월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 1. 예산
나의 감당 가능한 대출액과
가능한 예상 매매가는 얼마인가요?
[내강의실-1강-강의자료다운로드] 에서
‘월부_내집마련기초_대출 가능금액 계산기.xlsx’ 파일을 다운로드 받고
내 저축액 대비 감당 가능한 대출금액을 알아보세요.
<싱글>
| 구분 | 비용 |
| 월 저축 가능 금액 | 3,000,000 |
| 월 감당 가능한 원리금 | 1,980,000 |
| 가능한 대출 한도 | 3.7억 |
| 보유 현금 | 3.0억 |
| 가능한 예상 매매가 | 6.7억 |
<결혼 - 기존 주택 갈아타기>
| 구분 | 비용 |
| 월 저축 가능 금액 | 6,000,000 |
| 월 감당 가능한 원리금 | 3,960,000 |
| 가능한 대출 한도 | 7.3억 > 6.0억 |
| 보유 현금 | 4.0억 |
| 가능한 예상 매매가 | 10.0억 + 1.6억(신용) |
<결혼 - 주택 새로 매수>
| 구분 | 비용 |
| 월 저축 가능 금액 | 6,000,000 |
| 월 감당 가능한 원리금 | 3,960,000 |
| 가능한 대출 한도 | 7.3억 > 6.0억 |
| 보유 현금 | 1.0억 |
| 가능한 예상 매매가 | 7.0억 + 1.8억(신용) |
*정부대출이나 일반대출 모두 가능하다면 표를 2개 붙여넣어서 2개 대출 별로 예산을 도출해보세요.
*감당 가능한 원리금은 내 소득과 지출로 도출하고 있으므로, 다음 단계에서 LTV나 DSR을 계산해보고 대출감당금액, LTV, DSR 셋 중 가장 적은 금액을 최종 대출 가능 금액으로 보시면 됩니다.
*1주택을 매도하고 갈아타기 하시는 계획이 있다면, (최근 실거래가 - 현재 주택담보대출 금액) + 가능한 대출 한도를 더해 예산을 계산해보세요.
예산 계산하며 느낀점 :
<싱글>
일반 대출만 가능하다 생각했는데, 잘하면 서민실수요자 대출도 이용할 수 있음을 알 수 있었다. 현재 1주택 상태인데 갈아타기를 위해 아예 매도 잔금을 친 상황이라면 무주택 조건으로 LTV 60%까지 시도해볼 수 있을듯. 근데 갈아타기를 한다해도 가능한 매매가가 기존 자산보다 떨어진다. 옆그레이드도 아니고 다운그레이드가 됨. 아무래도 혼자 벌다보니 월 감당 가능한 원리금 때문에 생각보다 많이 대출 한도가 낮구나.
<결혼>
결혼하라는 이유를 알거같기도… 확실히 둘이 버니 대출 한도가 확 늘어난다. 매매가 때문에 정책대출은 못이용하는데, 남자친구가 생애최초기에 LTV 70% 활용이 가능함. 다만, 규제지역에 내집마련 할 경우 6억까지 한도기에 7.3억을 다 못채워서, 남는 금액은 신용대출 활용해도 괜찮겠다. DSR 40% 기준, 신용대출 5년, 5% 가정시 16000만원까지 가능. 매매가 11.6억까지 볼 수 있겠다. 이정도 가격대면 경기 4급지 선호도 좋은 단지 살 수 있다. ex. 래미안하이어스84, 다산롯데캐슬84, 성북구 삼선푸르지오 84 등등… 지금 보유하고 있는 단지 대비 엄청난 업그레이드는 아니다보니 고민되긴한다. 좋긴한데 … 경기도보단 좀 더 서울 위주로 볼거같긴하고, 서울내에서도 괜찮다 싶으면 갈아타기 시도 해볼 수 있겠다.
고민되거나 궁금한 점 :
결혼할 경우 기존 투자자산보단 가치있는 단지 매수가 가능하긴한데, 단지 가치에 따라 다르겠지만 기존 자산과의 매매가 차이가 1.1배~1.2배 사이 정도 되는 경우 생초를 활용하면서까지 갈아타기가 유의미할까란 생각이 들었습니다. 당연히 생초 활용해 매수하는 단지의 가격대나 가치가 더 좋긴하나, 생초를 쓸 만큼 급지 차이가 크게 나지 않단 생각이 들었기 때문입니다. 그래서 이런 경우는, 기존 주택 갈아타기 대신 남자친구 명의로 8억 후반대의 신규 주택 매수가 자산 불려가는 관점에서 유의미하단 생각이 들었는데, 더 좋은 방안이 있는지, 놓치고 있는 점은 없는지 궁금합니다.
