월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 소사구 |
두 번째 후보 지역 | 부평구 |
세 번째 후보 지역 | 덕양구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 우선, 3억 미만의 작은 예산으로 갈 수 있는 서울에 붙어있는 강남 1시간대 지역은 많지 않았다. 이렇게 3개 선정하였고, 여기서 끝내지 않고 나는 지역을 더 넓혀갈 생각이다. 직장이랑 생활권이 너무 먼 동쪽 지역은 배제할 수 밖에 없어서 조금 아쉽다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 - 주공1차
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 소사구 소사본동
- 연식: 95년식
- 세대수: 1210세대
- 평형 : 16, 23평형 있음 (방3화1)(복도식)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 20.1km
- 강남역까지 소요시간: 78분(두 가지 루트 존재, 버스타고 부천역 가기 or 바로 소새울역에서 타기)
- 시청역까지 소요시간: 60분
- 여의도역까지 소요시간: 60분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 23분 / 73분 → 차량 구입 필요 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 서울 남부교도소가 3km 밖이긴 한데, 교도소가 정확히 어디서부터 어디까지인지 모르겠어서 애매하다. 3km 밖에 있긴 한 것 같지만, 동심원 둘레에 거의 닿을랑 말랑
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 79.4%
- 학원가 유무 17개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3억~3억 2000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3억 260(26.10) / 최근 직전 거래 2억 9900
4)가치평가 및 결론
단지가 크고 지하철역 가까워 좋을 거라 예상하고 진행한 첫 가치평가. 생각보다 교통이 별로라 의외다. 강남 직선거리는 길지 않으나, 교통편이 서해선 뿐이라 아쉬운 것 같다. 또한 내 출퇴근이 멀어진다는 점이 문제다.
단지 2. 단지명 - 송내동신
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 소사구 송내동(중동역 도보 14분)
- 연식: 85년식
- 세대수: 380세대
- 평형 :25, 30, 35평형 (방3화1) (복도식)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 23.4km
- 강남역까지 소요시간: 70분(1회 환승, 도보 14분 포함)
- 시청역까지 소요시간: 57분
- 여의도역까지 소요시간: 55분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 18분 / 74분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 마트3개, 백화점 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 75.4%
- 학원가 유무 15개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 동향집만 매물이 있음. 다 동향인가?
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3억 700
- 평형 정보: 30평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3억 후반~4억 중반 → 예산에 맞지 않는다.
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3억 500(왜 24평형보다 싼 것? 이상하네)
4) 가치평가 및 결론
가격이 좀 이상하다. 집 방향이 좀 아쉽.. 그리고 35평은 아예 실거래가가 찍히지가 않아있다. 22년 이후로 실거래가 한 건도 없는데, 뭐지? 좀 이상하다. 거래가 활발하지 않은건가? 백화점이 있지만, 내가 고른 아파트는 역 남부쪽이고, 백화점 및 번화가는 역 북부쪽이라.. 3km 내에 있긴 하지만 주변 분위기는 상당히 다를 것으로 예상된다.
단지 3. 단지명 - 부천극동
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 소사구 심곡본동(부천역 도보 13분)
- 연식: 80년식
- 세대수: 495세대
- 평형 :22, 28, 34평형 (방3화1) (계단식)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 21.9km
- 강남역까지 소요시간: 61분(1회 환승, 도보 13분 포함)
- 시청역까지 소요시간: 53분
- 여의도역까지 소요시간: 45분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 21분 / 76분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 마트1개, 백화점 1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 62.9%
- 학원가 유무 X
3) 가격
- 평형 정보: 28평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) 매물 1개 있는 것이 세안고임. 현실 매물 x
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3억 2000
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3억정도(거실 없이 방3화1구조인데, 임장가서 매물을 직접 봐야할 듯 하다.)
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2억 9000
4) 가치평가 및 결론
앞선 두 단지보다 우선 교통이 좋다.2분만 빨랐으면 A니까 나쁘지 않은 B이다. 재개발? 뉴타운? 얘기가 나오는 것 같아 알아볼 필요 있고 내일 부동산 예약해서 임장가 볼 예정이다. 80년도에 지었으나 계단식이라는 점도 좋고 세대수도 나쁘지 않고 교통이 좋다. 집의 평형이 좁아지지만, 땅의 가치가 중요하니 강의에서 배운대로 찾아본 것 같다. 임장 가보면 또 어떤 느낌이 들지 두려우면서도 궁금하다.
단지 4. 단지명 - 성지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 소사구 소사본동(소사역 도보 12분)
- 연식: 88년식
- 세대수: 254세대
- 평형 :22, 23, 27, 29평형 (방3화1) (계단식)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 21.1km
- 강남역까지 소요시간: 62분(1회 환승, 도보 12분 포함)
- 시청역까지 소요시간: 50분
- 여의도역까지 소요시간: 47분 / 한번에 가는 88버스가 있음!(출퇴근 시간엔 어짜피 이용 불가)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 25분 / 69분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 마트2개, 백화점 1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 62.9%
- 학원가 유무 X
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) 1층이나 동향뿐
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2억 7000
- 평형 정보: 27평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3억~3억 2000
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2억 9700
- 평형 정보: 29평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3억 6000
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2억 9900
4) 가치평가 및 결론
지하철역과 제일 가깝고, 서해선이 부천종합운동장까지 연결되기 때문에 나중에 gtxB 갈아타기에도 좋을수도. 또한 부천종합운동장이 gtx b 말고도 삼성까지 연결되는 것도 있으니.. 좋아보임(A인가요?)
88식이라는 점이 아까 80년식보다 맘에들고, 세대수가 적어 조금 걱정. 재건축 이야기는 아직 없는듯하다.
내일 얘도 임장을 가볼 예정이다.
3. 단지 비교표 작성 → 내일 수정 예정
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 : (내일 수정 예정)
나의 생각과 느낀점 :
오늘 단지 4개를 골라서 비교해보았는데 단지3, 4가 제일 마음에 든다.
