안녕하세요. 보금자리론 가등기 관련 질문드립니다~~ 선배님들 도와주세요~

통찰가님 안녕하세요.

보금자리론으로 부동산 매수 준비하고 계신 것 같은데 복잡한 상황 때문에 어려움이 있으신 것 같아요.
각자 개인적인 상황이 다르기 때문에 가장 정확하신 건 한국주택금융공사에 직접 문의하여 확실하게 확답 받아놓는 게 어떠실까요?
저도 불안한 부분이 많아서 정말 문의 많이 해두고 확신을 가질 때까지 여러 번 질문하면서 대출 실행 준비하고 있거든요.

1. 1688-8114
대표전화로 문의 먼저 해보세요. 상담원에 따라 답변의 내용이 조금 다를 수는 있다고 합니다.
2. https://voc.hf.go.kr/
한국주택금융공사 고객의소리에 구체적인 상황을 정리하여 문의 게시물 남겨두시면 1-2일 사이에 답변이 달립니다. YES/NO로 답이 올 수 있도록 질문을 정리하시고 답변을 확보해두세요.
3. 한 단지나 특정 매물에만 얽매이지 말고 대출이나 권리관계에 위험 요소가 없는 안전한 다른 매물도 함께 열어두고 비교해보시는 것도 추천드립니다.

통찰가님 끝까지 파이팅입니다!

통찰가님, 안녕하세요. 세상에서 가장 존경하는 아내 그리고 두 아이와 서울에서 살고 있는 36회 공인중개사 자이코입니다. 보금자리론과 가등기 질문 주셔서 제 생각을 나눠보려고 합니다. 공인중개사 시험에 당골 문제로 나오는 가등기네요. ㅎㅎㅎ [질문 요약] 상속받은 아파트를 매수하시는데, 매도인 사업 때문에 압류가 들어올 수 있어서 계약과 동시에 매수인 이름으로 가등기를 걸기로 하셨습니다. 가등기는 26년 10월 19일, 잔금은 27년 3월 19일로 약 5개월 차이가 납니다. 걱정은 두 가지입니다. 가등기가 있으면 보금자리론 자체가 안 되는지, 그리고 5개월 간격 때문에 구입용도에서 빠지는지입니다. [먼저 결론부터] → 구입용도 3개월은 가등기일이 아니라 소유권이전등기일부터 셉니다. 잔금일에 소유권이전과 대출을 동시에 하시면 구입용도로 진행하는 데 문제가 없습니다. → 매수인 본인 이름의 가등기는 잔금일에 본등기로 바뀌면서 정리됩니다. 다만 은행과 법무사가 이 구조를 미리 알고 있어야 하니, 가등기를 하기 전인 지금 확인부터 하세요. [이렇게 생각하는 이유] 1. 3개월은 소유권이 넘어온 날부터 셉니다 한국주택금융공사 상품 안내를 보면 구입용도는 담보주택의 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 대출을 신청한 경우이고, 소유권이전과 동시에 대출 취급이 가능하다고 되어 있습니다. 가등기는 소유권이전이 아닙니다. 나중에 소유권을 넘겨받을 순위를 등기부에 미리 잡아두는 등기입니다. 10월 19일에 가등기를 해도 그날 집이 질문자님 소유가 되는 건 아니에요. 그래서 3월 19일 잔금일에 소유권이전등기와 보금자리론 실행을 같은 날 하시면, 소유권이전등기일 기준으로 0일째 신청한 셈이 됩니다. 5개월이라는 간격은 구입용도 판단과 상관이 없습니다. 2. 가등기 때문에 대출이 막힌다는 말은 남의 가등기 이야기입니다 은행이 가등기를 싫어하는 이유는 순위 때문입니다. 제3자가 가등기를 걸어놓은 집에 은행이 근저당을 설정하면, 나중에 그 사람이 본등기를 하는 순간 은행 근저당이 직권으로 지워질 수 있어요. 은행 입장에서는 담보가 사라질 수 있는 집이라 대출을 안 해주는 겁니다. 그런데 질문자님 경우는 가등기권자가 바로 매수인 본인입니다. 잔금일에 그 가등기에 기해서 본등기, 즉 소유권이전을 하면 가등기는 제 역할을 다하고 정리됩니다. 은행 근저당은 그 뒤에 설정되니 은행 앞에 다른 사람의 권리가 남지 않습니다. 오히려 가등기 덕분에 좋은 점이 있습니다. 가등기 후 잔금 전까지 매도인 쪽에 압류나 가압류가 들어와도, 본등기를 하면 순위가 가등기 시점으로 올라가서 그 사이에 들어온 등기는 직권으로 말소되는 게 원칙입니다. 은행 입장에서도 깨끗한 1순위를 잡을 수 있는 구조예요. [그래도 꼭 미리 확인하셔야 하는 이유] 규정상으로는 문제가 없어도 창구와 법무사 실무에서 꼬이는 경우가 있습니다. 첫째, 잔금일에 가등기에 기한 본등기와 근저당 설정을 동시에 처리하는 건을 은행 지정 법무사가 다뤄봤는지입니다. 가등기를 그냥 말소하고 일반 소유권이전을 하면 순위 보전 효과가 사라져서, 그 사이 들어온 압류가 그대로 남을 수 있습니다. 둘째, 보금자리론 사전심사나 은행 감정 때 등기부에 가등기가 보이면 담당자가 일단 반려하는 경우가 있습니다. 매수인 본인 명의 가등기라는 설명과 매매계약서를 같이 내시면 됩니다. 셋째, 압류 중에서도 세금 압류는 성격이 다를 수 있습니다. 매도인이 상속받은 집이라 상속세나 매도인 사업 관련 세금이 밀려 있으면, 가등기만으로 다 막히는지는 세금의 법정기일과 가등기 날짜의 선후에 따라 달라질 수 있어요. 이건 제가 단정할 수 없는 부분이라 법무사에게 꼭 확인하세요. [먼저 확인해보실 것] 1. 보금자리론 신청 은행 또는 주택금융공사(1688-8114)에 "매수인 본인 명의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 잔금일에 본등기와 동시에 대출 실행이 되는지" 물어보세요. 답은 담당자 이름과 함께 기록해두시고요. 2. 가등기를 맡길 법무사에게 잔금일 처리 방식을 미리 정해두세요. "가등기에 기한 본등기로 소유권이전, 같은 날 은행 근저당 설정"이 되도록요. 가능하면 같은 법무사가 가등기부터 잔금 등기까지 맡는 게 깔끔합니다. 3. 매도인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요청하세요. 상속받은 집이라면 상속세 신고와 납부가 끝났는지도 함께 확인하시고요. 체납이 없으면 가장 큰 걱정이 줄어듭니다. 4. 계약서에 특약을 넣으세요. 잔금일까지 등기부 상태를 유지하고, 압류나 가압류가 생기면 매도인 책임으로 말소하며 안 되면 해제와 배액배상을 한다는 내용이요. 중도금 이후에도 효력이 있도록 쓰셔야 합니다. 5. 상속등기가 매도인 명의로 끝나 있는지 등기부를 직접 떼서 보세요. 상속등기가 안 된 상태라면 가등기 자체를 할 수 없습니다. [정리하면] 구입용도 3개월은 가등기일이 아니라 소유권이전등기일부터 셉니다. 잔금일에 소유권이전과 대출을 같이 하시면 걱정하신 문제는 생기지 않습니다. 매수인 본인 가등기는 오히려 질문자님을 지켜주는 장치입니다. 다만 은행과 법무사가 잔금일 처리 방식을 미리 알고 있어야 하니, 지금 확인하고 기록으로 남겨두세요. 순서는 늘 같습니다. 돈이 오가기 전에 대출부터 확인하세요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 자이코 드림