월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 덕양구 |
두 번째 후보 지역 | 구리,다산 |
세 번째 후보 지역 | 은평구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :예상 매수가는 8.5~8.8억 +각종 수수료4%0.34억=>8.84억~9.14억(0.14억은 협상으로 조정해보기)
덕양구는 지난달 앞마당이었고 매주 매임을 갔던곳이다.예상매수가에 들어옴.
현재 직장도 고려하고(부부동일), 강남까지 3호선으로 1회 환승으로 53분이면 A이기 때문에 선정함
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1.삼송아이파크
1.위치 및 기본 정보
- 위치:덕양구 삼송아이파크
- 연식:2015년식
- 세대수:1066세대
- 평형 :33(계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:20.96KM
- 강남역까지 소요시간: 69분(환승1회)
- 시청역까지 소요시간: 51분(환승1회)
- 여의도역까지 소요시간: 59분(환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나=>40분/배우자=>53분 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 유해시설은 아닌것 같은데 12시 방향에 벽제공원추모공원이요.튜터님?응답해주심 감사드려요.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):스타필드고양1
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:고양중81%
- 학원가 유무: 삼송동8개
3) 가격
- 평형 정보:33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 26년10월=>9.45억
4)가치평가 및 결론
교통:내 직장(주엽)까진 40분,배우자 직장까진 (풍동)53분이 걸린다.도어투도어 40분이면 괜찮은 것 같고,신랑은 자차로 출근하면 24분 걸리니까 교통은 만족한다.
학군:고양중81%,학원가가8개뿐이라니 놀랍다.다들 서울로 나가나?
환경:딱히 유해시설은 없다.스타필드고양이 가까운곳에 있다.대형병원도 은평구까지 나가야하네.
종합 및 느낀점:예산이 9억을 넘어가면 안되는 상황.지축역 푸르지오를 보고 있다가 계속 올라가니 삼송역 아이파크를 보고 있는데 계속 상승중.원흥역 역세권 리슈빌센트럴파크까지 매임하고 있는중.
0호기 현재집이 매도가 잘 안되는 상황이긴 하지만 내가 할 수 있는 최선을 다하고 있는중이다.
이런 상황에서 궁금한건 계속 상승중인 단지만 볼 게 아니라 2순위인 리슈빌이나 지축역 에서 조금 들어간 중흥S클래스북한산뷰 같은 곳도 충분히 오를 여력이 있는지 갈아타서 장기보유할 가치가 있는건지 궁금해요
단지2.원흥역 삼송리슈빌센트럴파크
1)위치 및 기본정보
- 위치:덕양구 원흥동
- 연식:2012년식
- 세대수:1024세대
- 평형 :34평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:21.37KM
- 강남역까지 소요시간: 69분(환승1회)
- 시청역까지 소요시간: 58분(환승1회)
- 여의도역까지 소요시간: 66분(환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:나=>35분/배우자=>버스567번+81번(자차이용예정) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):스타필드 고양 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:고양중81%
- 학원가 유무 :없고 삼송동과 공유?
3) 가격
- 평형 정보:34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :7.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.8억
4) 가치평가 및 결론
교통은 단지1과 비교해서 3분정도 차이라 괜찮은 편이다.
중학교 학업성취도도 81%라 학교때문에 이사오는건 아니고,학원도 거의 없고,환경은 유해하지 않다.
지측에서 삼송으로 삼송에서 원흥으로 가치가 내려가고 있는 단지를 보고 있는게 맞는지 잘 모르겠다.9월보다 5천에서 2억이 오른상황이라 혼란스럽다.
결론은 예산범위안이고 감당가능하다면 최고의 집을 찾을 수 있도록 비교하고 튜터님의 조언도 듣고 싶다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 두 단지는 같은 학군이고 환경도 비슷하다
강남과의 물리적거리가 0.41KM나는 정도?
금액은 2억 차이?이 차이는 뭘까?땅의 가치라고 하기엔 비수도권의 역세권인데 이렇게 큰차이가 왜 날까?감당가능한 범위를 넘어버린 아이파크는 협상으로 9억아래로 된다면 매수가능하고 아니면 리슈빌을 생각해봐야겠다.
2개 단지 모두 아직 직전 전고점을 넘지 않았는데 그럼 가치가 어느 정도수준이라고 봐야할까요?
한가지 더 궁금한게 지축역 중흥S도 매임범위에 있는데 가치는 리슈빌보다 약간 위인것 같은데 튜터님 조언도 듣고싶습니다.
나의 생각과 느낀점 : 0호기 매도가 우선이라 나름 매도 노력하고 있는데 진짜 어렵다.환금성에 대해 확실히 배운 기회였다.1호기는 내 공부(생각)에 더하여 튜터님의 조언이 중요할 것 같은데….
아직 공부가 모자라지만 세울이 좀 도와주세요.
