월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용산구 |
두 번째 후보 지역 | 송파구 |
세 번째 후보 지역 | 성동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 성동구를 우선순위로 생각하고 있었는데, 의외로 3번째 후보지역이여서 놀랐다. 일단 용산구부터 알아봐야겠다는 생각이 들었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 효창파크푸르지오
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 용산구 효창동 274
- 연식: 2010(17년차)
- 세대수: 307세대
- 평형 : 23평(계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A등급
- 강남역까지 직선거리 7.7km
- 강남역까지 소요시간: 40분
- 시청역까지 소요시간: 33분
- 여의도역까지 소요시간: 18분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 34분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1(현대백화점 신촌점), 대형마트 4(이마트 마포점, 이마트 용산점, 롯데마트 제타플렉스 서울역점, 이마트 신촌점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 선린중 70%
- 학원가 유무 : 효창동 학원 7개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 18.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08)18.5억(16층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 내 직장까지 34분. 지금보다 출퇴근 시간이 길어지고 한번 갈아타야해서 조금 불편할 것 같다.
- 학군: 선린중(70%)까지 걸어서 20분이다. 근처에 학원가는 딱히 없다. (단 7개) 학업성취도가 많이 아쉬움
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 1개(거의 끝자락)이 있고, 이마트 등 대형마트가 4개가 있어 생활하기에는 좋을 것 같다. 3km보다 약간 초과하나 여의도 더현대도 갈 수 있다.
- 종합 및 느낀점: 지금보다 출퇴근할 때 1회 갈아타야 하고 시간이 길어지는게 약간 신경 쓰임. 그래도 호가 18.5억이면 예산 안에 들어오고, 단지 규모가 크진 않음(300세대 갓넘음), 그러나 지하철 역이 가깝고, 인근 효창공원 접근성이 좋다는 것은 장점. 최근 실거래가(18.5억)와 동일하게 호가가 나와 있어서, 지금 가격이 괜찮은 건지 더 알아봐야겠다.
단지 2. 도원삼성래미안
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 용산구 도원동 23
- 연식: 2001년(26년차)
- 세대수: 1,458세대
- 평형 : 32평(계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
- 강남역까지 직선거리 : 7.8km
- 강남역까지 소요시간: 45분
- 시청역까지 소요시간: 31분
- 여의도역까지 소요시간: 24분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 38분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2(더현대, 현대백화점 신촌점), 대형마트 4(이마트 마포점, 이마트 용산점, 롯데마트 제타플렉스 서울역점, 이마트 신촌점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : A
- 중학교 학업성취도: 성심여중 90%
- 학원가 유무 : 도원동 학원 0개
3) 가격
- 평형 정보: 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 18.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.07)18.35억(13층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 내 직장까지 38분. 지금보다 출퇴근 시간이 길어지고 공덕역까지 가는데 많이 걸어야 해서(약 20분) 불편할 것 같다. 시간을 5분 단축할려면 2번 갈아타야 함
- 학군: 성심여중(90%)까지 걸어서 9분이다. 근처에 학원가는 아예 없다.(효창동 또는 산천동으로 이용해야함). 학원가가 없는데 학업성취도가 높은게 신기하함
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 2개 있고, 이마트 등 대형마트가 4개가 있어 생활하기에는 좋을 것 같다.
- 종합 및 느낀점: 지금보다 출퇴근할 때 20분 도보로 역을 가던지 또는 2회 갈아타야 해서 시간이 길어지는게 약간 신경 쓰임. 호가 18.9억이면 예산 안에 저스트하게 들어오고, 단지 규모가 크단 것도 장점임(1458세대 대형단지임) 리모델링 사업 이야기도 있어, 현재 호가에 반영되어 있는지 확인해봐야하며 사업단계가 어느정도인지 알아봐야함. 언덕지형이라는 이야기도 있어 실제 가봐야할 것 같음. 용산구와 마포구의 경계에 있어 주변에 아파트 단지가 형성되어 있는 것은 장점이나, 용산의 끝자락 같은 느낌이 들긴 함. 일부 세대 한강 조망권 형성
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 교통환경이 거의 유사하다.
단, 역까지의 접근성이 좋으며 강남까지 약 5분 더 빨리 갈 수 있는 효창 파크 푸르지오의 경우가 도원삼성보다 높은 가격대로 형성되어 있음을 알 수 있다.(효창파크 20평형 = 도원삼성 30평형)
환경의 차이가 있으나 백화점의 경우, 3KM 반경에 걸리나 안걸리나의 차이라 등급은 달라도 접근성 자체는 매우 유사하다고 볼 수 있을 것 같다.
그리고 학군의 경우도 선린중의 학업 성취도는 더 낮고, 성심여중의 학업성취도는 높으나 두 지역 모두 학원가가 매우 부족한 현황이다. 그리고 성심여중에 갈 수 없는 남자 자녀를 둔 가정의 경우 선린중을 고려해야 한다면 사실상 학군도 유사하다고 볼 수 있다.
좀더 넓은 평수를 따지자면 도원 삼성이 적합하고, 살면서 편리성을 따지자면 효창 파크가 적합할 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
용산구라고 해서 조금 기대 했는데, 분석하는 과정에서 다소 아쉬운 부분이 많이 보였다.
특히 두 단지 모두 약간 언덕이라는 이야기가 거론되고 있어 이점은 직접 임장에서 확인 해야할 것 같다.
또 두 단지 모두 용산구라고 하더라도 용산의 변두리 (오히려 마포 생활권에 좀더 가까움)이라는 점은 매우 아쉽다. 직접 임장을 가서 두 단지에서 역까지 걸어보고, 내가 매일 다닐 출퇴근길을 확인해봐야겠다.
!!!궁금한 점!!!
[대출]
1) 강의에서 신용대출을 받을 수 있다고 하셨는데, 이전 질의응답에서 마통은 DSR에 같이 포함된다고 들었습니다. 그래서 대부분 마통을 청산한 뒤 주담대를 받는다고 했는데요. 주담대를 받을 때 신용대출도 같이 받을 수 있나요? 신용대출도 DSR에 포함되는 건 아닌가요?
2) 대출을 3번 정도 확인하라고 하셨는데, 대출이 얼마나 나오는지는 그냥 은행에 가서 물어보면 되나요?
[교통]
1) 용산구는 지나가는 역 중에 주요 라인이 없어서 단지를 고를 때 고민이 됐습니다. 2, 9, 3, 7, 신분당 같은 주요 라인에 해당하지 않는 노선만 있는 경우에는 무엇을 우선순위로 잡아야 하나요?
[단지 선정]
1) 주상복합도 비교평가 대상에 포함해야 하나요?
2) 아파트는 있는데 매물이 없는 단지도 포함해야 하나요? 포함한다면 매물이 나올 때까지 계속 모니터링해야 하나요?
[학군]
1) 배정 중학교가 여중이나 남중인 경우, 그 성별이 아닌 학생이 다니게 될 남녀공학 중학교의 학업성취도까지 같이 봐야 하나요? 예를 들어 단지에서 가장 가까운 여중이 학업성취도가 높지만, 남학생이 갈 수 있는 남녀공학(2번째로 가까운 중학교)는 학업성취도가 낮을 시 어떤 것을 기준으로 삼아야 할까요?
[환경]
1) 빗물펌프장도 유해시설로 보나요?
