저평가 단지는 찾았는데, 물건은 어떻게 터는건가요?(feat. 처음 물건털때 놓치는 것) [타임이즈골드]



안녕하세요

경제적 자유를 꿈꾸는

타임이즈골드입니다

강의나 튜터님들의 실전경험담을 들어보면

물건 100개 200개씩 보면서

물건을 털라고 하시는데

이..이걸 어떻게 하는 거죠?

어떤 물건들을 봐야하는 건가요?

처음에 너무나도 몰랐기에

하지만 이제는 알게된

처음 물건 털때

네이버부동산을 보면서

흔히 놓치는 부분들에 대해

말씀드리려고 합니다

우리는 항상

네이버 부동산에 나와있는

호가를 통해 시세분석을 하고

투자기준에 들어오는 층수 중에

가장 싼 물건의 가격으로

저평가여부를 판단합니다.

하지만 가장 싼 그 물건이

과연 내가 투자할 수 있는

가장 싼 물건일까요?

예를들어 보죠

어떤 단지의 최저가 물건이

매매가 : 5.0억 / 전세가 : 2.0억

매우 낮은 전세가로 세입자가 살고 있고

전세만기일이 굉장히 많이 남아있는 물건인 경우,

투자금이 많이 들기 때문에

재력이 많은 사람이 아니고서는

우리같은 투자자가 매수하기에 어려운 물건일 수 있습니다.

이렇듯 네이버 부동산에 나와있는 최저호가가

투자자에게 맞는 최저가는 아닐 수 있다는 것을

우선 인지하고 있어야 합니다.

1.가격을 가장 싸게 사야하는게 중요하다고 했으니까 최저가 물건들만 보면 되겠지?

물론 최저가 물건을

더 싸게산다면 당신은 1등 투자자입니다 ㅎ

하지만 현재 나와있는 최저호가보다

더 싸게 살 수 있는 물건이

숨겨져 있거나

흔히 말해 "장부물건"이라고 하죠

혹은 호가는 비싸지만

매도인의 급한 사정이 있는 물건이라면

최저호가보다 더 싸게

살 수 있는 물건을 만들 수도 있습니다

이러한 것들을 알기 위해서는

물건을 내놓은 모든 부동산에

전화와 방문을 해보는 것 입니다.

할 수 있는 한

500만원, 1000만원이라도

더 싼 물건을 살 수 있다면

발품과 손품을 모두 터는 과정이죠

그런데요

세대수가 적은 단지들의 경우

개수가 몇개 안되는데

세대수가 많은 대단지인 경우

매물개수가 200개가 훌쩍 넘어가는데

이거 다... 봐야된다는 건가요?.?

제가 생각하는 기준은 이렇습니다

정말 터무니 없는 가격들은 안봐도 됩니다

(정신못차린 매도인들...)

시장상황, 지역 상황, 그리고 단지마다

가격이 조율되는 금액의 차이가 각각 상이합니다

수도권의 경우 금액대가 있는 단지라면

호가에서 3000~5000만원까지도

너무 쉽게 네고가 되는 반면,

지방이나 금액대가 작은 단지일수록

500만원도 절충이 어려운 지역, 단지도 많습니다

그러한 것들을 고려하여

내 목표매수가보다 +2000만원까지는 전부 보겠다.

네고가 잘 되는 지역들은 +5000만원까지는 전부 보겠다.

각자 할 수 있는 영역만큼

이정도면 찾아볼 수 있겠다 하는

범위만큼 다 찾아보시면 좋겠습니다.

아래는 매물 터는 방법과 양식을 공유해주신

미니멀영님의 글입니다.

활용하실 분들은 참고하시면 좋을 것 같네요

https://cafe.naver.com/wecando7/10533994

2.저층이네? 보나마나 1,2층이겠지... 다른거 찾아보자

우선 우리가 배운 투자기준은

다들 열심히 공부하셨다시피

1,2,3층 물건은 투자대상에서 제외입니다

근데요

부동산 사장님이 2층이긴한데

필로티가 있어서 꽤 높대요~

이거 사면 안되나요?

3층인데 가격이 진짜 너무 싼데

이거 사면 안되나요?

그래도 애 키우는 분들 중에

층간소음때문에

1층 선호하는 사람도 있잖아요

그런 수요를 고려해서

이거 싸게 사면 안되나요?

네 저라면 사지 않습니다

우리가 배운 투자기준에

벗어나기 때문이죠

그렇게 하나씩 용인하는 순간

투자기준은 무너지게 되어있습니다

기본적으로 저층을 잘 보지 않는

이유는 아시다시피

매도할 때 잘 팔리지 않는

환금성측면도 있고,

우선순위 측면에서

항상 고층 물건들이 다 빠진 뒤에

저층 물건이 남기 때문입니다.

앞에 숫자3이 들어가면 그냥 쳐다도 안본다

- 줴러미튜터님 -

명언 꼭 기억하시구요 ㅎ

아무튼 4층, 5층이상 물건은

투자가 가능하기 때문에

보아야하는데요

많은 물건들을 보면서

4층 물건까지는 우선순위에서 밀리지만

1,2,3층 가격정도로

많이 싸게 살 수 있다면

투자할 수 있다고 생각합니다

얼마전 물건을 털면서 부동산사무실에서

사장님과 함께 물건정리를 하는 와중에

부사님이 갖고있지 않지만

네이버부동산에는 올라와 있는 저층물건을

이렇게 물어본 적이 있습니다

골드 : 제가 방금 본 이 물건 조율되면 좋겠는데 아쉽네요..

근데요 사장님 혹시

이거 사장님이 갖고 있는 물건은 아닌 것 같은데

네이버부동산에 103동, 113동, 115동

저층이라고 표기되어있던데

이 물건들은 몇층인지 아시나요?

A부사님 : 아 그거 전부 2층이야 저층물건들

골드 : 아 그래요?(볼 필요도 없겠네)

그렇게 부동산을 나왔는데

순간적으로 흠... 뭔가 부사님이 대충

말씀하신 것 같은 의심이 들었습니다

저는 부사님 말을 100% 믿지는 않습니다

의심많은 골드

그래서 호옥시 모르니 물건 갖고 있는 부사님한테 전화해보자!

라는 생각이 들어 곧바로 전화를 때립니다

(사실 제가 이런 생각과 행동을 할줄은 몰랐네요)

골드 : B부사님~ 저층으로 표기된 물건 갖고 계시던데 103동, 113동, 115동 있던데 이거 전부 몇층이에요?

B부사님 : 아 그거요 103동은 3층, 113동은 4층, 115동은 8층이에요

골드 : ??? 8층이라구요? 누가 살고있나요? 집 언제 볼 수 있어요?

이렇게 1분이면 알아낼 수 있는 정보를

왜 전화를 안하려고했지?라는 생각과 함께

눈이 뒤집힌 저는

가격과 상황을 알아보니

지금껏 알아본 물건들보다

너무 싸고 괜찮은 1등 물건이었습니다

전화안해봤으면 정말 큰일날 뻔했다

라는 생각이 들더라구요

처음에는

저층물건 일일이 전부 전화해서

알아내기 너무 귀찮아...

그냥 뭐 2,3층이겠지 하고 넘기려고

했던 유혹의 순간들이 있었지만

그럼에도 불구하고

무조건 다 확인해야지!!! 하는 마음으로

전화를 해보았고 결국 보물을 찾을 수 있었습니다.

이처럼 저층이라고 적혀져 있는 물건이

실제로는 5층, 8층 물건일 수도 있기때문에

확실하게 알아보고

절대로 물건을 제외하는 일은

없어야겠습니다

3. 네이버부동산에 표시된 기보증금, 만기날짜 잘 표시되어있네 전화 할필요 없이 이렇게 확인해야겠다

우리가 전화임장을 하는 이유 중 하나로써

전세보증금, 전세만기일을 확인하기 위해

많이 전화하곤 합니다

일반적으로

부동산 사장님이 표기해놓은

기보증금과 만기일짜의 경우

사실 99% 대부분 맞게 되어있습니다.

하지만 부동산사장님들도 사람이기 때문에

간혹 오기입하여 실수를 하거나

심지어 전화임장을 해도

사장님들마다 말씀해주는 가격이 다를때도 있습니다

그래서 우리가 해야할 행동으로는

네이버 부동산에 표기되어있는 것과

전화로 물어본 것이 일치하는지,

사장님들마다도 정확하지 않을 수 있으니

cross check하는 것도 방법이겠습니다

의심많은 골드2...

4. 월세안고 물건이네~ 나는 전세 투자자니깐

월세껴있는 물건은 볼필요도 없지 다른거 찾아보자

우리는 전세 레버리지 투자자입니다

그래서 전세가 껴있는(세입자가 살고있는) 물건만 찾죠

하지만 우리가 놓칠 수 있는 부분은

월세입자가 살고있는데

만기가 2~3개월밖에 남지 않았다면

어떨까요?

전세입자를 새로 구하고

2~3개월 후 기존 월세입자 만기일에

잔금을 칠 수 있다면

제가 만들 수 있는 물건이 되겠죠

이렇게 만기가 얼마 남지않은

월세 껴있는 물건도

가격이 싸고 상태도 괜찮다면

너무나도 좋은 물건이 됩니다.

추가적으로 흔한 케이스는 아니지만

월세입자의 만기가 6~7개월 남았는데

잔금을 그때까지 길게 빼는 것이 가능하거나

월세입자가 조금 더 빨리 퇴거하고 싶은 상황이고

매도인과 협의하여

좀 더 일찍 내보낼 수 있다면

괜찮은 투자 물건으로 만들 수 있겠죠

ex) 잔금을 6개월뒤쯤에 해도 될까요?

혹은 제가 매수하게 되면 전세 새로 맞추려고 하는데

월세보증금만큼 먼저 드릴게요 기존 임차인분 좀 더 빨리 퇴거가 가능한가요? 등 상황을 내가 만들어나갈 수도 있습니다

이렇듯 월세안고 물건도

절대 빼 먹지말고

만기일자를 반드시 확인하셔야겠습니다

< 처음 매물 털 때 놓치는 것 정리 >

1. 모든 매물 다 정리하기

(터무니 없는 가격 X, 본인의 목표매수가를 정하고 얼마이상의 금액까지 볼지 기준세우기)

2. 저층물건 몇층인지 전부 확인

3. 기보증금, 만기날짜 전화로 확인

(사장님도 사람이기에 오기입하거나, 브리핑을 잘못할 때가 있음)

4. 월세안고 물건 만기일자 확인

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