최고의 내집마련을 위해 집중해야 할 것
수강, 후기, 과제!!
핵심은 NOT A BUT B!
A: 내 통념
B: 경험자들의 진실 (내집마련에 필요한 진짜 기준)
주관적, 감정적인 기준이 아니라, 이성적, 현실적, 객관적 기준을 따라야 함.
내집마련에서 가장 중요한 5가지 - 예가비실지
적정예산: 금액이 아니라 종잣돈, 소득, 지출로 판단
가치평가: 교통>직장, 환경, 학군 등 입지 요소 확인
비교평가: 3개 구, 10개 단지 중 가치가 가장 높은 하나 고르기
실전경험: 임장, 계약 필수 실행사항 확인 및 이행
기초지식: 내집마련 실행 시기, 범위 판단
이번 강의에서는 적정예산과 기초지식 완벽 정리하기
내집마련 예산 구하기
예산 = 종잣돈 + 대출
저축금액의 ⅔을 원리금으로 상환
대출 상환 방식
원금균등상환: 매달 원금을 똑같은 금액만큼 상환 (이자는 줄어듦) 상환총액은 적지만 초반 상환금이 큼
원리금균등상환: 매달 원금+이자를 같은 금액만큼 상환
나가는 돈은 최대한 늦게, 들어오는 돈은 최대한 빨리
→ 원리금균등상환이 총액은 더 많을지라도 초반에 원금균등상환과의 원리금 차액을 투자할 수 있으므로 더 이득일 수 있음!
변동금리와 고정금리
상품을 비교해보고, 금리차이가 10%정도 난다면 변동금리가 더 이득일 수 있음 (상황에 따라)
대출관련용어
LTV: 집값기준
DTI: 정책대출에 적용, 담보대출 상환액 합계 / 총소득
DSR: 은행대출에 적용, 담보대출 및 기타부채 상환액 합계 / 총소득
대출은 금리가 아니라 ‘한도’를 기준으로 잡아야 함
-6억 이하 주택 매수: 보금자리론 (방공제적용X, 정책대출 중 가장 유리)
-6억 초과 주택 매수: 생애최초 은행대출이 일반적으로 가장 유리
내집마련 적기와 범위
부동산 관련 의사결정은 1-2년이 아니라 5-10년 뒤를 보고 해야 한다.
전문가들이 예상하는 시장전망은 거의 틀리기 때문에(?), 그런 전망을 참고하기보다 정량적 수치를 기준으로 판단
전체적으로 가격이 저렴한지 판단하는 기준
- PIR 12 이하
- 전세가율 60% 이상
다만, 전체적인 시장 상황과 지역별/단지별 상황은 다를 수 있음
아파트는 전고점보다 싸면 비싸지 않은 것!
그런데 내가 최고점에서 매수해야 할 것 같다면,
- 월 대출 상환액 < 월 저축액의 2/3
- 집값이 20% 하락해도 버틸 수 있는지
- 금리가 2%p 상승해도 버틸 수 있는지
생각해보고, 세 가지 조건이 충족된다면 사도 됨!
수도권, 광역시 아파트들은 장기적으로 우상향하기 때문에 언제 사느냐보다, 어떤 것을 사느냐가 더 중요함
다만, 비싸지 않은 가격에, 분위기가 좋지 않을 때 매수하는 것이 가장 좋음
느낀점
대출 가능 금액을 계산하려고 보니, 나의 월 지출과 저축 가능 금액을 명확히 파악하지 못하고 있었다는 것을 깨달았다. 이번 기회에 지출 항목을 하나씩 살펴보고, 줄일 수 있는 지출을 찾아 저축 가능 금액을 최대한 늘려야겠다. 또한 여기저기 흩어져 있는 자산을 정리해, 내집마련에 실제로 활용할 수 있는 현금이 얼마인지 정확히 파악해야겠다고 생각했다.
그리고, NOT A BUT B를 실천하려고 노력하지만, 익숙한 생각의 관성 때문에 금세 A로 돌아간다… 그래서 강의에서 배운 내용을 다시 돌아보고, 매일 B의 관점으로 생각하고 행동할 수 있는 환경에 나를 의식적으로 노출시키는 것이 중요하다는 것을 다시금! 느꼈다. 무엇보다 중요한 것은 내가 직접 행동하는 것이기 때문에, 배운 내용을 바탕으로 최고의 내집마련을 할 수 있도록 과제와 최소 실행 과업을 잘 완수해나가야겠다.
나의 NOT A BUT B
레버리지
A: 레버리지를 일으키는 것에 대한 두려움이 있었고, 가능한 한 레버리지 없이 자산을 매수하는 것이 좋다고 생각했다.
B: 레버리지를 잘 활용하는 것이 자산을 불리는 데 좋은 방법임!
대출 기준
A: 금리가 중요하다고 생각했다.
B: 감당할 수 있는 범위 안에서 최대한의 대출 한도를 활용해 가장 좋은 집을 사는 것이 더 좋은 투자
리스크
A: 집을 일단 매수하지 않고 전세로 사는 것이 원금을 보존하며 리스크를 줄이는 방법이라고 생각했다.
B: 전세가는 꾸준히 오르고 있고, 서울 아파트 가격도 지속적으로 우상향하고 있다. 여기에 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락까지 고려하면, 집을 사지 않고 전세로 사는 선택은 상당한 기회비용을 지불하고 있는 것
적용할 점
- 정확한 월 지출 및 월 저축 가능 금액 산정 후, 대출가능금액 계산해보기
- 대출가능금액 바탕으로 어떤 대출이 적정한지, 어떤 금액대의 주택을 매수해야하는 지 정리해보기
- 조모임 모두 참여하고, 수강/후기/과제 완수하기!
