내 예산으로 가능한 최선의 내집찾기 첫단계!

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

강의 기준에 맞춰, 평형을 선택하고, 내 예산 이하 금액 중 평균 매매가가 높은 지역을 우선순위로 두어 선정하였다.

나에게 처해진 상황이 우선시 되다 보니 교육 내용의 기준을 잃고 내 회사와 가까우면서 홀로 아기를 키우기 좋은 곳 내가 편리한 목적으로 지역을 선정하게 되어 방황을 많이 하였다.

배운대로 하면 되는데, 결과로 나온 지역에서 거주하는 걸 상상해보니 받아들이기가 쉽지 않아 혼란스러웠다.

강의 기준과 내 현실의 괴리감에서 중심을 잡기 위해 프메퍼 튜터님과 다꼼이 조장님께 질문을 드렸고, 다시 기준을 잡고 교육 내용 대로 살펴볼 수 있었다.

강의만 들었다면 강의 듣기 전과 다를 것 없이 내 기준에서 살고 싶은 지역을 선택할 뻔 했는데, 프리미엄 강의를 통해 만난 프메퍼 튜터님과 다꼼이 조장님 덕분에 중심을 잃지 않고 나아갈 수 있었다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 중랑구 묵동 신내4단지

1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 중랑구 묵동
• 연식: 1996년식
• 세대수: 1,070세대(총12개동)
• 평형 :24평형(복도식/방2화1)

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성): A
   - 강남역까지 직선거리: 14km
   - 강남역까지 소요시간: 56분(환승2회)
   - 시청역까지 소요시간: 49분(환승1회)
   - 여의도역까지 소요시간: 57분(환승1회)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 25분(환승2회)

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무): B-
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 재활용센터(용마산로136길 205)
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점x, 대형마트6개(코스트코, 트레이더스, 스타필드마켓)

   <유해시설>

   

   <백화점/대형마트>

   

   

    

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
   - 중학교 학업성취도: 원묵중학교 86.3%(중랑구 내 1위)
   - 학원가 유무: 묵동 학원 12개

   <학업성취도>

   

   <학원가>

   

   
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : (1층)6.5억 (9층)7.6억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09)7.05억

4)가치평가 및 결론
 

1. 교통(A): 주요 업무지구 세곳 모두 1시간 이내로 출퇴근이 가능한 거리이며, 6호선 봉화산역까지 도보 11분, 태릉입구역(6,7호선)의 경우 도보17분으로 이용 가능하다.

회사까지 환승2회, 지하철 1시간 25분 소요, 자차 이용 시 (평일오전7시기준)1시간 26분시간 소요되어, 아기 키우면서 출퇴근은 힘들 것 같다.

2. 환경(B-): 유해시설이 있지만 임장 시 영향이 있을지 확인해 봐야할 것 같다. 

3km이내에 백화점은 없지만 5km반경 내에 구리/청량리 백화점이 위치해 있으며, 구리 백화점의 경우 자차로 17분 정도 소요되어 편리하게 이용할 수 있는 범위에 있다고 판단된다. 코스트코, 트레이더스, 스타필드마켓 모두 있어 상권은 충분할 것으로 생각된다.

3. 학군(B): 학업성취도 수준이 높은 편은 아니지만 중랑구 내에서 학업성취도가 1위이며, 단지 내에 원묵초, 원묵중학교를 품고 있어 거주에 대한 선호도가 있을 것 같다.

다만, 중랑구 내 학원가는 매우 부실하며, 옆 신내동이 그나마 학원가가 활성화 되어있는데 신내동의 학원가는 총 51개로 망우역 앞에 위치해있지만, 옆에 노원 지역을 이용할 것으로 판단된다.

4. 종합 및 느낀점: 
 인근에 대형 세대수 신내단지가 옆 묵동까지 이어져 있다.

아파트가 모여있어 사람들의 선호도가 반영될 것 같다.

대형 마트들이 있어 환경에 대한 선호도는 있을 것이라 판다 되며, 중랑구 1위인 원묵중이 학업성취도율이 86%인거 보면 공부에 열정이 있는 지역은 아닌 것 같다. 또한 중랑구 내 학원가는 아쉽지만 옆에 학원가가 활성화된 노원이 있어 노원 지역을 이용할 것으로 사료된다.

단지 2. 중랑구 신내동 신내9단지
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 중랑구 신내동
• 연식: 1996년식
• 세대수: 1,650세대
• 평형 : 21평형(21B평계단식,21A복도식/방2화1)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성): A
   - 강남역까지 직선거리: 13.97km
   - 강남역까지 소요시간: 59분(환승2회)
   - 시청역까지 소요시간: 56분(환승1회)
   - 여의도역까지 소요시간: 1시간 3분(환승1회)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 29분(역까지 도보 도보15분,환승2회/자차 1시간 19분)

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무): B-
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 재활용센터(용마산로136길 205)
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점x, 대형마트4개(코스트코)

   <유해시설>

   

   <백화점/대형마트>

   

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가): C
   - 중학교 학업성취도: 신현중학교 72%(중랑구 내 5위)
   - 학원가 유무: 신내동 학원가 51개

   <학업성취도>

   

   <학원가>

   

    

3) 가격

• 평형 정보: 21평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.7억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08)6.2억

4) 가치평가 및 결론
 1. 교통(A): 강남, 시청역이 1시간 이내로 출퇴근이 가능한 거리라는 장점이 있지만, 회사까지 환승2회,지하철 1시간 29분 소요, 자차 이용 시 (평일오전7시기준)1시간 19분시간 소요되어, 아기 키우면서 출퇴근은 힘들 것 같다.

2. 환경(B-): 유해시설이 있지만 거주지에서 좀 떨어진 곳이라 괜찮을 것 같다. 백화점은 없지만 코스트코가 있으며, 5km반경 내에 구리/청량리백화점이 위치해있다.

구리 롯데백화점의 경우 자차 15분으로 백화점을 이용할 수 있어 아쉬운 부분은 어느 정도 대체가 될 것 같다.

3. 학군(C): 가장 가까운 중학교는 신의중이 도보 16분 정도 소요되며, 학업성취도 수준은 낮지만, 중랑구 중에는 신내동이 학원가가 가장 많이 위치해 있으나 초등학생 이하의 아이들이라면 좋은 조건일 수 있겠지만,

중학교 이상의 학생들에겐 노원이 활용될 것 같다.

임장 시 학원가의 종류를 확인해 보면 좋을 것 같다.

4. 종합 및 느낀점: 
 인근에 대형 세대수 신내단지가 옆 묵동까지 이어져 있다.

아파트가 모여있어 사람들의 선호도가 반영될 것 같다.

대형마트들이 있어 생활의 불편함은 크게 없을 것이라 생각되지만, 학업성취도율이 c등급으로 낮은 수준이다.

신내4단지와 마찬가지로 옆에 노원 지역을 이용할 것으로 판단된다.

단지 내에 봉화초등학교가 있어 초등학교 아이를 키우는 부모님들의 수요는 있을 것 같지만 봉화산역과 더 가까운 5,6단지내에도 금성초등학교가 있다.

9단지의 경우 타입에 따라 계단식과 복도식으로 형성되어 있는데 네이버부동산 매물의 가격은 계단식이라고 해서 가격이 비싸게 반영되어 나와있는 것으로 보이진 않는다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드 
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기> 

비교평가 결론 : 

 단지비교표와 마찬가지로 신내4단지를 더 선호하는 아파트라고 생각된다.

그 차이점으로는

1. 교통의 경우 태릉입구역 7호선까지 도보 17분 거리로 함께 이용가능하며, 봉화산역의 경우 도보 11분으로 이용이 가능하다. 또한, 업무지구 세 곳을 모두 1시간 이내로 출퇴근이 가능하다. 

2. 배정중학교인 원묵중학교가 학업성취도율이 높은 편은 않지만 중랑구내에서 1위라는 점은 매리트가 있을지도 모르겠다. 다만, 학원가가 없는 부분이 아쉽지만 옆에 학원중심가인 노원을 이용한다면 충분한 이점이 될 것 같다.

3. 9단지와 다르게 반경 3km이내에 트레이더스와 스타필드 마켓이 있어 상권에 대한 선호도가 더 좋을 것이라 생각된다.

나의 생각과 느낀점 :  

1. 원묵중 배정, 생활권의 편리성이 4단지의 가격에 반영된 것이라는 생각이 들었다.

2. 아이를 키우는 것을 생각하면 큰 무리가 없는 지역이라는 생각이 들지만 출퇴근과 독박육아를 하기에는 불가능한 현실이라 판단된다.

3. 전세 레버리지를 활용한다면 수요가 있는 세대가 있을 거란 생각이 든다.

4. 가치평가를 적극적으로 해 앞마당을 넓혀서 아이와 살 수 있는 최선의 조건인 집을 찾도록 해야겠다.