https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005418746
기사 요약
배경
과거 서울시의 대규모 정비구역 해제와 규제 정책 누적으로 정비사업 추진이 장기간 중단되면서 약 10년의 시차를 두고 현재 주택 인허가 및 착공 물량이 급감하는 공급 절벽 현상
핵심 내용
서울 주택 착공 및 인허가 감소 실태
- 2021년 대비 2025년 서울 주택 인허가 49.1% 및 착공 46.2% 급감
- 서울 정비사업 연평균 착공 물량이 2016~2020년 약 2만9000가구에서 2021~2025년 약 1만5000가구로 48.3% 감소
- 2021년 2만4000가구에서 2023년 1만가구로 급락 후 2025년 1만5000가구 수준에 그치며 이전 공급 수준 미회복
과거 정비사업 규제 누적 및 대규모 구역 해제
- 2012~2020년 정비구역 389곳 직권 해제로 약 43만가구 규모의 주택 공급 기반 소멸
- 2015년 주거정비지수제 도입에 따라 법정 요건 충족 구역 대비 실제 재개발 가능 지역이 50%에서 14% 수준으로 축소
- 과도한 사전 검토 및 타당성 조사 등 규제 절차로 인해 2016~2020년 5년간 신규 주택재개발 정비구역 지정 실적 전무
정비사업의 10년 시차 구조와 공급 인과관계
- 신규 택지가 부족한 서울 특성상 주택 공급의 대다수를 재개발·재건축 정비사업에 의존
- 정비구역 지정부터 사업시행인가까지 평균 3.5년, 착공까지 10년 이상 소요되는 장기 사업 구조
- 현재 가시화된 착공 감소는 현 시정의 원인이 아닌 10년 전 과거 정비구역 해제 및 규제 강화의 지연된 결과
2021년 이후 정비사업 제도 개편 및 추진 실적
- 주거정비지수제 폐지 및 신속통합기획 도입을 통해 구역 지정 기간을 5년에서 2년 내외로 대폭 단축
- 신속통합기획 적용 214개 구역을 포함하여 서울 전역에서 총 496곳(30만7000가구 규모) 정비사업 추진
- 2021~2025년 신규 정비구역 연평균 35곳 지정 기반 마련 및 2031년까지 31만가구 착공 목표 추진
집을's 생각
최근 서울의 주택 공급이 크게 줄고 집값이 오르는 문제를 둘러싸고 논쟁이 뜨겁습니다. 2022년 이후 주택을 짓겠다는 허가와 실제 공사를 시작한 물량이 절반으로 줄었다는 통계를 근거로 그 원인을 두고 여러 해석이 오가고 있습니다.
겉으로 드러난 숫자만 보면 이런 진단이 맞아 보입니다. 그러나 새로 집을 지을 땅이 거의 없는 서울에서 주택이 어떻게 공급되는지를 조금만 들여다보면 이런 식의 해석이 얼마나 겉핥기식인지 어렵지 않게 알 수 있습니다.
서울은 빈 땅이 없기 때문에 새 아파트가 나오는 통로가 대부분 재개발과 재건축입니다. 그런데 이 사업은 하루아침에 이뤄지지 않습니다. 낡은 동네를 정비 구역으로 지정하고, 주민들이 조합을 만들고, 여러 단계의 인허가를 거쳐 실제로 공사를 시작해 사람들이 입주하기까지 10년 정도의 시차가 발생합니다. 다시 말해 지금 겪는 공급 절벽은 최근 1~2년 사이에 생긴 문제가 아니라 10년 전에 내린 결정이 이제야 결과로 나타난 것입니다.
2012년부터 2020년까지 서울에서는 무려 389곳의 정비 구역이 취소됐습니다. 이렇게 사라진 공급 여력만 약 43만 가구에 달합니다. 여기에 2015년 도입된 주거정비지수제라는 제도는 원래 재개발이 가능했던 지역을 크게 줄여 조건을 갖춘 지역 중 실제로 재개발할 수 있는 곳이 절반에서 14% 수준까지 떨어졌습니다.
그 결과 2016년부터 2020년까지 5년 동안 서울에서 새로 지정된 재개발 구역은 단 한 곳도 없었습니다. 댐을 부수고 난 다음에 이제 와서 수도꼭지에서 물이 안 나온다고 따지는 셈입니다. 과거에 정비 구역을 대거 취소한 결과가 지금의 공급 가뭄으로 되돌아온 것입니다.
서울 정비사업으로 공사를 시작한 물량은 한 해 평균 2016~2020년 약 2만9000가구에서 2021~2025년 약 1만5000가구로 절반 가까이 줄었습니다. 2021년과 비교하면 2025년 착공은 46.2% 급감했고, 2021년 2만4000가구에서 2023년 1만 가구로 뚝 떨어진 뒤 2025년에도 1만5000가구 수준에 머물러 예전 공급량을 회복하지 못하고 있습니다.
물론 2021년 이후 주거정비지수제를 없애고 신속통합기획이라는 새 방식을 도입해 구역을 지정하는 데 걸리던 기간을 기존 5년에서 2년 안팎으로 크게 줄인 것은 의미 있는 변화입니다. 이 방식이 적용된 214곳을 포함해 서울 전역에서 496곳, 30만7000가구 규모의 사업이 다시 시작됐고, 2031년까지 31만 가구의 공사를 시작하는 것을 목표로 하고 있습니다. 그러나 이 역시 실제 아파트로 시장에 나오기까지는 앞으로 몇 년의 시간이 더 필요합니다.
부동산 정책은 훨씬 긴 안목으로 봐야 합니다. 10년 뒤의 공급을 좌우하는 것은 바로 오늘 내리는 결정이기 때문입니다. 지금 겪는 공급난의 진짜 원인을 제대로 보지 못하고 눈앞의 논쟁에만 매달린다면, 10년 뒤 서울은 또다시 오늘과 똑같은 공급 부족을 겪게 될 것입니다.
