안녕하세요. 에이치민입니다.
1강에서는 지방 시장의 흐름을 읽는 시각에 대해 다뤄주셨습니다.
지방 시장을 움직이는 두 축: 공급과 선호도
최근 공급이 적었던 울산과 전주의 사례를 보며, 지방 시장에서 '공급'이 시장에 얼마나 결정적인 영향을 미치는지 다시금 깨달았습니다.
그렇다면 오직 공급만 확인하면 될까? NO!
지방 투자는 '선호도'를 함께 파악할 수 있어야 한다.
지방이라도 각 지역마다 사람들이 열망하는 '그 지역만의 강남'이 존재하고,
거주민들이 어떻게든 진입하고 싶어 하는 선호 단지인지, 아니면 가치가 떨어지는 단지인지 명확히 구분해낼 수 있어야 한다.
투자는 저평가 + 가치 + 타이밍 3가지가 맞는 것
준공 후 미분양
이번 강의에서 인상 깊었던 부분은 '준공 후 미분양'에 대한 접근법이었습니다.
미분양은 아직 수요가 붙으려면 멀었구나.. 정도로만 생각했는데,
단 1채만 소진되어도 시장에서는 의미 있는 신호로 해석할 수 있다!
내가 투자하려는 지역에 악성 미분양이 있다면 다음 3가지를 꼭 체크하자
1. 위치: 악성 미분양의 위치를 파악하자
2. 방향(숲을 보는 시각): 수치 자체보다 '늘고 있는지, 줄고 있는지' 연속성을 뵈야한다.
나무만 보면 여전히 미분양이 남아있는 것 같지만, 숲을 보면 전체 공급이 줄고 착공 물량도 없는 구간일 수 있다.
3. 지속성: 최소 3개월 이상 연속으로 감소하는지?
전세가로 확인하는 가치와 '환금성'이라는 진짜 리스크
1. 전세가 흐름을 통해 단지의 선호도를 파악할 수 있다 : “전세가를 올려 받아도 과연 사람들이 여기에 계속 살고 싶어 할까?”를 생각하고 파악해보자.
2. 환금성이 곧 리스크다 : 1~2천을 더 비싸게 사는 것이 리스크가 아니라, 지방은 결국 매도하고 나와야 하는 시장이기에 팔고 싶을 때 팔리지 않는 ‘환금성 부재’가 가장 큰 리스크이다.
“지방투자는 사기만 한다고 끝나는 게 아니라, 제때 팔고 나올 수 있을 때 비로소 완성되는 게임이다.”
BM :
1. 단지분석에서 전세가 흐름과 환금성을 체크해서 선호도와 리스크도 파악해야겠다.
2. 악성 미분양이 있는지 있다면 최근 추세는 어떤지 확인해보기
