월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 2곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 10.5억 ~ 12억
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
| 구분 | 지역 |
| 첫 번째 후보 지역 | 서울시 강남구 |
| 두 번째 후보 지역 | 서울시 송파구 |
| 세 번째 후보 지역 | 추후 선정 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강 수강 후 나의 예상 매수가를 계산해 보니 약 10.5억 원으로 확인되었다. 처음에는 이 예산으로 서울 내집마련이 쉽지 않을 것이라고 생각했다.
하지만 강의를 통해 예산에 맞는 지역과 단지를 찾아보면서 생각이 달라졌다. 특히 강남3구에서 내집마련을 할 수 있다면, 가족이나 지인의 차용 등 추가 자금 조달 가능성을 고려하여 최대 12억 원까지 예산을 확대하는 것도 검토할 가치가 있다고 판단했다.
물론 무리한 자금 조달은 경계해야 하지만, 우선 내가 감당할 수 있는 예산의 범위 안에서 강남구와 송파구의 10평대 소형 아파트를 중심으로 매수 가능한 단지가 있는지 확인해 보고자 한다.
이번 과제를 통해 막연히 서울은 어렵다고 생각하기보다, 예산 안에서 가능한 선택지를 찾고 단지별 가치를 비교하는 연습을 해보고 싶다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 역삼 IPARK
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 강남구
- 연식: 2006년식 (21년차)
- 세대수: 541세대
- 평형 : 10평형 (복도식으로 알고 있음) / 방1, 화1
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 1.56km
- 강남역까지 소요시간: 도보 30분 / 버스 14분
- 시청역까지 소요시간: 2호선 57분, 수인분당선-2호선 48분
- 여의도역까지 소요시간: 수인분당선 – 9호선 39분
- 나의 직장까지 소요시간: 차로 43분 ~ 1시간, 대중교통 본사까지 25분 + 셔틀 50분
강남 주요 업무지구와의 접근성이 우수하다는 점이 가장 큰 장점이다.
특히 강남권 직장인들의 주거 수요를 기대할 수 있는 입지라고 판단된다.
다만, 나의 실제 출퇴근 시간을 고려하면 대중교통보다는 자차 이용이 현실적이며,
강남에 위치했다는 장점이 개인적인 출퇴근 편의성으로 직접 연결되지 않는다는 점도 고려해야 한다.
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트 1개, 백화점 4개(하우스오브신세계, 캉카스백화점, 현대, 롯데)
강남 생활권에 위치하여 백화점, 병원, 쇼핑시설 등 생활 인프라가 풍부하다.
일상생활의 편리함뿐 아니라 주거지로서의 선호도 측면에서도 강점이 있다고 판단된다.
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 전체적으로 90% 이상
- 학원가 유무 : 대치동 949개
소형 평형이므로 우수한 학군이 실제 매수 수요에 어느정도 반영되는지는 확인이 필요함.
가격
*시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 10(11평)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.8억 ~ 11.8억
è 실제랑 다를 가능성이 높음 / 전임 또는 매임에서 확인 필요
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08) 11.5억
가치평가 및 결론
- 교통: 직장까지는 차로 46~1시간, / 대중교통 본사까지 25분 + 셔틀 50분
- 학군: 중학교 배정중에 대부분 다 상위권
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점과 종합병원 모두 있음
- 종합 및 느낀점:
역삼 아이파크는 강남 업무지구 접근성, 생활 인프라, 학군 등 주요 입지 요소에서 경쟁력이 높은 단지라고 판단된다.
현재 확인한 호가 중 10억 원대 후반의 매물이 실제로 거래 가능한 가격이라면 관심을 가지고 검토할 만하다. 다만, 과거 최고가를 넘어선 가격 수준이므로, 단순히 강남에 위치한다는 이유만으로 저평가되어 있다고 판단하기는 어렵다.
현재 미혼 싱글로서 거주하기에는 충분할 수 있지만, 향후 결혼이나 가족 구성의 변화가 발생하면 장기간 거주하기 어려울 가능성이 높다. 결국 이 단지를 선택하기 위해서는 실거주 만족도뿐 아니라 향후 매도 가능성과 소형 평형에 대한 수요를 함께 판단해야 할 것 같다.
단지 2. 현대리버빌1지구
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 송파구 풍납동
- 연식: 1999년식
- 세대수: 557세대
- 평형 : 17평 (방2/화1) 복도식
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.55KM
- 강남역까지 소요시간: 36분 (8호선 - 2호선 / 버스 - 2호선)
- 시청역까지 소요시간: 50분 (버스 - 2호선)
- 여의도역까지 소요시간: 51분 (8호선 - 9호선)
- 나의 직장까지 소요시간: 차로 43분 ~ 1시간 / 대중교통 본사까지 40분 + 셔틀 50분
역삼아이파크와 비교하면 강남 업무지구와의 물리적 거리가 멀어 교통 측면에서는 비교적 아쉽다.
다만 지하철을 이용한 강남과 잠실 접근성이 양호하고, 송파, 강동 생활권으로의 이동도 편리하다는 장점이 있다.
시청과 여의도 등 주요 업무지구로의 출퇴근은 다소 부담스러울 수 있지만,
잠실 및 강동권 직장인들에게는 충분히 경쟁력 있는 입지라고 판단된다.
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 7개, 천호 롯백, 잠실 롯데몰, 롯백
대형마트와 백화점 등 생활 인프라가 풍부하고, 서울아산병원과 올림픽공원을 가까이 이용할 수 있다는 점이 장점이다.
역삼동과 비교하더라도 일상생활의 편의성 자체는 크게 부족하지 않다고 판단된다.
특히 올림픽공원과 한강 주변의 생활환경은 주거 만족도를 높이는 요소가 될 수 있을 것 같다.
학군
- 중학교 학업성취도: 풍성중 82.6%
- 학원가 유무 : 성내동 44개, 방이동 152개
주변 중학교 학업성취도와 학원가 규모를 고려하면 역삼 아이파크에 비해 학군 경쟁력은 다소 아쉽다.
다만 자녀가 어리거나 학군보다 실거주 면적과 생활 편의성을 중요하게 생각하는 가구라면,
상대적으로 넓은 평형을 선택할 수 있다는 장점이 있다고 판단된다.
가격
*시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 17평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.8억 (10층) / 10억 (1층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.06) 10.5억
현재 호가는 층수에 따라 약 8천만원의 차이가 발생한다.
따라서 최저 호가만을 기준으로 비교하기 보다 층, 향 상태 등을 고려한 적정 가격 판단이 필요하다.
가치평가 및 결론
- 교통: 역삼아이파크보다 교통측면에서는 뒤떨어진다.
- 학군: 학군도 비교적 아쉽고, 풍납동 인근은 대부분 학업 성취도율이 80%대이다.
- 환경: 환경은 서울아산병원, 올림픽 공원 접근성이 좋지만, 역삼동에서도 충분히 가깝다고 생각됨.
- 종합:
현대리버빌 1지구는 역삼 아이파크에 비해 강남 업무지구 접근성과 학군 측면에서는 다소 아쉽지만, 생활 편의시설과 실거주 공간의 활용성에서는 경쟁력이 있다고 판단된다.
트깋 17평에 방 2개 구조이기 때문에 1인 가구뿐 아니라 신혼부부나 소규모 가족에게도 실거주 대안이 될 수 있다.
또한, 아산병원, 잠실과 강동권 업무시설에 종사하는 직장인들의 주거 수요도 기대할 수 있다.
결국 역삼 아이파크보다 상대적으로 낮은 가격에 넓은 면적을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이며, 입지가치보다는 실거주 만족도와 공간 활용성을 중요하게 생각하는 수요자에게 매력적인 선택지라고 생각한다.
3. 단지 비교표 작성
단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<역삼아이파크1차>
- 전고점 : 8.8억 (21년 7월)
- 전저점 : 6.9억 (24년 2월)
<현대리버빌 1지구>
- 전고점 : 8.3억 (21년 9월)
- 전저점 : 6.35억 (23년 5월)
비교평가 결론
두 단지를 비교했을 때 교통, 학군 등 핵심 입지 요소에서는 역삼 IPARK가 우위에 있다고 판단된다.
특히 강남 업무지구에 대한 접근성과 대치동 학원가를 비롯한 지역적 선호도를 고려하면, 동일한 가격이라면 역삼 IPARK에 더 높은 입지가치를 부여하고 싶다.
과거 전고점과 전저점에서 약 5천만 원 수준의 가격 차이가 발생했던 점을 고려하면, 현재 두 단지의 가격 차이가 5천만~1억 원 정도라 하더라도 역삼 IPARK를 우선적으로 검토할 의향이 있다.
다만 여기에는 중요한 전제조건이 있다.
두 단지는 약 6~7평의 면적 차이가 발생하기 때문에 단순한 입지 비교만으로 매수 우선순위를 결정하기는 어렵다.
역삼 IPARK는 1인 가구가 거주하기에 적합한 반면, 현대리버빌1지구는 향후 결혼이나 가족 구성의 변화를 고려했을 때 더 유연한 선택지가 될 수 있다.
따라서 입지가치만을 고려한다면 역삼 IPARK, 실거주 면적과 향후 생활 변화를 고려한다면 현대리버빌1지구가 더 적합할 수 있다고 생각한다.
이번 비교평가를 통해 내집마련에서는 좋은 입지를 선택하는 것도 중요하지만, 내가 실제로 얼마나 오래 거주할 수 있는 집인지 함께 판단해야 한다는 점을 느꼈다.
<역삼아이파크1차>
- 전고점 : 8.8억 (21년 7월)
- 전저점 : 6.9억 (24년 2월)
<현대리버빌 1지구>
- 전고점 : 8.3억 (21년 9월)
- 전저점 : 6.35억 (23년 5월)
나의 생각과 느낀점
이번 단지 비교를 통해 가장 크게 고민하게 된 부분은 좋은 입지에 있는 작은 집과 상대적으로 입지가 아쉽더라도 넓은 집 중 무엇을 선택해야 하는가에 대한 문제였다.
역삼 IPARK는 강남구에 위치하고 있어 교통, 학군, 생활환경 등 주요 입지 측면에서 매력적인 단지라고 생각한다. 특히 많은 직장인이 선호하는 강남 업무지구와 가까워 향후에도 꾸준한 주거 수요가 발생할 가능성이 높다고 판단된다.
다만 10~11평이라는 작은 면적은 분명한 한계가 있다. 현재 미혼 싱글인 나에게는 충분한 공간일 수 있지만, 향후 결혼하게 된다면 신혼부부가 장기간 거주하기에는 협소할 것으로 생각된다.
그렇다면 결국 이 평형을 매수할 수요는 주로 1인 가구일 텐데, 앞으로도 10평대 아파트에 대한 매수 수요가 충분히 유지될 수 있을지는 더 고민해 봐야 할 문제다.
물론 1인 가구가 증가하는 사회적 흐름과 강남이라는 입지적 희소성을 고려하면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있다고 생각한다. 하지만 좋은 입지에 있다는 사실이 반드시 모든 평형의 가격 상승을 보장하는 것은 아니기 때문에, 소형 아파트의 수요와 환금성에 대한 추가적인 확인이 필요하다.
반면 현대리버빌1지구는 역삼 IPARK보다 핵심 입지 경쟁력은 다소 아쉽지만, 방 2개 구조로 향후 생활 변화에도 대응할 수 있다는 장점이 있다.
결국 내가 언제까지 미혼으로 생활할지 알 수 없는 상황에서, 현재의 주거 필요성만을 기준으로 작은 평형을 선택해도 되는지 고민이 된다.
이번 과제를 통해 내집마련은 단순히 가장 좋은 입지를 찾는 과정이 아니라, 많은 사람이 선호하는 가치와 현재 나의 상황, 그리고 미래의 생활 변화를 함께 고려해 최선의 선택을 하는 과정이라는 점을 느꼈다.
앞으로는 전임과 매임을 통해 실제 거래 가능한 가격을 확인하고, 10평대 소형 아파트의 거래량과 주요 매수 수요를 살펴보면서 나에게 맞는 의사결정 기준을 구체화해 보고자 한다.
