지방 투자 마스터 재이리 튜터님께서 쌓아오신 인사이트를 배울 수 있는 소중한 1강이였습니다.
지방에 대한 기준이 모호해서 가치판단에 큰 어려움을 겪었었는데,
재이리 튜터님 덕분에 명확한 기준을 세웠고, 뾰족한 가치 판단이 가능할 것 같습니다.
강의 중 기억에 남는 내용과 제게 적용할 부분을 기재해보았습니다.
지방 투자를 잘한다는 것의 의미
지역 내 투자범위와 우선순위를 정하는 것
- 공급물량에 따른 투자범위 : 공급 물량에 따른 매매, 전세 가격 및 시장 상황을 파악하여 투자범위 설정
- 선호도 우선순위 : 지역 내에서 사람들이 좋아하는 “단지” 파악 (선호도 좋은단지 = 환금성 UP = 보유, 매도 용이)
2가지를 같이 봐야함.
넓게 해운대 구축, 남구 신축이 의미가 딱히 없다. 지방은 어떤 단지를 선호하는 지가 중요하고,
“해운대구로 이사가” 가 아닌 “해운대구 oo단지로 이사가”임.
=> 그래서 더 뾰족하게 단지 가치를 판별해야함.
그간 보지 못했던 point - 부산, 대구 악성 미분양 관련 파악
단순하게 공급량으로만 파악하기엔 부족하다.
‘준공 후 미분양 수량 지속적으로 트레킹이 필요하겠다.’
준공 후 미분양 수량은 1채만 팔려도 의미 있다.
1 위치 : 선호입지의 악성 미분양인가?
2 방향 : 늘고 있나? 줄고 있나?
3 지속성 : 한 두 달이 아닌 3개월 이상 연속 감소인지 확인
나무와 숲을 같이 봐야한다. 악성 미분양 남아있긴 해도, 전체 공급은 줄고 착공 물량도 거의 없다.
소액투자
먼저 공급이 줄어들면서 상승이 된 지역을 참고(울산, 창원)
소액투자로 투자 성공한 곳과 부족한 곳을 복기한다.
가치가 있는 곳은 매매가 올라가는거보더 전세가가 더 급격하게 오름
지방은 특정 단지를 찍어서 움직임. 수도권보다도 더.
그래서 뾰족하게 어떤 단지를 선택하고 어떤 동,층,향을 선호하는 지 파악이 필요함.
다룬 단지와 비교 시에 조금 덜 좋은 단지인데 더 좋은 동,층,향을 택해도 됨.
지방에선 동층향 좋은 거 선택해야함 진짜 중요
갭 필터링이 아닌 매매가 내림차순으로 정렬해서 가격별 가치있는 물건을 찾는다.
투자금 = 감당가능한가 + 적게드는가
저평가 vs 저가치 판별법
- 전세가격흐름이 플랫한 것보다 우상향하는 것을 봐야한다.
- 킬링 질문 : 나라면 이 집에 전세금 올려서라도 살고 싶을까?
- 소액투자의 핵심은 "가치판단"
- 투자금 더 적은 것을 선택하는 건 두 단지의 가치가 비슷할 때만.
리스크 :
잔금리스크 없애려면, 세입자 있는거나 주인전세 물건을 찾아본다.
공급 많아서 이후 역전세로 돈을 돌려줄 가능성이 있는가?
역전세 발생 시, 대응 가능한가?(전세금의 20% 대응 - 마통, 신용대출, 회사대출)
매도 :
지방투자는 사는게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다.
개인적으로 크게 느낀 점은 지방은 매도가 정말 어렵겠다는 것이었습니다.
그래도 선배님들께서 해왔던 것처럼 보유, 매도를 따라한다면 충분히 해내지 않을까 싶었습니다.
재이리님 강의를 통해서 깊은 노하우와 인사이트 내어주셔서 너무너무 감사드립니다.
강의 복습, 교안 계속 꺼내보면서 복기하는 것 잊지 않겠습니다.
화이팅!!!
