안녕하세요
올바른 원칙과 기준을 지키는 투자자, 따간입니다.
오늘은 1호기를 매도한 이후 있었던 부동산 양도소득세 셀프 신고에 대해 이야기해보고자 합니다.
그동안 매수 및 보유에 대해서만 집중했었는데
의외로 갑자기 매도를 하게 되자 셀프신고 과정에서 좀 당황했던 부분들이 있었는데요
오늘은 제가 각 주요단계마다 사진을 캡쳐해서
친절하고 유익한 나눔글을 써 보도록 하겠습니다 ㅋㅋㅋ그럼 바로 레츠기릿!!
1.양도소득세, 한 판정리!
투자물건 매도 후엔 기쁨에 젖어 중요한걸 놓치면 안됩니다.
바로 양도소득세 신고인데요
특히 수익일때 뿐만 아니라 양도차익이 없어도 이를 반드시 신고해야한다는 점이 가장 중요합니다.
📚양도소득세란?
- 부동산, 주식, 파생상품 등을 양도함으로써 발생하는 이익에 부과하는 세금.
📚양도소득세를 안 내는 경우는?
1세대 1주택 조건 충족시
1) 2년이상 보유 2)취득당시 조정대상지역인 경우 2년이상 거주 필수 3)양도가액 12억 이하
양도차익이 없는 경우
양도차익에 대해 부과하는 세금. 따라서 이익이 없다면 양도세도 없다.
📚 양도소득세 신고대상
양도차익과 관계없이 부동산(주택)을 매도한 모든 사람들은 국세청에 양도소득세 신고를 할 의무가 있음.
- 손실을 보고 팔아도 (양도차손)
- 이익을 보고 팔아도 (양도차익)
- 1세대 1주택 비과세혜택 대상이어도
상관없이 모두 신고대상
이 부분이 중요합니다. 내가 이익이 전혀 없이 오히려 0원이거나 손해를 보았다 할지라도
양도소득세 신고는 의무입니다.
📚 신고 기한
- 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내 주소지 관할세무서에 신고해야 함.
📚 미신고시 불이익
- 일반적으로 납부해야 할 세액의 20%가 부과 (무신고 가산세)
- 이중계약서 작성 등 부정한 방법으로 무신고한 경우 →납부세액의 40% 부과 (부정 무신고 가산세)
- 납부지연 가산세: 세금을 내지 않은 기간에 대해 하루당 0.022%(연 8.03%) 이자가 매일 복리로 누적됨.
신고 방법으로는 구체적으로는 홈텍스, 손택스, 세무서 방문인데 개인적으로는 홈텍스를 추천해드리고 싶습니다
2. 홈택스에서 직접 양도소득세 신고하기
1단계. 신고 전 준비물은 다음과 같습니다
- 매수·매도 계약서
- 등기부등본
취득세 및 중개보수 등 필요경비 증빙자료
(평소 잘 모아두어야한다는 점 명심)
대부분 부사님들이 매수, 매도시 현금영수증을 잘 발행해주십니다. 그 현금영수증(그냥 종이에 찍찍 쓴 그 오프라인 영수증 아닙니다. 일시 시간 금액 사업자번호 나온 찐 현금영수증 같은것들 잘 모아두시기!!)
2단계. 홈택스 신고 시작하기
여기서부턴 구체적으로 사진을 보면서 설명드리고
제가 막혀서 어려웠던 부분도 상세히 말씀드릴게요 바로 레츠기릿
홈텍스에 접속하면 다음과 같이 화면이 뜹니다.
바로 순서대로 클릭-클릭하면서 따라오시면 금방 끝날거에요 ㅎㅎㅎ
[세금신고] - [양도소득세 신고] - [양도소득세 신고하기]
[정기신고]
: 정상적으로 기한내에 최.초. 신고하는 절대다수의 유형. 우리같은 투자자들 포함.
📚 일반신고 / 간편신고 구분? ★
- 일반신고: 1년안에 2채, 3채씩 매도하는 경우 or 감면, 공제적용 등 복잡한 매도의 경우
- 간편신고: 1채만 매도할 경우 (이게 더 쉽다고 합니다.. 여러분은 쉽게 하세요 ㅎㅎ)
기본 인적사항이므로 쭉 편하게 입력하시면 됩니다.
이 부분에서는 ‘매매계약서’를 참고해서 매수인의 인적사항을 입력하게 되면
성명이 자동으로 들어가면서 입력이 완료됩니다.
기본 사항들을 입력하게 되면 아래에 내 투자단지(매도단지) 가 뜨게 되며
올바른 주소를 선택해서 ‘완료하기’를 누르면 되겠습니다.
여기서부터가 조금 복잡해지는데요!!
‘매매계약서’ 와 ‘등기사항전부증명서’ 두 개를 번갈아보면서 상단 및 중단에 있는 내역들을 찾아 입력하시면 됩니다.
제가 헷갈리고 어려웠던 부분을 노란색으로 정리해두었는데 보시면서 하나하나 따라하시면 금방 하실거에요!
📚 필요경비 인정범위
- 뜻: 자산을 취득하고 양도하는 과정에서 실제로 지출한 비용 중 ‘세법이 인정하는 것’
다음과 같은 두 조건을 갖추어야 인정된다.
1번. 자산의 취득, 가치증가, 양도와 직접 관련된 비용일 것.
2번. 세금계산서, 현금영수증같은 적격증빙, 또는 계좌이체 등 금융거래내역으로 지출이 확인되는 것.
📚 취득가액에 포함되는 부대비용
취득세, 법무사비용, 매수 중개수수료는 따로 떨어진 항목이 아니라 매입가격에 더해져서 ‘취득가액’을 이루는 비용
- 취득세
- 법무사 비용(등기 대행 비용 포함)
- 중개수수료(매수 시 지급한 경우)
📌 매수하고 등기 나온 그날 바로 정리해두세요!! (잔금일 현금영수증 받아두기 / 등기나오면 법무사사무소에서 온 법무사비용 현금영수증 체크)
따간's 꿀팁: 관련 서류, 현금영수증 서류들을 스캔으로 떠서 노션or구글드라이브or에버노트에 올려두시면 진짜 댕 편합니다!!! ★
📚 자본적 지출
자산의 가치를 실제로 높이거나 쓸 수 있는 기간(내용연수)를 늘리기 위해 쓴 수선비
- 확장, 증축, 증설공사(ex) 발코니 확장, 방 확장 등)
- 엘리베이터, 냉난방장치 설치 등 시설 설치
- 샷시(창호), 보일러, 난방시설 교체 등 주거편의를 위한 내부시설 개량(단순 부품수리, 부분수리 제외)
- 홈오토, 디지털도어락 설치비
- 재건축부담금, 개발부담금
- 재해 등으로 훼손된 건물 복구비 또는 철거비
- 중개수수료(매도시)
📚 인정되지 않는 항목들
- 수익적 지출: 도배, 장판, 마루교체, 싱크대 및 타일 단순교체 등 원상회복 및 단순 수리비
- 본인 이사비, 주택담보대출 이자, 재산세 빛 종부세 등 보유세
- 적격증빙(세금계산서or현금영수증) 이나 금융거래 내역이 없으면 인정안됨.
이렇게 필요경비를 입력하게 되면 슈슈슈슉 들어갑니다.
만약 시에 설치or홈오토 or 디지털도어락이라던지 보일러 교체라던지 비용이 더 있다면
하단에 ‘상세 입력/수정’ 버튼 보이시죠??
저걸 클릭하셔서 추가로 입력해주시면 되겠습니다 ^^
이제 거의 끝났습니다!! 후아
양도소득세가 0원이네요 ㅋㅋ 이게 웃어야할지 울어야할지!!!!
양도세 낼 금액이 크면 클수록 수익도 크다는건데 !!! 많이 버시고 다들 많이 내세요
짜잔~ 양도세 셀프신고는 이렇게 끝이 납니다.
생각보다 과정이 길고 복잡하지만 크게 어렵지 않습니다.
순서대로 하나씩 보시면서 따라한다면 10분내외로 마무리가능한 과정입니다.
아무쪼록 처음 하시는 분들은 도움이 되셨으면 합니다 ^^
