부부간의 차용증 작성 문의

아치도님 안녕하세요. 2번째 내집마련 고려하고 계신 것 같은데 차용금액에 대한 이자를 어떻게 줄여볼 수 있을지 고민하고 계신 거 같아요. 사실 금액이 크지 않으면 무이자로 차용하고, 갚을 수 있는 금액이 있을 때 상환하겠다고 하면서 10년 정도로 기한도 넉넉하게 하시면 될 것 같은데요. 우려되는 부분이 토허제 지역 주택매수를 하시기도 하고 금액도 3억이 넘어가는 큰 돈이라 자칫 잘못하면 이자를 줄이려다가 증여세를 내야할 수도 있고, 자금조달계획서를 제출할 때도 리스크가 발생할 수 있을 것으로 생각됩니다. 네이버엑스퍼트를 이용하여 자세한 상황을 전문 세무사에게 직접 상담 받으시는 게 나으실 것 같아요. 저도 고민되는 부분 있어서 활용해봤는데 가격도 부담스럽지 않고 괜찮았거든요. 두번째 내집마련도 끝까지 파이팅입니다!

안녕하세요 아치도님!! 1호기를 아치도님 남편 멱의로 토허제 지역 내에서 매수 하셨고, 전세 증액분과 신용대출을 아내분께 차용하려고 하시는군요~! 저도 추후에 차용을 해줄 수도 있는 비슷한 상황이라 네이버엑스퍼트를 사용해보고 알게된 점을 공유드리고자 합니다. 증여세를 회피하려면 반드시 차용증을 작성하셔야 합니다. 차용증은 돈을 빌려준 날에 작성하고, 온라인 우체국 사이트에서 차용증을 내용증명으로 보내 놓습니다(pdf 파일로 1400원) 내용증명 자체는 법적 강제력은 없지만 채권자가 상환을 요구했다는 사실을 공식 기록으로 남기는 증거로 활용됩니다. 차용증의 목적은 원금과 이자를 매 달 상대방에게 주거나 받고 있는지가 중요하기 때문에 이 때 이체 내역 메세지에는 예를 들어 '1월 차용 원금 및 이자 상환' 같이 포함하여 보냅니다. 증여세 면세 기준은 적정이자와 실제 지급 이자의 차액이 연간 1천만원 미만이면 증여세 과세가 되지 않습니다. 계산 식은 : 차용 원금 * (4.6% - A) = 1천만원 여기서 A가 해당 이자율, 4.6%는 세법상 적정 이자율입니다. 이를 역산하면 2억1739만원까지는 무이자 대출이 가능하다는 뜻입니다(2.1739억 * 4.6% = 9,999,994만원) 위 식대로 계산시 아치도님께서 약 3.3억 차용시 원금 제외 상대방에게 받아야 할 이자율은 1.6%입니다(3.3억 * (4.6% - 1.6%) = 9900만원) 하지만 27년 상반기에는 2억을 차용해주시기 때문에 무이자로 가능하시며, 28년 상반기엔 남은 원금 + 1.3억을 기준으로 같은 방법으로 이자율을 적용 후 차용증을 작성하시면 됩니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 그럼 2호기 화이팅입니다!!

안녕하세요~아치도님! 혼인신고 미완료상태에서의 금전 거래와 ‘증여세 없이 차용 이자를 최소화하는 방법’에 대하서 궁금하시군요^^ 1. 가장 중요한 전제: 혼인신고 여부 (법적 관계) 질문 내용에 '혼인신고 : X'라고 명시되어 있습니다. 세법상 부부(배우자)는 10년간 6억 원까지 증여세 공제를 받을 수 있지만, 혼인신고를 하지 않은 사실혼 관계는 세법상 '타인'으로 분류됩니다. 따라서 배우자 증여재산공제(6억 원)를 적용받을 수 없으며, 일반 타인 간 거래로 취급되어 차용증 작성 및 이자 지급 요건을 더욱 엄격하게 갖추어야 증여 추정을 피할 수 있습니다. 2. 이자 비용 최소화 방법 (적정 이자율 및 연 1,000만 원 비과세 규정) 세법(상속세 및 증여세법)상 특수관계인 간 금전 대여의 법정 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 단, 법정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연간 1,000만 원 미만인 경우에는 증여세를 과세하지 않는 예외 조항이 있습니다. 증여세 미과세 요건: (대여원금 × 4.6%) - 실제 지급 이자 < 1,000만 원 이 기준을 차용 시기별 대여 금액에 대입하면 다음과 같습니다. ■ 1차 대여 시기 (2억 원 차용 시) 법정 이자 (연 4.6%): 2억 원X4.6% = 920만 원 연간 법정 이자 총액 자체가 1,000만 원 미만(920만 원)이므로, 세법상 무이자(0%)로 차용해도 증여세가 발생하지 않습니다. 단, 과세관청(국세청) 및 자금조달계획서 검증 시 '완전 무이자'는 원금 증여로 의심받기 쉬우므로, 최소한의 상징적 이자(예: 1~2%)를 책정하거나 명확한 원금 분할 상환 계획을 증빙하는 것이 안전합니다. ■ 2차 대여 시기 (총 3.3억 원 누적 차용 시) 법정 이자 (연 4.6%): 3.3억 원X 4.6% = 1,518만 원 법정 이자와의 차액이 1,000만 원 미만이 되려면, 실제 지급 이자가 연간 최소 518만 원 초과(약 519만 원 이상)여야 합니다. 따라서 3.3억 원 전체에 대한 최소 이율은 약 1.58% 이상으로 설정하시면 이자 차액에 대한 증여세가 발생하지 않습니다. 예를 들면, 연 1.6%~2.0% 수준으로 이자율을 약정하고 매월/매년 이체 내역을 남기면 이자 비용을 최소화할 수 있습니다. 3. 차용증 작성 및 실행 시 필수 주의사항 ■ 차용증 공증 또는 내용증명 필수 매수 시점(또는 자금 이체 시점) 이전에 작성된 서류임을 입증하기 위해 우체국 내용증명이나 확정일자/공증을 받아두어야 사후 소급 작성을 의심받지 않습니다. ■ 실제 계좌 이체 내역 관리 차용증에 명시한 이자 지급일과 상환일에 맞춰 아내 명의 계좌에서 남편 계좌로 실제 이체한 내역(기록)을 반드시 남겨야 합니다. ■ 아내의 원리금 상환 능력(소득) 아내 명의의 공식 소득으로 은행 대출 원리금과 남편에게 지급할 이자(및 원금 상환액)를 감당할 수 있는지 국세청이 자금출처조사를 통해 검증하므로, 소득 대비 상환 계획이 현실적이어야 합니다. ■ 남편의 이자소득세 신고 의무 남편이 이자를 수령할 경우 이는 '비영업대금의 이익'에 해당하여 27.5%(지방소득세 포함)의 원천징수/이자소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. (이자가 소액인 경우 실무상 누락하는 경우가 많으나 원칙적인 과세 규정입니다.) 결론적으로는!! 굳이 4.6% 전액을 줄 필요는 없으며, 연 1,000만 원 한도 룰을 활용해 1차 2억 원 차용 시에는 1%대 내외, 3.3억 원으로 늘어난 후에는 최소 연 1.6% 이상(안전하게 2% 수준)으로 약정하시면 이자 부담을 대폭 낮추면서 증여세 리스크를 피할 수 있습니다. 토지거래허가구역은 자금조달계획서 및 입증 서류 제출이 매우 까다로우므로, 계약 전 세무 전문가와 세부 상환 스케줄표를 검토받고 진행하시는 것을 권장합니다. 감사합니다:)