안녕하세요. 한가해보이입니다.
날씨가 너무 더워졌네요. 임장 다니실 때 건강 잘 챙기시면서 물도 많이 드세요~
월부에 가입하기 전인 2017년 매수하여 전세로 내놓은 집의 재계약이 바로 지난주에 이루어졌습니다.
2개월간의 짧을 수도 있지만 저에게는 너무나도 길었던 전세 재계약 과정을 통해 초보 투자자로써 무엇이 부족하였고 어떤 노력이 더 필요하였는지를 느끼게 되었습니다.
하지만 열반, 실준반, 실전반에서 배우고 경험한 것들을 통해 큰 방향을 잃지 않고 무사히 재계약을 마칠 수 있어 감사했고 이 과정에서 소중한 경험이 앞으로 걸어갈 투자자의 길에 작은 자산으로 쌓이게 되었습니다.
제가 이번에 전세 재계약을 하였던 곳은 너무나 깊은 침체에 빠져 있는 부산입니다. 그리고 한때 조정대상지역으로 지정 되었던 연제구였습니다. 다행히 지금은 조정대상지역에서 풀렸죠.
하지만 이 지역은 현재도 적지 않은 정비사업들로 인한 물량 증가와 계속되는 침체 분위기로 인해 전세물량과 매도물량이 많은 곳입니다.
전세금액은 이미 기계약금액보다 낮아진 상태이고 그마저도 잘 나가지 않는 상황이었습니다.
더구나 2017년 매매가의 최고점을 달리고 있을 때 매수를 하였던 집이였기 때문에 매도를 진행할 수도 없는 상황이기도 했습니다.
하지만 이러한 상황에서 경쟁 매물보다도 빨리 세입자를 구할 수 있었던 것은 아래와 같은 적극적인 노력과 과정이 있었기 때문인 것 같습니다.
#0 만기 전 이사 예정 통보
올해 8월 말이 만기 예정이었던 세입자에게서 아내한테 연락이 왔습니다.
일자리로 인해 7월 말에 타지역으로 이사를 가야 한다고 말입니다.
4월 실전반 수강 후 5월 초 자체임장을 돌고 집으로 돌아온 저에게 아내의 걱정어린 말들이 이어집니다.
전세시세도 낮아졌고 전세물량도 많은 거 같고 시기도 좋지 않아 걱정이 된다고 말입니다.
하지만 조금이라도 배웠다고 저는 아내에게 안심을 시키며 걱정 말라며 잘 해보겠다고 말을 했습니다.
그렇지만 사실 걱정이 앞서더군요.
#1 내 직원은 몇 등인가?
바로 실전반 튜터님께 SOS를...
상황 설명부터 드리고 어떻게 진행해야 좋은지 여쭤 봤습니다.
2년 전 매수 후 전세 세입자를 구할 당시 집 상태는 수리 상태가 좋은 상태가 아니었고 도배, 장판, 화장실 수납장 교체 정도의 수리만 되어 있던 터라 8월 말 만기임을 고려하여 7월 말에 세입자의 사정으로 나가면 1달간의 기간동안 수리를 진행하고 최고의 셋팅을 갖춘 상태에서 새로운 세입자를 구하는 것이 좋겠다고 생각한 저는 튜터님께 제 생각을 함께 전달했습니다.
하지만 튜터님의 조언은 달랐습니다.
"일단 현재의 집 상태를 먼저 보세요. 전세세입자 입장으로 부동산에 전화임장도 먼저 해보시고 주변 단지 전세 분위기를 알아보세요. 그리고 주변 부동산에 들러 요즘 전세 상태가어떤지 알아보셔야죠. 지금은 하시고 계신 임장보다 재계약에 집중하는게 맞아요. 그 지역에 가서 분위기를 살펴보고 그 뒤에 결정하시는게 좋겠어요. 만약 최악의 경우 잔금 쳐 줄것도 계산해보셔야 하구요. 만기 한달 전에 세입자분이 나가신다고 미리 말씀하셨기 때문에 만기 전이더라도 7월말에 세입자분 이사 나갈 때 전세금 주시는게 맞아요. 8월말까지 전세금을 드릴 의무는 없지만 혹시라도 세입자, 부동산에게 대책없는 임대인이 되시면 안됩니다. "
네... 저는 그동안 배웠던 것을 그냥 잊은 채 그냥 하나만 생각했습니다.
세입자분, 부동산 사장님 등 주변에 대한 입장을 잊은 채 빨리 그리고 최상의 조건을 만들자는 아주 편협한 생각을 하게 되었었네요.
그렇게 튜터님의 조언과 스스로에 대한 반성을 시간을 가지고 열반, 실전반에서 배운 내용들을 다시 생각하며 밤새 매물시세를 확인하고 매물을 확인하며 동일 평형인 24평을 포함하여 30평형까지 200세대 이상 주변 총 17개 단지의 모든 전세물량과 시세를 체크하였습니다.
전체 단지 기준 전세 물량은 10개 내외였고 그중 가장 선호 단지 및 인접 단지의 전세물량은 동일 단지 2개, 그 외 단지 4개 였습니다. 제 매물이 있는 단지가 세입자분이 찾는 선호도에서는 2~3번째 정도 되나 가장 선호하는 단지의 전세 물량이 현재 없었습니다.
일단 매물 확인 후 주변 부동산들에 전화임장을 해보니 '전세물량이 많지 않은 것은 맞으나 요즘 거래 자체가 없고 그나마 지금 시기는 전세를 찾는 사람이 전혀 없다. 전세를 빼기는 어려워 보인다.'
20군데 이상의 부동산에서 공통적인 이야기를 하더군요. 절망으로...
조금씩 정신을 차리고 있는 상황에서 이어지는 카톡들...
실전반 MVP 선정~
정말 다시 정신이 없어지기 시작했습니다.
바로 이어질 실전반 MVP 일정에서 멀기만 한 부산까지 갈 엄두도 나지 않더군요...
다시 튜터님께 사전조사와 전화임장 등을 통한 상황을 말씀드리니 조언을...
"세입자분 내보내고 여의치 않으면 지금 상태에서 맞추는 수 밖에 없겠네요. 주변 전세가 많지 않긴 하지만 비수기라서 수요가 많지 않는게 맞을꺼에요. 사전에 세입자분께 양해를 구하고 잔금전 이사라 본인들도 어느정도 미안한 마음이 있을거에요. 다음 세입자를 빨리 맞춰야 서로 불편함이 없으니 집 좀 잘 보여달라고 먼저 말씀하시고 비수기라 수요가 많지 않다는 것도 말씀하시고 임대인으로써 최선을 다하고 있으니 협조 잘 해달라고 어필하셔요~"
그리고,
"부동산에 내놓을때는 한 군데만 내놓지 마시고 여러군데 내놓으셔야해요. 물론 세입자가 불편하긴 하겠지만 그 정도는 감수하셔야하는 부분이니 잘 말씀하시구요. 지금 부동산에 2주 정도 기다려보시고 보러 오는 사람이 없다 싶으면 양해 구하고 좀 더 내놓는게 좋을것 같아요."
결국 매수 시 진행하였던 부동산 사장님께 전화를 드리고 단지 시세를 다시 확인하고 집을 내 놓겠다는 말씀과 함께 현재 주변 상황이 좋지 않으니 2주 정도 기다려보고 다른 부동산에도 연락을 드리겠다고 양해를 구했습니다.
#2 전단지를 돌려라~
다음날부터 바로 진행된 MVP 임장일정으로 정신이 없었습니다.
매일매일 임장을 마치고 사전 임보를 적으면서도 하루의 마무리는 전세 매물을 확인 하는 것이었습니다.
하지만 정말 시장 상황과 시기가 좋지 않았습니다. 단 한 사람의 집을 보러 왔다거나 심지어 전화 문의 조차도 없다고 합니다.
그렇게 하루하루 시간은 흘러가고 2주의 시간이 지났지만 반복되는 일정의 연속으로 다른 부동산에 전화할 마음의 여유조차 없었습니다.
며칠의 시간이 더 지나고 임장지의 찜질방에서 새벽에 문득 잠이 깼는데 정신이 확 깨더군요. 전날 매물임장 중 부동산에서 보았던 전세 전단지가 생각이 났습니다.
뭐하고 있냐는 생각과 함께 부랴부랴 노트북을 켜서 작업에 들어갔습니다.
사진이 없는 관계로 네이버 부동산에 올라있는 사진 중 가장 비슷한 수리 상태로 보이는 사진을 다운 받아 편집하고 정성스럽게 전단지를 만들었습니다.
그리고 아침이 되자마자 부산으로 내려갔습니다. 너무 많은 부동산에 내 놓는 것은 바람직해 보이지 않아 기존 전화 임장시 전세 거래 진행을 잘 하시는 것으로 판단되는 부동산 5군데만 찾아가 전단지를 돌리며 인사를 드리고 물건 소개 잘 부탁드린다며 전세 전단지와 커피를 전해 드리고 왔습니다.
바로 임장지로 돌아와야 하는 일정이었지만 이렇게 하고 나니 불안한 마음이 조금 줄어들었더군요.
돌아오는 기차안에서 사장님들께 다시 한번 물건 소개 잘 부탁드린다고 문자를 드리면서 다시 한번 강조를 했습니다.
한 번 찾아가서 얼굴을 보고 인사를 했다고 제 물건이 어떻게 그 사장님이 제일 먼저 소개해주는 물건이 될 수 있겠습니까.
그래서 일주일에 1~2번씩 잘 부탁드린다는 문자도 드리고 전화를 하면서 감사하다는 말씀과 함께 귀찮게 해 드렸습니다.
#3 간절히 빌어라~
하지만 상황은 바뀌지 않더군요. 여전히 찾는 사람조차 없었고 하루하루 시간은 지나갔습니다. 그리고 결국 한달의 시간이 그냥 흘러갔습니다.
MVP 일정이 마무리 되고 임장보고서까지 제출을 하였지만 바로 이어지는 실전준비반의 임장으로 정신없는 시간이 이어졌습니다.
간절함은 결국 미래일기로까지 이어졌습니다.
미래일기
19년 6월 말에 구0호기 전세 세입자가 구해졌다고 금액도 기존 전세금액과 동일하다고 부동산에서 연락이 와서 너무나 감사합니다. 새로운 세입자분과 부동산 사장님께 감사합니다.
#4 간절하면 이루어진다~
다시 실준반 임장으로 정신없던 6월 중순의 어느날 처음 부동산 사장님의 전화가 왔습니다.
"집을 보고 계약을 하시고 싶어하는 분이 오셨어요."
"네? 정말요?"
"네, 그런데 000원 말씀하시네요."
"네? 좋습니다."
"그리고 작은 신발장을 교체 해 주셨으면 한다고 하시는데요."
"네? 좋습니다."
드디어 계약이 눈 앞에~~~
500만원의 역전세를 맞이 했지만 주변 시세보다는 높은 금액이라 나쁘지 않았고 기본 수리만 되어 있는 상태에서 큰 수리를 원하지 않고 작은 신발장만 설치해 주면 된다고 하시니 아주 좋았습니다.
바로 다음 날에 가서 계약서를 작성하기로 하고 아내에게 알려주며 함께 기뻐했습니다.
그리고 실전반 MVP 튜터님과 조원분들에게도 이 소식을 알려 드리고 함께 기쁨을 나눴습니다.
#5 쉬운게 어디 있나요?
하지만 너무나 갑자기 쉽게 일사천리로 계약 과정이 진행되어서 그런 것이었을까요?
부동산 사장님의 늦은 밤 전화...
"사장님 갑자기 기존 세입자가 이삿날을 못 맞춘다고 하시네요. 이 계약 안 될수도 있을 것 같아요."
"네? 네? 7월 중순에 날짜 맞출 수 있다고 하지 않았나요? 왜 그러신데요?"
"이사 갈 집을 아직까지 구해 놓지도 않고 말로만 그때까지 나갈수 있다고 한 거 같아요."
"(한숨....)"
"일단 제가 계약하실려는 분 다음주 월요일까지 최종 결과 알려준다고 하고 잡아뒀어요. 그리고 토요일에 지금 세입자분이 ㅇㅇ시에 내려가서 집을 알아보시겠다고 하시니 다행히 집을 구하면 계약이 진행되고 못 구하시면 지금 이분하고는 계약이 어렵겠어요."
"네... 사장님 일단 알겠습니다."
아침이 되고 계약을 위해 휴가를 썼지만 갈 길을 잃어 버린 저는 분노의 임장을 가면서 튜터님께 말씀을 드렸습니다.
"이럴때일수록 매너 있게 잘 하셔야 합니다. 세입자 본인이 나가실려면 저한테 돈을 받아 나가셔야 하는데 저는 세입자를 구해야 드릴 수 있어요. 날짜를 협조적으로 정하는게 중요합니다. 이걸 매너있게 잘 설명드리는게 중요하고, 사장님이 못하시면 한가해보이님이, 사장님이 잘 말하시면 사장님부터 잘 구슬려야해요. 공동책임이며, 상황이 그러하다는 것을 인지하실 수 있게 잘 설명 드려보세요. 감정 싣지 마시구요. 이럴 때일수록 사장님이 협조적으로 나오시면 사장님과 관계 잘 다져 놓으시는게 좋아요. 미래를 봐서도요. 특히 먼 지방일수록 더요."
정말 침착한 판단과 조언에 감사했습니다.
가장 중요한 감정을 싣지 말라는 말씀에 냉정을 되찾았습니다.
그리고 부동산 사장님께 전화를 드렸죠.
세입자분 상황을 알고 싶다면서 정확히 언제 이사가 필요하고, ㅇㅇ시의 어느 지역으로 가시는지, 그리고 가족 구성원은 어떻게 되는지 등을 여쭤봤습니다.
그리고 임장지로 가는 기차 통로 계단에 앉아 그 지역의 단지들 시세조사를 하고 임장지에 도착하여 미친듯이 전화 임장을 했습니다.
그리고 예상되는 지역의 전세금액과 비슷한 금액대, 비슷한 평형의 매물 리스트를 정리하여 사장님께 전화를 드렸습니다.
"사장님 제가 좀 알아봤는데 문자로 보내드린 아파트들이 당장 이사가 가능하고 금액대도 비슷한 매물들이라고 해요. 정말 죄송하지만 사장님께서 알아보신 것처럼 해 주시면서 세입자분께 알려드리면 안 될까요?"
"아이구~ 제가 잘 얘기해 보겠습니다. 너무 걱정하지 마세요. 다시 연락 드릴께요."
그리고 다시 임장을~~~
#6 안 되는게 어딨어?
튜터님 말씀처럼 감정을 싣지 않으니 자연스럽게 마음도 편해지고 임장도 지치지 않더군요.
그렇게 다음 날이 되고 실준반 수업을 위해 아지트로 향했습니다.
강의를 듣기 위해 분주히 준비를 하고 있는 중 낯익은 이름의 전화가...
"세입자분 집 구해서 계약하고 왔다고 하네요. 그 날 나가기로 했습니다. 그리고 새로운 세입자분께도 연락드렸어요. 계약 하고 싶으시데요..."
"사장님, 정말 감사합니다. 감사합니다."
"월요일에 시간 되세요? 계약서 써야죠."
"헉 ,사장님, 저 그날 업무가 있어서 못 내려가는데 어떻게 하죠."
"그래요? 있어 보세요. 제가 통화 좀 하고 연락드릴께요."
(초조....) 잠시 후 다시 전화가 걸려 왔습니다.
"그 분이 꼭 계약 하고 싶다고 말씀하신 금액하고 신발장 부분만 확인 되면 월요일에 가계약금 넣겠다고 하시네요. 그리고 금요일에 계약서 적자고 하시네요."
"네네. 전 아주 좋습니다. 감사합니다. 사장님 감사합니다."
그렇게 될 듯 잡힐 듯 하면서 멀리 날아갈 것 같았던 전세 재계약이 다시 이루어졌습니다.
월요일 아침 가계약금의 입금을 알리는 알림이 오고 사장님의 연락도 받았습니다.
그리고 금요일 약속시간보다 훨씬 일찍 부동산으로 찾아갔습니다.
사장님께 인사를 드리고 감사하다는 말씀과 함께 월부에서 배운 사람답게 아주 소정의 선물을 전해드리며 세입자분을 기다렸습니다.
그리고 잠시 뒤 드디어 계약서에 도장을!!! 그리고 계약금까지!!! 그제서야 손이 떨리더라구요.
월부에 들어와 드디어 첫 공식 투자활동을 하게 되었습니다.
계약일이 실준반 임장보고서 제출날이었기에 부랴부랴 버스터미널로 향하고 군산으로 돌아오는 길에 갑자기 울컥했습니다.
과연 여기서 배우지 못했다면? 많은 분들의 도움이 없었다면?
최악의 경우 세입자분을 구할 수 없어서 잔금을 내어 드릴 상황, 그리고 오래된 공실도 발생할 수 있었을 것이라는 생각이 들더군요.
두 분의 튜터님 너무나 감사드립니다...
사장의 마인드가 되어야 하고, 감정을 싣지 말라는 말씀...
#7 전세 잔금만을 남겨두고~
이번 전세 재계약을 통해서 제가 얻은 가장 큰 배움은 당연한 과정이나 당연한 사람이나 당연한 결과는 없다는 것입니다.
모든 사람들이 다 다르고, 다른 생각을 가지고, 다른 상황이 존재하고 있었습니다.
수요가 없고 시기가 좋지 않아 가만히 있는다고 해결이 되지 않습니다.
비록 효과는 없었을지라도 전단지를 돌리고 사장님들께 부탁을 하기도 해야 했고,
나가는 세입자의 전세집을 대신 알아봐야 하기도 하였고,
내가 아니면 아무도 먼저 알아서 해주지 않고,
어떤 과정 하나라도 당연한 것이 없다는 것을 잊지 않게 되었습니다.
그리고 앞으로 계속해 나갈 투자자의 길에서 작은 자산을 얻게 되었습니다.
사장의 마인드를 갖자
이제 저는 수동적으로 따라가는 그냥 월급쟁이가 아니라 직원을 거느리고 있는 월급쟁이 사장입니다. 사장이 되었으면 변화하는 상황에 따라 적극적으로 대처하고 장애물이 다가오면 스스로 넘을 수 있는 방법을 연구하고 노력을 해야 한다는 것을 배우게 되었습니다.
감정을 싣지 마라
제가 투자자의 길에 들어온 이상 지금과 같은, 이보다 더한 상황이 얼마든지 발생할 수 있을 것입니다. 그럴때마다 감정을 소모하지 말고 냉정하게 상황을 판단해서 어떻게 해결해야 하는지를 먼저 생각하고 대처해 나가야 한다는 것을 깨닫게 되었습니다.
부동산 사장님과 동료가 되어 보자
사장님과 파트너로 함께 할 수 있도록 관계를 잘 형성해 놓아야 한다는 것입니다. 지방 투자가 많아지고 그리고 거리가 먼 지방일수록 더욱 중요하다는 것을 배웁니다.
모든 분들에게 진심으로 대하자
모든 상황에 모든 과정에 그리고 그와 관계된 모든 분들에게 진심으로 대하고 예의를 갖추고 대할 때 그 결과 좋은 방향으로 진심이 담긴 채 되돌아 온다는 것을 배우게 되는 소중한 경험이었습니다.
적당히는 없다
이정도 했으면 됐겠지? 이렇게 노력했는데 그냥 맡기면 되지 않을까? 하는 순간이 왔었습니다. 하지만 거기서 멈추지 않고 한발 더 적극적으로 나아가서 다행히 전세 재계약을 할 수 있었던 것 같습니다. 이만하면 됐다고 생각하지 않았고, 당연하다고 생각하지 않았고, 간절히 바라면서 노력한 순간 순간들이 모여 좋은 결과로 이어진 것 같습니다.
그리고 초보투자자의 의지를 꺾지 않도록 큰 행운도 함께 다가왔던 것이라 생각합니다.
저의 부족한 경험이 혹시나 저와 비슷한 상황에 닥치실 수 있을 동료분들에게 아주 작은 도움이라도 되실까 하는 바람으로 정말 부족한 글을 남기게 되었습니다.
두서 없는 긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다.
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/1013358
