수익률이 괜찮은 첫 투자였지만, 그래도 황소 뒷걸음에 쥐잡은 초심자의 행운입니다.
실력보다는 시기가 좋았던 것 같습니다.
초심자의 행운은 계속 이어질 수 없지요.
그래도 월부와 함께 성장하고 있어 다행이라고 생각합니다.
- 반성할 점
1) 입지 분석도 없이 매전갭만 보고 조급한 마음으로 투자했다.
2) 투자하고 공부하지 말고 공부하고 투자하자
3) 전세가 높게 받으면 역전세 위험이 커진다.
4) 쉽게 매수했지만 전세 경험을 나중에서야 쌓을 수 있었다.
- 잘한 점
1) 그 때는 몰랐는데 지금 보니 생각보다 괜찮은 입지와 괜찮은 물건이었다.
2) 쏘스쿨을 수강하고 임장을 다닌 것은 정말 잘 한 일이었다.
3) 셀프등기, 한번은 해볼만 하다.
Special Thanks To...
월부 투자 멘토 쏘쿨님, 너바나님 감사합니다.
인테리어를 도와 주신 수연맘님 감사합니다.
전세 빼느라 고생할 때 조언해주신 오픈채팅지원팀 주우이 튜터님, 써니써늬 팀장님, 세상밖으로현진하라님 빛솔맘님, 늘해강해님, 롱롱이님, 나도간다님, 쿨너닝님, 마지쿠님, 더블유와이님, 쑈니님, 달비부위님, 퍼플오션님 감사합니다.
전세 빠지길 진심으로 응원해 주셨던 실전반 5기 임장마스터조 마스터 튜터님, 핑크조아님, 날마다웃음님, 밥케님, 원클님 감사합니다.
제 한탄을 다 받아주었던 스티즈 형 감사합니다~
그리고 모든 월부 가족 여러분들 감사합니다~^^
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/1002336
