오늘 임장을 시작했는데 책이랑 너무 다릅니다.

BEST | 탁월한 주도자님 안녕하세요. 입주물 투자를 진행하려고 하셨는데, 부동산 사장님이 상세하게 설명을 안해주셔서 많이 당황하셔을 것 같습니다. 현재 부동산 사장님이 그렇게 말씀하신 이유를 말씀드리겠습니다. 1. 최근 가계부채 관리 방안(6.27 대책)으로 인해 '조건부 전세대출 제한' 규제가 시행 중입니다. 조건부 전세대출이란? 새로운 세입자가 들어오면서 전세대출을 받을 때, "집주인(소유자)이 바뀌는 조건"이 걸려있으면 은행에서 세입자에게 전세대출을 내주지 않는 제도입니다. 주도자님이 생각하신 방식(집주인 거주 매물 매수 → 계약 후 새 세입자 구함 → 세입자 전셋금으로 잔금 치름)은 전세 계약과 동시에 매매(집주인 변경)가 진행되는 구조입니다. 따라서 새 세입자가 전세대출을 받아야 한다면 대출이 거절되기 때문에, 현장 부동산에서 "요즘은 그 방식(입주물 갭투자)이 안 된다"고 말한 것입니다. 2. 그럼 요즘 투자자들은 비규제지역에서 어떻게 투자하나요? 규제 속에서도 현장 투자자들은 아래 3가지 통해 투자를 진행하고 있습니다. 1) 현금 세입자 구하기: 전세대출을 받지 않고 순수 현금으로 들어올 수 있는 세입자를 구하는 방법입니다. (대출 규제의 영향을 받지 않음) 2) 매도인과 '전세 계약' 후 세입자 교체 (주전세 후 신규 세입자 구하기) 기존 집주인이 매매 계약 후 잠시 전세입자로 거주하는 조건으로 계약을 진행합니다. 이후 소유권 이전을 완전히 끝낸 상태에서 새 세입자를 구하면, 소유주 변경 없이 세입자가 정상적으로 전세대출을 받을 수 있습니다. 3)기존 세입자가 있는 매물 매수 ('세 안고' 매물) 이미 전세입자가 살고 있는 매물을 매수하는 방식입니다. 이미 대출 및 전세 계약이 완료된 상태이므로 가장 안전하고 수월하게 접근할 수 있습니다. 현재 시장에서 투자자들은 위와같은 진행 프로레스로 투자를 진행하고 있고, 규제로 인해 매도자들 또한 투자자가 아닌 실입주 하는 분들에게 매도하고 싶어하는 경우도 많은게 현장이기도 합니다. 하지만 말씀드린 방법으로 진행 할 수 있기에 하나씩 검토를 해보시고, 계획하신 투자 마무리 까지 하시기를 응원드리겠습니다.

안녕하세요 탁월한주도자님~ 투자하려고 행동하시는 모습 너무 멋집니다 :) 수도권 투자를 알아보신 걸까요? 그렇다면 부동산에서 집주인이 실거주하는 집에 갭투자가 안된다고 한 이유는 현재 수도권에서 매매잔금과 전세 잔금이 동시에 진행되는 경우 전세대출이 나오지 않도록 되어있기 때문입니다. 따라서 전세를 맞춰서 매수하려면 아래와 같은 방법 중 하나를 이용해야하는데요, 1.현금세입자만 맞춘다 2.매도인이 세입자와 전세계약 체결+전세잔금 후 3개월(은행마다 상이)이 지나서 소유권이전을 해준다. 3.매도인이 주인전세 형태로 전세보증금을 제외한 돈을 받고 소유권이전을 해준 뒤 3개월 정도 전세를 살아준다(이 기간동안 새로운 세입자를 구하면 됩니다) 이 중 2,3번은 집주인의 협조가 필요한데 최근에는 강남 1시간 이내 수도권에 매물이 많지 않아 매도자우위시장을 형성하고 있어 집주인 협조가 잘 되지 않기 때문에 갭투자가 어렵다고 하시는 것입니다. 이런 조건이 가능한 매물을 찾아보시거나 세입자가 낀 매물을 잘 찾아보시면 좋겠습니다 응원드립니다😊

안녕하세요, 탁월한주도자님! 위에서 말씀해 주신 것처럼 수도권 및 규제지역에서는 소유권 이전과 연계된 조건부 전세대출이 제한되기 때문에, 매수와 동시에 전세를 세팅하는 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다. 다만, 모든 전세대출에 일률적으로 적용되는 규제는 아니며, 대출 상품과 은행의 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 그럼 전세 세팅 방법에 대해 말씀드리겠습니다. 1. 현금 세입자 전세보증금 전액을 자기 자금으로 마련할 수 있는 세입자를 찾는 방법입니다. 전세대출을 이용하지 않기 때문에 대출 규제에 따른 제약을 피할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 전세보증금이 큰 요즘에는 현금으로 전액을 마련할 수 있는 세입자를 찾기가 쉽지 않다는 단점이 있습니다. 2. 세 낀 물건 이미 전세 세입자가 거주하고 있는 물건을 매수해 기존 임대차계약을 승계하는 방법입니다. 새로운 세입자를 구할 필요가 없어 비교적 수월하지만, 기존 전세보증금이 높아 투자금이 적게 드는 물건을 찾기가 쉽지 않습니다. 또한, 추후 새로운 세입자를 구할 때 전세대출이 가능한지는 은행과 보증기관의 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 기존 전세계약의 만기가 충분히 남아 있는 물건을 우선적으로 살펴보고, 매수 전에 해당 물건의 전세대출 가능 여부와 필요한 조건을 확인하시는 것을 추천합니다. 3. 주인 전세 매도자가 집을 매도한 뒤 해당 주택에 임차인으로 계속 거주하면서, 새로운 세입자를 구할 시간을 확보하는 방식입니다. 매도자의 협조가 필수적이며, 매도자가 이사할 집을 바로 구하지 않아도 된다는 장점이 있습니다. 다만, 매도자의 협조가 필요하고 매도자와 매수자 모두의 일정이 맞아야 하므로 거래가 성사되기 쉽지 않을 수 있습니다. 또한, 임대차계약 체결 시에는 근저당 등 선순위 권리관계를 확인하고, 보증금 반환 재원과 새로운 세입자를 구하지 못했을 때의 대응 방안까지 마련해 두는 것이 좋습니다. 4. 매도자가 먼저 전세계약을 체결하는 방식 매도자가 먼저 임차인과 전세계약을 체결하고 전세대출을 실행한 뒤, 주택의 소유권을 매수자에게 이전하는 방식입니다. 이 역시 매도자의 협조가 필요합니다. 다만, 전세대출 실행 후 소유권을 이전하는 구조가 해당 대출 상품의 약정과 은행 심사 기준에 부합하는지 반드시 확인해야 합니다. 일정 기간이 지나면 무조건 소유권 이전이 가능하다고 볼 수는 없으므로, 계약 전에 은행과 보증기관에 거래 구조를 구체적으로 설명하고 확인하는 것이 중요합니다. 임차인에게도 소유권 이전 계획과 임대인 변경에 관한 사항을 사전에 충분히 안내해야 합니다. 5. 잔금 후 세팅 매매 잔금을 치르고 매도자가 퇴거한 뒤, 공실 상태에서 새로운 임차인을 구하는 방법입니다. 매수 후 임차인을 직접 구할 수 있다는 장점이 있지만, 세입자를 구할 때까지 발생하는 금융비용과 관리비 등을 감당해야 하고, 예상보다 전세가가 낮게 형성되거나 임차인을 구하지 못할 위험도 있습니다. 따라서 잔금 마련과 추가 자금에 대한 계획을 충분히 세운 뒤 진행해야 합니다. 각종 규제와 금융기관의 심사 기준 때문에 투자가 쉽지 않은 상황이지만, 그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 중요한 것은 물건을 찾는 것뿐 아니라, 해당 물건에 맞는 전세 세팅 방법과 자금 계획을 함께 검토하는 것입니다. 적극적으로 부동산 사장님들과 소통하시고, 매도자와 임차인의 상황까지 고려해 여러 가능성을 열어 두고 접근하신다면 좋은 투자 기회를 찾으실 수 있을 것입니다. 꼭 성공적인 투자 하시길 바랍니다!