월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 구리시 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 중랑구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
강남과의 접근성과 선호하는 노선을 종합하여 단지 및 지역 선정,
생각해보지 않은 구리시가 내 조건에 맞는 곳 중 가장 우선순위로 선정돼서 놀랐고, 확실히 객관적으로 볼 수 있는 기준이 생겨서 앞으로 단지 비교 시 많이 활용할 수 있을 것 같습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 인창 LIG 건영
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 구리시 인창동
- 연식: 94년 7월(33년차)
- 세대수: 573세대
- 평형 : 31평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 15.96KM
- 강남역까지 소요시간: 44분
- 시청역까지 소요시간: 54분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 2분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 45분 - 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 하수처리시설 1개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 동구중 82.1%
- 학원가 유무: 53개
3) 가격
- 평형 정보: 31평(공급 102)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억 9700만원
4)가치평가 및 결론
- 시청이나 여의도와는 멀지만 강남역까지는 접근성이 좋은 위치.
- 유해시설로 하수처리시설이 하나 있지만, 반경 3KM 끝부분에 위치해서 비교적 미치는 영향이 적음.
단지 2. 단지명 인창 1단지 주공
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 구리시 인창동
- 연식: 96.09(31년차)
- 세대수: 1,344세대
- 평형 : 26평(87.92)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 16.03KM
- 강남역까지 소요시간: 40분
- 시청역까지 소요시간: 47분
- 여의도역까지 소요시간: 58분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 40분-1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 하수처리시설 1개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 인창중 77.9%
- 학원가 유무: 53개
3) 가격
- 평형 정보: 26평(87.92)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.3억
4) 가치평가 및 결론
단지 내 동에 따라 8호선 동구릉역과 구리역 중 인접한 역 달라짐.
강남역까지 가깝고, 시청역도 구리역 이용하면 비교적 가까운편.
- 유해시설로 하수처리시설이 하나 있지만, 반경 3KM 끝부분에 위치해서 비교적 미치는 영향이 적음.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
조건으로 봤을 때는 유사하지만, 개인적으로는 건영아파트가 더 우위에 있다고 생각함.
인창 1단지는 세대수가 많아 환금성 측면에서 더 메리트가 있지만,
건영아파트는 계단식이며, 평수도 약 5평 정도 더 크고, 중학교 학업성취도도 약간 더 높습니다.
또한 현재 호가와 실거래가는 인창 1단지가 더 높지만, 전고점은 건영이 1억 가량 더 높아서 상승 여력 부분에서 더 매력적인 단지라고 생각됩니다.
나의 생각과 느낀점 :
서울 전역과 경기도 일부까지 후보에 포함하니 단지가 너무 많아서 처음엔 막막했지만 가장 중요한 교통을 기준으로 비교하니, 생각보다 빠르게 리스트업 할 수 있었습니다. 정확한 기준이 있으니까 해당 지역에 대해 아무것도 모르는 상태에서도 비교평가가 가능해서 앞으로 단지를 조사할 때 많이 활용할 수 있는 팁이라고 생각합니다.
어느정도 지역을 추리고 나서는 사실 아주 가까운 단지들을 비교평가 해야 해서 우열을 가리기 힘든데
단지별 중학교 배정, 계단식/복도식 등 세부적인 것들까지 비교해보고 나니 ‘너무 비슷한데’에서 ‘A가 낫다’라고 확실하게 말할 수 있었습니다. 이 부분은 다음 매물임장 관련된 3주차 강의에서 더 자세한 내용을 확인할 수 있을 것 같아 기대됩니다.
