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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
- 책 제목(책제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
- 저자 및 출판사 : 너나위 / RHK
- 완독날짜 : 24.01.14
- 핵심키워드 3가지 : # 경제적 자유 # 투자 원칙 #월급쟁이 투자자
- 도서를 읽고 내점수는 (10점만점에 ~ 몇점?) : 10점 / 10점
[저자 및 책 소개]
<저자 소개>
주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급은 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다. 책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브 <신사임당> 채널의 재테크 좀 '아는 선배'에 출연해, 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다.
<책 소개>
“기회는 새롭게 탄생한다!”
월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한
‘아는 선배’의 시스템 마련법
국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.
2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!
자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.
증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.
너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.
[한 줄 요약]
- 투자를 하는 이유 중 1차 목표는 부자가 되는 것이 아닌 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 당신이 '아는 것'에만 그치지 말고 '행동하기'를 진심으로 바란다.
[본 것 / 깨달은 점]
<Part1. WHY 왜 투자를 해야 하는가?>
- 문제는 국민 대다수가 자본주의가 무엇인지에 대해 제대로 배울 기회를 얻지 못한다는 것이다.
-> 학창시절 공교육을 통해서도 경제교육에 대한 부분은 전혀 배우지 않았다. 자본주의에 무지할 수 밖에 없는 대한민국의 구조라고 생각한다.
- 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간이 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.
-> 부동산을 사고파는 사람들을 투기꾼이라고 칭하는 사람들은 아파트에 대한 이러한 성격을 전혀 모르고 하는 소리이다.
- 부동산 가격은 우상향이라는 말은 부동산 불패 신화 같은 것이 아니라, 자연스러운 현상이다.
-> 인플레이션을 이해하고 있다면 당연히 받아들일 수 있는 사실이다.
- 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
-> 투자는 위험하고 리스크 있는게 맞다. 하지만 RISK가 제로인 투자는 이 세상에 없으며, 이러한 리스크조차 감수하지 않고 투자하지 않는게 더 위험하다.
- 파지를 수거하는 노인들을 보아라. 젊은 시절 아무 대책도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가?
-> 젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 자본주의에 무지한 대가로 그렇게 내몰릴 수 밖에 없는 것이다.
- 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아닌 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
-> 투자를 해야하는 이유 중 첫번째는 노후준비, 그 다음이 경제적자유와 부자라는 점을 잊지 말자. 나와 내 가족의 미래를 지켜내기 위해서. 그러니, 노후 준비와 투자의 필요성에 대해서 알고있으면서 행동 대신 불평만 늘어놓지 말자.
국민연금제도 등 문제점만 비난하는 사람보다 현실을 직시하고 내 노후를 국가에서 책임져주지 않아도 될 정도로 스스로 문제를 해결해나가고 걱정없는 노후를 만들어야 한다.
<Part2. 당신과 돈이 가야 할 방향>
당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.
워렌 버핏
- 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.
-> 나 또한 회사에 있는 시간은 그저 시간을 돈으로 바꿔주는 그 이상, 그 이하도 아니라고 생각한다. 물론 회사를 적대적으로 보는 것일 수도 있지만 회사에 있는 시간만큼은 충실하게 내가 책임질 수 있는 만큼은 반드시 해야한다고 생각한다. 그렇지 않으면 '직장인 투자자'도 될 수 없기 때문이다.
- 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 시간과 무관하게 돈을 버는사람으로 이동해야한다.
-> 내가 자고 있는 동안에도 돈이 돈을 벌어다주는 시스템을 구축해나가야 한다.
- 돈을 쓰는 방식의 변화가 더 중요하다.
-> 비싸게 사서 싸게 팔수밖에 없는 소비자산말고 싸게 사서 비싸게 팔수있는, 즉 나중에 가격이 올라 가치가 증대될 수 있는 생산자산에 돈을 써야한다. 그래야 내가 시간을 쓰지 않고 돈을 버는 단계로 갈 수 있다.
- 왜 하필 부동산인가?
-> 정보 대칭과 레버리지 때문. 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루어 정보를 쉽게 파악할 수 있다.
전세 레버리지는 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않고 그 돈을 이용할 수 있는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다. 우리는 가진 돈 5000만원으로 2억5000만원을 무이자로 빌려 3억짜리 아파트를 매입할 수 있다.
<Part3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과>
- 투자는 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
-> 지방과 수도권의 입지중요도는 다를 수 있다
- 부동산투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖추어야 한다.
-> 발품, 손품을 발며 노력해야하고 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없기에 아는지역을 늘린다.
- 필연적으로 여러번의 투자와 경험을 통해서 지역이나 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.
-> 투자도 10번까지는 경험이라고 하셨다.
경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.
- 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다.
-> 공급이 아무리 많다고 해도 가격이 정말 싸고 내가 감당가능한 투자금이라면 충분히 매수할 수 있다. 대응의 영역으로 만들면 되기 때문이다.
- 잃지 않는 부동산 투자
1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
- 아는 지역이란?
-> 지역을 지도없이 다닐정도로 꿰뚫고 있어야 하며 어느 생활권에 어떠한 사람들이 거주하는지, 입지에 대한 부분을 전부 알고 각 단지의 가격이 얼마인지 전부 알고 있는 상태
<Part4. 성공 투자를 위한 필수 지식>
- 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식 '자본 재배치'
- 오피스텔같은 월세투자 vs 아파트 전세투자
기회비용 대비 수익차이는 확연하게 갈린다.
첫째, 잃지 않는다.
둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.
워렌 버핏의 투자 원칙
- 투자와 투기의 차이점
투기꾼 : 투자의 기준 없음. 타인에 의지 및 부자가 아닌 타인의 말에 신회. 결과가 중요. 감 & 운에 맡김. 어떤 리스크와 어떤 성과가 있을지 모름.
투자자 : 투자의 기준이 확고함. 본인의 판단으로 투자. 과정과 결과가 중요함. 실력이 곧 돈으로 이어짐. 어떤 리스크가 있는지 어떤 성과가 있을지 알고 있다.
<Part5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼>
- 나만의 투자 기준 세우기
-> 주식, 아파트, 오피스텔, 사업, 땅 등 어떤 투자를 해도 상관없다. 이런것들에 대해서 알아보고, 본인한테 제일 맞는 투자를 하면됨.
- 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화이다.
-> 공급하기 위해서는 몇년이 걸린다. 그 기간동안 수요와 공급의 불균형이 생기게 되고 가격에도 변화가 생기는 것이다. 냉각과 과열을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞추어 시행이 된다.
- 투자 기준
1. 전세가율과 가격
2. 투자금의 규모
3. 입주 물량
4. 미분양
- 아는 지역 : 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지하는 것. 가격 모두 기억. 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도
- 임대사업자의 장단점
-> 장점 : 세제 감면 혜택(양도세, 보유세 등) / 단점 : 임대료 5% 이상 증액 제한, 10년 동안 매도 불가 중간에 매도시 몇천만원의 벌금
수도권의 경우 임사로 묶어도 됨. 다만 지방의 경우 대전 둔산동, 부산 해운대구, 대구 수성구 등 1급지가 아닌 이상 묶지 말것.
<Part6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면>
- 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
-> 사회에 불만을 가진다고 해서 전혀 달라지는 것은 없다. 내 스스로가 변화해야하고 내가 할 수 있는 것에 집중하면 된다.
- 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
-> 이 책을 읽고 그저 고개를 끄덕이며 아무생각없이 책장에 책을 꽂았다면 내 인생은 달라지지 않았을 것 이다. 책을 읽은 후 그래서 내가 어떻게 해야하지? 라는 생각과 함께 강의를 수강하면서 점점 더 관심과 흥미를 갖기 시작하였고 본격적으로 행동하고 실행하고자 하였다. 내 인생을 변화시키기 위해서
- 투자 공부의 순서
1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번 무한 반복하기
- 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다.
-> 투자자로서의 성공이란 곧 '시장에 살아남기' 살아남기만 한다면 곧 돈을 벌 수 있다. 살아남기 위해서는 꾸준히 오랫동안해야 하고, 오래가려면 함께 가야 한다.
만약 혼자 투자자로서의 길을 걷는다는 생각은 무모한 생각이라고 감히 말하고 싶다.
이제 어떤식으로 투자하는지 방식같은 것은 전부 다 알게 되었고, 이제 어느정도 실력이 쌓였으니 혼자 다녀야겠다 라는 생각이라면, 투자에 있어서 가야하는 직선의 길이 있는데 그 길 주위를 빙글빙글 계속해서 돌며 방향을 잡지 못하고 뒤로 처지거나 제자리걸음할 가능성이 매우 높다. 지금의 멘토님, 튜터님들 또한 혼자서 성공한 투자자는 단 한명도 없었다고 말하였을 정도로 혼자 한다는 것은 잘못된 방향으로 갈 확률이 높다는 의미이다.
비슷한 생각을 가진, 그리고 투자에 관한 이야기를 나눌 수 있는 동료들과 함께 하며 다양한 의견의 대화를 주고 받으며, 내가 몰랐던 부분을 알게 되고 상대방이 몰랐던 부분을 내가 알려주며 서로 성장하는 것이 정말 윈윈이라고 생각이 들고 혼자하는 것보다 훨씬 낫다고 판단된다.
- 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하기위해서는 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
-> 그러기 위해서는 자신을 둘러싸고 있는 환경을 하나씩 떠올리면서 우선순위를 정해야한다. 반드시
가정, 투자, 회사, 기타(친구 및 지인)이 있다고 치면
나의 경우 현재 1순위가 가정, 2순위 투자, 3순위 회사 4순위 기타로 우선순위로 정해두고 싶다.
내가 결국 궁극적으로 투자를 하는 목적은 국가도 회사도 아닌 내 노후를 준비하기 위해서 그리고 내 아내와 아이에게 경제적으로 풍요로운 가정을 만들고, 그리고 가난을 되물림하고 싶지 않은 아빠가 되어 평화로운 가정을 만들고 싶어서이다.
회사 vs 투자
대부분의 사람들이 고민하는 것들 중 회사와 투자사이에서 고민하는 부류가 있다.
회사에서도 실적을 잘 내고 열심히 일해서 승승장구 하고싶고, 투자로써도 열심히해서 경제적 자유를 이룰 수 있는 실력있는 투자자가 되고 싶어할것이다.
하지만 현실적으로 두 가지 전부 이루기에는 쉽지 않다.
어떤것을 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있듯이 둘 중 하나를 필연적으로 선택해야 한다.
만약 내가 회사를 택한다면 투자자로 어느 수준 이상이 되고 경제적 자유를 꿈꾸겠다는 욕심은 내려놓아야 한다.
내가 투자를 택한다면 회사원으로써 어느 수준 이상이 되고자 하는 욕심은 버려야 한다.
회사를 택한다고 해서 그 사람이 잘못된 판단을 한것이냐? 그건 절대 아니다.
자신의 가치관과 자기만의 인생이 있고 그 판단은 스스로의 몫이라고 생각한다.
나에게 월급쟁이 부자로 은퇴하라 라는 책을 처음으로 선물해주며 내가 투자에 관심을 갖게 해준 친한친구 또한 자신이 업무적으로 커리어적으로 더 성장하고 싶기에 투자를 포기하고 회사를 선택했다.
그 당시에는 나에게 이런 귀하고 인생을 바꿀 수 있는 기회를 준 친구가 그만둔다는 사실이 너무 아쉬워서 친구에게 다시 이 환경으로 돌아와달라고 설득하였지만 잘 되지 않았다.
그 뒤 곰곰히 생각해보니 그 친구가 중요하게 생각하는 가치관이 있었을 것이고, 그 선택은 순전히 본인이 택한것이고 나는 그것에 대해 존중을 해줘야 하는 부분이었다.
다만, 투자를 택하더라도 회사 직장 동료와의 관계나 회사일에 너무 손놓고 있지는 말아야 한다. 회사 업무시간에는 충실히 일해야하는 것이 당연하다.
가정 vs 투자
마지막으로 가장 어려운 갈등의 구도인 가정과 투자의 충돌이다.
사실 월부에서도 가장 많은 사람들이 힘들어하는 부분 중에 하나이다.
나 또한 투자공부를 하면서 이게 다 우리의 미래를 위해서 하는 건데 왜 이해를 해주지 못할까 라고 생각을 한 적이 있다. 하지만 나의 이기적이고 자기중심적인 생각이였고, 유리공이 부서지기 전까지 유리공을 관리하는 방법에 대해 생각해본적도 없었고 충분한 대화도 나누지 못한채로 깨지고 말았다.
투자를 핑계로 평일이든 주말이든 모든 시간을 투자에 올인하며 상대방이 어떠한 점을 바랬는지에 대해 잘 몰랐던 것 같다. 일주일에 한번. 토요일은 임장 일요일은 같이 시간을 보내자 라는 식으로 아니면 대화를 통해 다른방식으로든 상대방에게 책임감 있고 신뢰를 주는 행동을 하는 것이 유리공을 관리할 수 있는 하나의 방법이겠다.
토요일 일요일 한달동안 매주말마다 임장가는것이 내 인생에 엄청나게 큰 변화를 가져오지는 않는다는 사실을 뒤늦게 깨달았다.
하루 임장하지 않는다고 내 투자실력에 엄청난 차이를 가져오지는 않는다는 점을 이제서야 알게 된 것 같다.
하루정도는 항상 가족이나 소중한 인연과 반드시 시간을 보내라고 말하고 싶다.
상대방이 원하는 바와 내가 하고싶은 부분을 서로 맞추어 나가며 신뢰를 쌓아 나간다면 투자자로써의 생활을 잘 이어나갈 수 있겠다. 라고 생각하였다
[적용할 점 B/M ]
- 투자에 절대적인 시간확보를 위해 우선순위를 정하고, 유리공과의 시간에 좀 더 신경 쓸 것
- 투자 기준에 대해 다시한번 생각해보고 지키기
- 추천도서 읽기
[원씽] 바로 실천할 것
- 알면 실천하고 행동할 것
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