월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 은평구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 내 예산(대출포함 16~17억)으로 30평대 서울시내 매수 가능지역은 서대문구가 제일 높게 나왔으나 나와 남편의 직장과 거리가 너무 멀어 세번째로 후보에 둠. 나의 주 관심지역인 동대문구와 남편의 주 관심지역인 은평구를 차례로 후보지역으로 선정함.
첫번째 단지인 래미안크레시티의 경우 30평대의 가격이 올라 18억이상 거래가 되어 나의 예산상 매매가 불가 하여 20평대를 선정하여 비교 함.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 래미안크레시티
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 동대문구 사가정로 65
- 연식: 2014.10.23
- 세대수: 2,397세대
- 평형 :25평(계단식/방3/화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 9.27km
- 강남역까지 소요시간: 36분(지하철환승)
- 시청역까지 소요시간: 31분
- 여의도역까지 소요시간: 49분(지하철환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 18분(버스), 남편 57분(버스환승) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:중랑물재생센터가 2.5~3km정도 직선거리에 있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점, 롯데마트, 서울성심병원, 경희대학교병원, 배봉산근린공원- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 동대문중63.8%
- 학원가 유무 : 답십리동 36개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 16억 5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 16억 4천500(26.8.29)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(동대문구 용두동)까지 18분, 배우자 직장(강북구 수유동)까지 57분.
나, 대학다니는 아이들 모두 갈아타기 없이 1시간이내 출근/등교 가능
남편은 1시간 소요(환승)
- 학군: 단지바로 앞에 동대문 중학교(63.8%) 전농초등학교가 있다. 걸어서 10분 정도?. 중학교는 차도를 안 건너도 되지만 초등학교는 차도를 건너야 한다. 근처에 학원가는 딱히 없다. 전농사거리(답십리동36개 포함)로 가야 보습학원이 있다. 걸어서 20분 정도 ? . 걸어서 30분이내에 초중등 학원은 있지만 고등학생이 다닐만한 학원은 마땅히 없다. 장안동까지 가야 한다.
- 환경: 중랑물재생센터 있으나 거리상 큰 의미 없고, 3km 안에 롯대백화점, 롯데마트, 종합병원2개 있어 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 10년이 넘은 단지 이지만 환경이 매우 깨끗하다. 서울 대표 도서관도 올해나 27년도에는 착공이 될 예정이라 앞으로 더 환경이 좋아질 것 같다. 전세난 속에 매매가가 상승하여 30평대를 살 수 없는 것이 매우 아쉽다.
단지 2. 래미안아름숲
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동대문구 전농로16길51
- 연식: 2012.7.26(15년차)
- 세대수: 987세대
- 평형 : 33평(계단식/방3/화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 9.8km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 10분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 38분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 52분(1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 23분, 남편 1시간 10분(버스 환승) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:중랑물재생센터가 2.5~3km정도 직선거리에 있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점, 롯데마트, 서울성심병원, 경희대학교병원, 배봉산근린공원3.학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:전농중 80.5%, 전일중78.2%
- 학원가 유무 : 33개(전농동8개, 답십리동18개, 장안동7개)
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 16억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14억1,500만원(26.7.24)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(동대문구 용두동)까지 23분, 배우자 직장(강북구 수유동)까지까1시간 10분
나는 편한 거리이나 남편과 아이들은 1번 갈아타야 출근/등교가능. 약 1시간 10분정도 소요
- 학군: 단지바로 앞에 전농중학교(80.5%), 전일중학교(78.2%), 전동초등학교가 있다. 걸어서7분 정도. 차도를 건너지 않아도 된다.
근처에 학원가는 딱히 없다. 전농사거리(답십리동33개 포함)로 가야 보습학원이 있다. 배봉사거리도 학원이 있지만 경사가 있어서 걸어서 다니기는 좀 힘들듯. 걸어서 30분이내에 초중등 학원은 있지만 고등학생이 다닐만한 학원은 마땅히 없다. 크레시티와 마찬가지로 장안동까지 가야 한다.
- 환경: 중랑물재생센터 있으나 거리상 큰 의미 없고, 3km 안에 롯대백화점, 롯데마트, 종합병원2개 있어 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 10년이 넘은 단지 이지만 환경이 매우 깨끗하다. 배봉산 옆에 있어 산책로를 이용하기 좋다 . 단지 주위에는 주택과 빌라가 많다. 최근 주위 주택소유주들이 조합을 설립하여 재개발 한다고 현수막이 걸려있기는 하다. 나홀로 단지 느낌이 있고, 길건너에는 전농sk아파트가 있다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 연식은 큰 차이가 안나지만 교통에서 가격의 차이가 발생했다. 크레시티는 강남까지 30분 정도 더 빨리 갈 수 있는 대신 아름숲의 같은 평형으로 비교했을때 가격이 2억정도 더 비싸다. 청량리역의 이점을 바로 누릴 수 있는 단지이다. 서울대표도서관이 들어설 예정이기도 하다.
아름숲은 배봉산아래 위치해 숲세권의 이익을 누릴 수 있는 장점이 있다. 배봉숲속도서관이 있기는 하지만 공간이 큰 편은 아니다.
교통면에서 크레시티보다 시간이 더 걸리고 환승해야 하는 문제점이 있지만 장기적으로 면목선이 들어 온다고 하니 어떤것이 좋을지 판단이 서질 않는다.
나의 생각과 느낀점 : 2년 전부터 크레시티로 이사 가고 싶어 보고 있었는데 집값상승으로 30평대는 이제 18~19억 정도 거래가 되고 있다.
너무 비싸다.ㅠㅠㅠㅠㅠ
크레시티 25평과 아름숲 33평을 비교했을때 교직환학 관점과 땅의 가치를 보라는 유디님의 말씀을 생각하면 크레시티 25평이 더 나은 선택인것 같다.
다음번에는 남편이 보고싶어 하는 은평구에서 2개단지를 비교해보고 더 나은 선택을 해야 할 것 같다.
